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Immobilier : bilan de 12 mois d'une crise pas comme les autres

Il y a un an, la crise sanitaire commençait à prendre une ampleur inédite, bousculant tout sur son passage. L'immobilier, comme les autres secteurs, a du s'adapter à un paysage nouveau au cours des 12 derniers mois.
Samuel Valengin

Immobilier : bilan de 12 mois pas comme les autres 

Début mars 2020, l’activité ralentit petit à petit. D’abord les salles de spectacles de plus de 5000 personnes ferment. Très vite, la jauge descend à 1000 personnes. Puis, sans véritable préavis, c’est toute la vie qui s’arrête. Commerce, restaurants, spectacles et… immobilier.

On vous épargne les détails : vous l’avez vécu avec nous et avec le reste de la planète. Douze mois se sont écoulés, et si les incertitudes continuent de planer, sur l’économie comme sur nos vies suspendues, tentons de tirer un bilan d’étape, à la fois sur la performance du marché pendant ces 12 mois, et celles de Masteos pendant la même période.

Un marché confiné mais pas défait

L’arrêt brutal des visites à la mi-mars est apparu comme un coup dur indéniable pour le secteur de l’immobilier. Rappelez-vous : les deux premiers mois de 2020 laissaient entrevoir une année aux performances historiques. Elle l’a été, pour d’autres raisons.

Mais le marché a résisté, et même beaucoup mieux que prévu. L’arrêt des visites entre la mi-mars et la mi-mai a certes donné lieu à une baisse de 75% des transactions à l’échelle nationale, mais dès le déconfinement, celles-ci ont bondi pour opérer un effet de rattrapage massif au printemps et en été.

Selon les projections du Conseil des Notaires, les plus précises dont on dispose, le marché s’est contracté de 4% en 2020. On note ainsi un nombre de transactions supérieures à 1 million à la fin du mois de novembre par rapport à la même période de 2019.

Une prouesse sur laquelle on n’aurait pas parié, au vu des restrictions et des dommages économiques qu’a eu la crise sur une partie des acheteurs, mais qui s’explique par la valeur refuge que constitue la pierre en temps de crise, autant côté particuliers que côté investisseurs. Les premiers signes annoncés par les avant-contrats signés annoncent également un premier trimestre 2021 solide selon le notariat français.

Au-delà du maintien des volumes à l’échelle nationale, les prix ont résisté et affichent une hausse de 5,2% à fin 2020. Selon les premières estimations basées sur les avant-contrats, la hausse devrait se maintenir à la fin du mois de février, même si cette hausse cache des réalités diverses. Les transactions menées par Masteos se démarquent puisque leur taille moyenne a augmenté de 7% par rapport à la même époque de l’année précédente.

Sans pour autant prévoir une baisse généralisée des prix à moyen terme, ce tassement de la hausse pourrait profiter aux investisseurs immobiliers en leur permettant d’espérer de meilleurs rendements locatifs.

Un autre facteur à prendre en compte est le durcissement de l’accès au crédit, en particulier du côté des banques, qui demandent un apport de plus en plus conséquent. Ici, nos investisseurs sont en ligne avec le marché national, et sont plus susceptibles de devoir puiser dans leur épargne pour déposer un apport. En contrepartie, notre maîtrise du paysage bancaire nous a permis de réduire encore les refus de prêt là où ils ont explosé à l’échelle nationale.

La métamorphose annoncée de l’immobilier

Pour tous les acteurs, le premier confinement fut celui des leçons durement apprises. A l’annonce du second confinement, le secteur était prêt. Les agents ont déployé les technologies permettant les visites virtuelles, les notaires étaient prêts à faire signer des compromis à distance, les banques n’ont plus besoin de vous dans leurs locaux pour vous accorder un prêt. Les transactions se sont poursuivies presque comme si de rien n’était, comme le note le baromètre MeilleursAgents

Du côté de Masteos par exemple, l’usage de la caméra 3D nous a permis de continuer à sourcer des biens dans le respect des normes sanitaires, pour continuer à les proposer à nos investisseurs, sans qu’ils aient besoin de les visiter, et de maintenir un volume de vente en hausse malgré les mesures sanitaires.

S’il était attendu au début de la crise, avec des nouvelles envies immobilières des acheteurs à la sortie du premier confinement, le déplacement des achats en périphérie s’est accru. Le président du Conseil des notaires note qu’il s’agit d’un mouvement de fond, qui n’est plus de l’ordre de l’hypothèse ou du vœu pieux. En Île-de-France par exemple, ce mouvement s’exprime dans la baisse des prix et des volumes au cours de la deuxième moitié de l’année, là où ils continuent d’afficher des progressions élevées en province et dans les villes moyennes.

La recherche d’espace et de nouvelles formes d’habitation mène à des réflexions sur le rôle du logement dans la vie des français. Au-delà des poncifs sur le besoin d’espace et le développement du télétravail, une réflexion a été enclenchée sur les usages que l’on fait de nos logements, des lieux partagés et de notre rapport aux villes. 

Ce sont ces nouveaux usages qui détermineront la trajectoire du marché de l’immobilier ces prochaines années, son déplacement éventuel dans les zones rurales et périurbaines, et in fine les stratégies d’investissement à adopter et à affiner dès aujourd’hui.

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