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Taux en baisse, refus en hausse : où en sont les prêts immobiliers ?

Les taux d’intérêt baissent mais les refus de prêt augmentent, alors même que les conditions d’accès au crédit s’assouplissent. Confus ? On fait le point sur la situation du crédit immobilier.
Samuel Valengin

Taux en baisse, refus en hausse, que se passe-t-il dans les crédits immobiliers ?

En ce début d’année 2021, les informations sur les conditions d’accès au crédit immobilier se suivent et se… contredisent parfois, du moins en apparence. 

On lit ainsi que les conditions d’accès au crédit se sont assouplies, mais que le montant de l’apport demandé est toujours plus élevé. Le nombre de dossiers refusés est lui en hausse, malgré des taux d’intérêt au plus bas, et qui devraient le rester. A moins qu’ils ne finissent par augmenter

Après une année pas comme les autres, l’accès au crédit immobilier, autant pour les investisseurs que pour les particuliers, a fini par se diviser en deux : des conditions de financement avantageuses pour les meilleurs profils, une éviction pour ceux aux revenus plus modestes. 

Mais, plutôt que la peur de la surchauffe qui avait conduit le Haut Conseil à la Stabilité Financière à demander aux banques de resserrer les conditions d’accès au crédit en 2019, on assiste à un assouplissement des règles qui devraient faire revenir un certain nombre de profils sur le marché de l’immobilier.

Des taux d’intérêt toujours bas et stables, une année marquée par les refus de prêt

Selon l’étude trimestrielle de l’Observatoire crédit logement, fin décembre 2020, le taux d’intérêt moyen s’établissait à 1,17% : c’est un peu plus élevé qu’en décembre 2019 (1,11%), mais au vu de la situation sanitaire et économique, difficile de s’en plaindre. Ils devraient continuer sur la tendance qu’ils ont connue en 2020 - malgré leur rebond temporaire au printemps - et à s’établir à des niveaux plutôt bas pour les consommateurs. 

Pour cause : la relance est sur toutes les bouches et l’ensemble des acteurs français et européens semblent déterminés à soutenir la demande. Peu de chances donc de voir les taux effectuer une remontée significative, on remercie la Banque centrale européenne pour ses efforts. 

En théorie, des taux aussi bas, jusqu’à 0,72% sur 15 ans et 1% sur 25 ans pour les meilleurs profils, devraient profiter au plus grand nombre dans l’accès au crédit immobilier en 2021.

Cependant, si les taux sont restés avantageux, l’année 2020 a surtout été marquée par le nombre de refus de prêts importants qui ont été opposés à des emprunteurs, de manière parfois “surprenante”, selon Christine Fumagalli, la présidente du courtier ORPI. Elle annonce même un taux de refus de 30% de septembre à décembre 2020.

Le durcissement des conditions d’octroi du crédit demandé par le HCSF, fin 2019, couplé au ralentissement de l’économie et de l’activité dès le mois de mars, avait contribué à évincer du marché un certain nombre de profils, notamment les primo-accédants. 

Ces effets se sont fait sentir tout au long de l’année 2020. Ils ont provoqué une augmentation inédite des refus de prêt par les banques, notamment les primo-accédants et les demandeurs fragilisés par la crise.

Autrement dit, emprunter auprès des banques aura rarement été aussi peu coûteux, à condition d’avoir le bon profil. Pour l’instant, du moins, l’évolution des taux au cours des prochains mois dépendra de l’état de l’économie en 2021. Les instruments monétaires ne peuvent pas tout faire.

Un assouplissement en trompe-l'œil ?

Bonne nouvelle cependant : ces critères ont été assouplis par le HCSF en décembre, en relevant à 35% le taux d’endettement maximal, contre 33% auparavant. 

Ces deux petits points supplémentaires devraient mécaniquement rendre solvables de nouvelles catégories d’acheteurs potentiels : ceux aux revenus plus modestes. En outre, la durée maximale d’emprunt a été portée à 27 ans par le HCSF, deux ans de plus que le régime précédent.

En allongeant suffisamment la durée de remboursement, il est possible de faire suffisamment baisser les mensualités du prêt pour retomber sous la barre fatidique de l’endettement maximal. 

Que vous soyez un particulier ou un investisseur, allonger au maximum la durée de remboursement est sans doute la manière la plus efficace de vous mettre en conformité avec les critères d’octroi de prêt - et d’augmenter votre rentabilité -.

Cette marge de manœuvre peut se révéler particulièrement utile pour les investisseurs qui sont souvent déjà endettés, et pour lesquels les banques sont particulièrement strictes dans l’application du taux d’endettement et dans la prise en compte des revenus locatifs.

Cet assouplissement des règles de prudence doit malgré tout être relativisé par un phénomène en recrudescence : la frilosité de plus en plus forte des établissements bancaires à fournir des prêts si l’apport personnel n’est pas suffisant.

Alors qu’il tendait à diminuer considérablement au cours des années précédentes, il a connu en 2020 une hausse de 10,2%, et s’établit en moyenne à 16,4% du montant du projet. 

L’incertitude qui plane sur l’année 2021, les emprunteurs et leur solvabilité expliquent cette augmentation de l’apport demandé par la banque, d’autant qu’il permet d’accéder aux meilleurs taux. 

Même si le relâchement des recommandations du HCSF devrait permettre de le faire baisser, il est probable que les banques continuent de demander un apport plus important que par le passé. 

Mettre toutes les chances de son côté

Ensemble, les nouvelles conditions du HCSF, les taux d’intérêt au plus bas, et la volonté politique de soutenir l’économie devraient permettre à un certain nombre de profils évincés en 2020 de prétendre à un prêt immobilier. 

Le petit souci, c’est bien l’augmentation du montant de l’apport demandé par les banques, qui a des conséquences autant pour les particuliers que pour les investisseurs. 

Côté particuliers, on pense notamment aux primo-accédents et aux emprunteurs à l’épargne personnelle trop faible pour atteindre les montants demandés par la banque, qui seront d’autant plus frileuses à financer des prêts sans apport en période d’incertitude.

Pour un investisseur locatif, l’apport personnel a des conséquences directes sur le rendement de son bien, et il doit chercher à en réduire le montant pour profiter au mieux de l’effet de levier.

On rappelle le challenge : emprunter sur la période la plus longue possible, au meilleur taux et avec le minimum d’apport. A vous de sortir vos meilleurs skills de négociateur pour convaincre votre banquier de financer votre projet. Ou de recourir à un courtier, pour mettre toutes les chances de votre côté.


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