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Investissement locatif : quel impact d’une baisse des taux d’intérêt ?

La fin d’année 2020 connaît une baisse constante des taux d’intérêt immobiliers. C’est une bonne nouvelle, mais elle n’a pas d’impact majeur sur une décision d’investissement locatif.
Samuel Valengin

La variation des taux d’intérêt immobilier a-t-elle une importance pour l’investissement locatif ?

La baisse des taux d’intérêt pour les prêts immobiliers en novembre confirme la tendance qu’ils ont connue ces derniers mois, notamment après la sortie du premier confinement et au milieu d’une année rocailleuse pour l’économie dans son ensemble.

Pour les particuliers à la recherche d’une résidence principale ou secondaire, la baisse constante des taux – même si elle s’accompagne d’une hausse des refus de financement – est une excellente nouvelle. Pour un investisseur immobilier bien préparé, il s’agit plutôt d’un non-événement à observer de loin.

Une baisse des taux en trompe-l’œil ?

Une dizaine de banques ont annoncé des baisses des taux sur l’ensemble de leurs de financements à toutes les échéances. La plateforme de courtage Vousfinancer.com annonce ainsi un taux moyen à 1,45% pour les crédits à 25 ans, et 0,95% pour les meilleurs dossiers.  Une baisse qui permet de donner un petit coup de boost au secteur de l’immobilier, qui a connu une importante baisse en volume de ventes en 2020.

Pour les acquéreurs, c’est également l’occasion de réactiver leurs projets immobiliers en profitant de la reprise des visites et de conditions d’accès au financement plus avantageuses, d’autant les deux confinements ont donné de nouvelles envies aux français en recherche d’un bien.

Mais si les taux sont à la baisse, les refus de financement ont connu une hausse ces derniers mois, notamment pour les catégories dont l’activité et l’emploi ont été le plus touchés par les effets de la crise.

Outre la dégradation du profil des emprunteurs, le durcissement des conditions d’accès au crédit imposé par le Haut conseil à la stabilité financière et appliqué par les banques a fait augmenter les taux de refus recensés par les courtiers. Résultat des courses, les meilleurs dossiers peuvent emprunter à des taux avantageux, mais une partie de la population en reste exclue.

En attendant que la blockchain révolutionne l’accès à la propriété et ouvre l’investissement locatif à tous les profils, même les plus atypiques, les règles de prudence appliquées par les banques ralentiront le redémarrage d’octroi des prêts, notamment pour les primo-accédant.

Pour un investissement locatif, le taux d’intérêt est secondaire

Si vous pensez à investir dans la pierre, vous guettez sans doute de près ces évolutions des taux d’intérêt, pour être prêt à réagir quand ils seront « au bon niveau ». Pourtant, aussi contre-intuitif que ça puisse paraître, le taux d’intérêt ne doit pas représenter l’alpha et l’oméga de votre décision d’acquisition.

L’investissement locatif se joue sur un temps long, et le taux d’intérêt que vous obtiendrez auprès de votre banque sera moins pertinent dans l’analyse de sa performance que sa durée. Concrètement, sur une période de 25 ans, un prêt de 250.000€ à un taux de 1,45% vous coûtera environ 4000 € de plus que le même prêt à 1,35%.

Rapportée à la vie quotidienne, c’est une très belle somme, personne ne dira le contraire, surtout pour un emprunteur particulier qui fait financer sa résidence principale. Par rapport aux 300 mois de remboursement du prêt, on parle d’un surcoût de l’ordre de 12€ mensuels, déductibles fiscalement et pour lesquels vous recevez un loyer. On est loin de la faillite.

Évidemment, cela ne veut pas dire qu’il faut prendre un crédit à n’importe quel taux et qu’il ne faut pas négocier son taux à la baisse, en ayant recours s’il le faut aux services d’un courtier. Sur des durées de 25 ans, les meilleurs dossiers peuvent prétendre à des écarts allant jusqu’à 0,2% avec les taux moyens pour un gain non négligeable. Si votre dossier fait fondre le banquier et qu’il vous accorde un prêt à moins d’1% de taux d'intérêt, l'économie devient tout de suite plus substantielle.

Le taux d’intérêt joue d’abord sur la solidité de votre profil d’emprunteur

Même si l’aspect financier à long terme est négligeable, cette différence peut jouer un rôle important dans l’acceptation de votre dossier par la banque, en vous faisant passer d’un côté ou de l’autre de la barre fatidique des 33% d’endettement.

Selon vos capacités de remboursement, vos revenus, ou si vous avez déjà un crédit immobilier ou à la consommation, ces quelques dizaines d’euros pourront avoir une importance déterminante.

En somme, pour un investisseur averti, la seule différence tangible pour des différences de taux d’intérêt aussi faible sera ressentie s’il est un peu tight sur son taux d’endettement. Recourir à un courtier dans ces cas-là n’est pas une mauvaise idée puisqu’il aura à cœur de vous obtenir un financement personnalisé et sur mesure.

Sauf événement improbable type « les banques vont prêter de l’argent gratuitement », ne vous inquiétez pas trop de la variation à la baisse ou à la hausse des taux des banques et du bruit qu’il génère sur les sites spécialisés.

Il s’agit d’un paramètre parmi tant d’autres de votre investissement locatif, dont le succès ne sera pas tributaire, loin s’en faut.

Investisseur sur une pile d'argent


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