Acquisition

Achat d'un immeuble de rapport

Acheter un immeuble de rapport : les clés d'une opération réussie

Encensé par certains professionnels de l’immobilier, qualifié d’investissement hasardeux par d’autres, l’achat d’un immeuble de rapport ne se prend pas à la légère. La taille d’une telle opération — et ses enjeux — nécessite d’avoir toutes les cartes en main avant de décider si cette aventure est la vôtre.

L’immeuble de rapport : un concept du 19ème siècle

L’immeuble de rapport est une technique d’investissement immobilier qui date de l’époque haussmannienne. Alors que les classes bourgeoises mettent la main sur de vastes terrains à lotir, de nouveaux types d’immeubles, dont la répartition par étage est standardisée, émergent du sol.

Ces constructions sont initialement conçues comme un placement pour son propriétaire : le bien est rigoureusement divisé en plusieurs appartements qui ont tous vocation à être loués. C’est d’ailleurs de là que vient le nom : les immeubles de rapport sont censés rapporter des revenus à leur propriétaire.

Avant que l’engouement pour la copropriété et la promotion immobilière ne viennent rebattre les cartes, l’immeuble de rapport a bonne presse. Il est même une illustration des strates sociales : dites-moi votre étage et je saurai à quel milieu vous appartenez.

De l’eau a coulé sous les ponts et la tendance actuelle est au déclin : ces biens sont de plus en plus vendus par leurs propriétaires et deviennent des copropriétés classiques. Pourtant, l’achat d’un immeuble de rapport reste une opération à forte valeur ajoutée, intéressante autant sur la rentabilité que pour la liberté de décision dont on dispose en monopropriété.

Évidemment, tout investissement comporte une part de risque. Mais placer intelligemment son argent dans un immeuble de rapport n’est pas la chasse gardée des acquéreurs chevronnés. D’une part, des astuces existent, comme la transformation d’une maison en immeuble de rapport, mais plus généralement, les bonnes affaires de ce marché à la taille restreinte sont plutôt accessibles à tous.

L’immeuble de rapport : un coût compétitif, des économies d’échelle garanties

Qui dit immeuble de rapport dit surtout rapport d’investissement : pour un prix d’achat souvent très compétitif, les bénéfices que peut dégager le propriétaire sont décuplés grâce aux économies d’échelle, qui vous permettront d'améliorer votre rendement locatif.

Le prix et les charges des immeubles de rapport sont avantageux

Le premier avantage, sans doute le plus important, est celui du prix des immeubles de rapport. Entre l’achat d’un studio et un immeuble de rapport, les prix jouent à l’élastique et il n’est pas rare de constater des écarts de 50 % entre les valorisations des biens : +25 % pour le studio par rapport au prix moyen du marché et -25 % pour l’immeuble de rapport.

Une explication s’impose : les immeubles de rapport ne sont pas des biens liquides. Cibles privilégiées des investisseurs, il y a peu de chances que vous soyez en concurrence avec des particuliers pour son acquisition. Une telle situation signifie donc un fort pouvoir de négociation sur le prix, à la différence des biens qui intéressent autant les particuliers que les investisseurs.

Le prix du mètre carré n’est pas le seul levier sur lequel qu’un investisseur peut actionner pour optimiser son achat : il peut aussi baisser drastiquement les frais de syndic. Étant, par définition, unique propriétaire de l’immeuble de rapport, il peut choisir gérer en direct ce bien sans passer par les formules onéreuses des syndics de copropriété. Vous aurez donc la main sur le budget et le piloterez avec une cohérence globale. 

Des travaux moins coûteux pour votre bien

Des économies d’échelle peuvent être aussi dégagées au niveau des travaux. Mutualiser les dépenses sur vos lots regroupés au même endroit permet de négocier de meilleurs tarifs avec son artisan ou même son assurance. 

Mieux encore, rénover un immeuble permet d’éviter les doublons. Plutôt que de multiplier les acquisitions - et les frais d’entretien associés -, l’immeuble de rapport vous permet de mutualiser les travaux communs. Une seule façade, une seule toiture, une seule installation électrique. On fait difficilement plus efficace.

Par ailleurs, et vous le savez sans doute, se focaliser sur le prix au mètre carré n’est pas suffisant, car c’est un arbre qui cache la forêt. Derrière ce chiffre s’aligne une dizaine de postes de charge qui peut alourdir considérablement la facture.

En investissant dans un immeuble de rapport, la plupart de ces frais seront réduits par rapport à l’achat de lots séparés. En ne soumettant qu’un seul dossier, on obtient des économies sur les frais auprès de sa banque ou de son courtier, les émoluments du notaire, la commission de l’agent immobilier, ainsi que sur les impôts fonciers. 

De plus, vous réalisez des gains de temps sur la gestion quotidienne : en matière de logistique et de déplacements, acheter un immeuble de rapport plutôt que 10 appartements disséminés dans la ville (ou pire, en France), c’est centraliser ses biens en un seul et même endroit.

Un risque locatif réparti et réduit en immeuble de rapport

L’immeuble de rapport, c’est aussi le choix de répartir ses œufs dans plusieurs paniers, ou plutôt dans un panier bien compartimenté. Dégager une rentabilité divisée sur plusieurs lots va considérablement baisser votre dépendance vis-à-vis du départ de locataires. 

Afin de comprendre cela, imaginez que pour le même prix, vous achetiez une seule grande maison. En cas de vacance locative, vous ne générez aucun revenu ce qui pénalise fortement la rentabilité du projet. En revanche, si vous disposez d’un immeuble divisé en plusieurs appartements, les chances sont infimes pour que les locataires décident, tous ensemble, de partir le même mois. Sauf événement cataclysmique vous aurez toujours des loyers qui vont rentrer.

Si vous êtes extrêmement frileux vis-à-vis de la vacance locative, l’immeuble de rapport permet de lisser encore mieux ce risque en variant les usages des différents lots : des habitations, un local commercial, des bureaux, des parkings, des garages, etc.

L’immeuble de rapport : roi de la rentabilité ? 

En plus de se prémunir du risque de vacances locatives, la location de petites surfaces permet d’obtenir une meilleure rentabilité comparée à un bien plus grand de même prix. On rencontre régulièrement des rendements locatifs situés entre 8 et 10% supérieurs pour un immeuble de rapport. Ne l’oublions pas, ces bâtiments et ces immeubles sont conçus pour ce but très précis : générer des revenus pour leurs propriétaires.

Mais le rendement locatif pendant la vie de votre investissement n’est pas le seul intérêt financier de l’immeuble de rapport : sa revente représente également une opportunité. 

Si les lots de l’immeuble sont bien découpés, vous aurez la possibilité d’obtenir une très belle plus-value en les vendant séparément, pour profiter des prix plus élevés des petites surfaces. Il y a peu de chances que ces biens ne trouvent pas preneur, car vous bénéficierez de la forte demande à l’achat des studios, bien supérieure à celle des immeubles.

Les écueils de l’immeuble de rapport

Même s’ils nous semblent largement compensés par les avantages exposés ci-dessus, les risques et inconvénients inhérents à l’achat d’un immeuble de rapport existent et méritent d’être détaillés. Ce n'est pas parce qu'il s'agit d'un micromarché que la concurrence y est moins rude,

La concurrence est rude 

Difficile de le nier : le marché de l’immeuble de rapport est un secteur de niche qui attire souvent des acheteurs bien informés et des chasseurs professionnels.

La recherche de la bonne affaire ne sera pas une tâche de tout repos, d’autant qu’elle nécessitera, au préalable, de solides compétences fiscales et juridiques, ainsi qu’en matière de travaux et de gestion immobilière.

Outre la concurrence que vous devrez battre, le ticket d’entrée d’un immeuble de rapport n’est pas négligeable. Acheter un immeuble est un investissement beaucoup plus lourd qu’un seul appartement, autant au moment de l’acquisition, avec un emprunt conséquent, que lors de la vie du bien, en termes de coûts d’entretien. Il vous faudra disposer de solides réserves de liquidité mobilisables en cas de travaux imprévus ou de situations urgentes concernant le bâtiment lui-même (toiture, charpente ou plomberie défaillante). 

Les relations que vous entretenez avec votre banque sont donc cruciales pour éviter les fâcheuses conséquences liées à des défauts de paiement. Cela étant, vous pouvez choisir de ne pas être seul maître à bord en optant pour un achat en SCI, auquel cas le risque financier sera partagé entre plusieurs associés.

Une gestion chronophage des locataires et un risque de marché possible

Louer l’immeuble en plusieurs lots, c’est multiplier les locataires et donc faire potentiellement face à plus de plaintes et problèmes liés au voisinage ou autre. Vous pouvez évidemment vous rapprocher d’une agence immobilière, mais si vous souhaitez minimiser les coûts, soyez préparé à faire office de call center pour des réclamations de toutes sortes.

Un peu plus gênant que la gestion des locataires et de leurs demandes, la question du risque lié à un tel investissement doit se poser. Nous l’avons évoqué, localiser ses biens en un seul endroit apporte son lot d’avantages au quotidien, mais cette situation est aussi à double tranchant. 

Dans l’hypothèse où l’attractivité du quartier ou de la ville décroît, c’est la totalité de votre investissement qui subira une dévaluation. Si l’on reprend notre exemple du panier à œuf compartimenté, si le panier tombe d’assez haut, vous casserez tous vos œufs. À l’instar d’un passionné de Bourse qui diversifie son portefeuille d’actions, posséder des biens dans des villes différentes permet de lisser ce risque et d’en atténuer les effets.

L’immeuble de rapport : un bilan prometteur

L’achat d’un immeuble de rapport est une aventure. Entre votre première étude de marché et la mise en location, ce sont plusieurs mois qui peuvent s’écouler. La gestion quotidienne du bien, elle, peut se révéler chronophage et à l’occasion agaçante. 

En dépit des risques qu’il comporte, ce type d’investissement peut se révéler très intéressant, surtout si votre choix a été fait en prenant en compte tous les facteurs qui déterminent le succès ou l’échec d’un projet locatif. Autant dire qu’il faudra bien étudier le marché locatif de votre ville d’investissement, s’assurer que la demande et la tension locative y sont assez fortes, et que l’immeuble présente un bon potentiel locatif. Le jeu en vaut cependant la chandelle.


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