Financement

Investissement locatif : l'autofinancement est-il réalisable ?

L’autofinancement d’un bien est un objectif dont on entend parler dès nos premiers pas dans l’investissement locatif. Son nom est plutôt transparent : un bien autofinancé est un bien qui génère suffisamment de revenus pour équilibrer ses charges. Si, chaque année, les loyers que vous en tirez sont suffisants pour couvrir l’intégralité de vos dépenses, félicitations, votre investissement atteint l’autofinancement.

Quand on se dirige vers l’immobilier de rendement, l’autofinancement est un graal qui miroite à l’horizon et un objectif à se fixer. C’est moins le cas quand on achète un bien dans une perspective patrimoniale et pour lequel on est tout à fait conscient de la nécessité de l’effort d’épargne et pour lequel on compte davantage sur la plus-value à la revente pour s’enrichir.

Comprendre l’ensemble des enjeux liés à l’autofinancement nécessite de comprendre certains aspects de base liés au locatif comme les taux de rendement, les subtilités du financement et les régimes fiscaux. Rien d’extrêmement compliqué à saisir, mais ils auront un impact important sur votre capacité à faire un investissement qui se finance tout seul.

L’autofinancement en quelques mots

Dans un investissement locatif, les loyers constituent le revenu généré par votre opération. En face se trouvent les flux sortants : le premier qui vient en tête est le remboursement des mensualités du prêt. C’est le premier mais aussi le plus important des postes de dépenses auxquels vous ferez face.

Les mensualités du prêt sont cependant loin d’être les seuls frais auxquels vous serez confrontés. On peut ainsi relever les frais de notaires et d’agence, les assurances, les charges de copropriété ou encore la taxe foncière. Vous devrez également prendre en compte votre situation fiscale pour réussir à atteindre l’autofinancement, ou du moins vous en rapprocher.

Enfin, vous devrez prendre en compte les aléas du marché locatif et faire vos projections en conséquence : vous ferez sans doute face à des mois de vacance locative ou à des travaux imprévus.

Ainsi posée, l’équation est plutôt simple : les revenus mensuels doivent être supérieurs ou égaux aux dépenses et aux charges du bien. Ce résultat est ce qu’on appelle le cashflow : votre flux de trésorerie. S’il est positif ou nul, votre bien est autofinancé, s’il est négatif, vous devrez allonger la différence de votre poche mensuellement : c’est l’effort d’épargne.

Comment savoir si un investissement peut être autofinancé ?

Le problème quand on investit dans un bien, c’est qu’on a une idée de son potentiel locatif, mais qu’il est plus compliqué de préjuger de ses performances futures. C’est cependant un exercice auquel il faut se prêter obligatoirement, à moins de vouloir investir à l’aveugle, ce qui semble assez peu avisé.

La première chose à considérer est le rendement brut du bien. Le rendement, c’est la performance annuelle du bien, qui est un ratio entre le loyer et le prix d’achat. Il est calculé par la formule suivante :

Rendement brut = (Loyers annuels) / Prix d’achat x 100

On estime généralement qu’un bien peut être autofinancé aux alentours de 9%-10% de rendement brut, mais ce chiffre sera différent selon les investissements et les investisseurs, en fonction d’un certain nombre de variables. Par exemple, un financement bancaire aux conditions favorables vous permettra d’atteindre l’autofinancement avec des taux de rendement plus modestes. De la même manière, augmenter votre apport initial vous aidera à détenir un bien autofinancé.

Cependant, le rendement brut est un indicateur plutôt limité, qui permet de donner un ordre de grandeur plutôt qu’une vraie projection des performances de votre bien. Pour affiner ses projections, on s’intéresse au rendement net. Cette formule de calcul prend en compte l’ensemble des dépenses annexes liées à votre investissement. Et annexe ne veut pas dire insignifiant.

Pour le calculer, on utilise une formule plus détaillée :

Rendement net = (Loyers hors charges - dépenses) / (prix + frais annexes) x 100

Côté revenus, sauf à empocher l’argent de la copro, les charges ne font pas partie de vos revenus locatifs. Quant aux dépenses qui grèvent ces loyers, elles sont nombreuses : charges de fonctionnement, frais d’entretien, frais comptables, taxe foncière, frais de gestion locative, turnover, assurance PNO. 

Côté flux sortants, les frais annexes, ce sont les frais bancaires, de notaire. Comme pour votre salaire, le passage du brut au net pourra être drastique, mais il vous donnera aussi une idée beaucoup plus précise de la capacité du bien à générer un revenu suffisant. Une troisième formule, le rendement net après impôts, vous donnera une image encore plus précise de votre investissement.

Voilà pour la théorie. Mais la possibilité d’autofinancement d’un bien n’est pas gravée dans le marbre au moment de l’acquisition. Un investissement réussi est aussi un investissement où on sait utiliser les leviers et les variables dont on dispose pour améliorer sa qualité et sa rentabilité. Pour maintenir cette rentabilité dans le temps, indexer vos loyers est également une piste importante à ne pas négliger.

Un investissement de qualité a plus de chances de s’autofinancer

La première et sans doute la plus importante des multiples variables qui influencent la réussite de son investissement, c’est sa qualité propre. C’est là toute l’importance de votre étude préalable du marché, des rendements moyens de la ville, de la tension locative qui s’y exerce, des quartiers en vogue et ceux à éviter. 

Il n’est en effet pas si difficile que ça de trouver des villes en France où les rendements bruts tournent autour des 10%, le souci de ces villes, c’est que la demande locative ne suit pas forcément. Prenons le cas extrême d’un bien à 10% de rentabilité brute, mais vide la moitié de l’année. Avant même d’envisager les charges et les frais annexes, on peut considérer que son rendement brut réel est de 5%, du simple fait de la vacance locative. 

Il y a donc un trade-off à considérer : une ville où le marché locatif est plus dynamique affichera mécaniquement un rendement moins élevé, et des possibilités d’autofinancement moindre. A l’inverse, dans une ville ou un quartier pour lesquels les rendements moyens sont importants, on affronte automatiquement plus de risques de vacances locatives.

Rien ne sert d’aller chercher des rendements stratosphériques dans des villes où la demande locative est au ras des pâquerettes, donc, au risque de fausser tous vos jolis calculs.

Quitte à se prémunir contre le risque, autant sacrifier un peu de rendement au bénéfice d’une demande locative forte sur un marché rôdé et pérenne, et trouver d’autres moyens d’augmenter votre rentabilité.

Vous pouvez par exemple chercher un bien vendu en dessous du prix du marché et qui nécessite des travaux de rénovation (que vous pouvez faire financer par votre banque), ce qui vous permet à la fois de choyer votre rentabilité, de générer de la matière amortissable ou du déficit foncier, et de réagencer le bien pour l’adapter à vos objectifs de performance.

Comment ? Un modèle populaire et éprouvé est celui de la colocation étudiante, et de nombreux biens se prêtent parfaitement à la création d’une nouvelle chambre. Plutôt que de louer 2 chambres à 500€, vous pouvez par exemple choisir d’en louer 3 à 400€, un gain réel dans votre cashflow. Evidemment, la colocation étudiante a ses propres inconvénients : un turnover plus important, la possibilité de dégradation, du temps de gestion en plus… 

Soigner son emprunt bancaire pour atteindre l'autofinancement

La qualité de votre financement bancaire aura un également un impact de premier plan sur la capacité de votre bien à s’autofinancer en générant un cashflow suffisant. 

La méthode la plus efficace pour y arriver est sans aucun doute l’allongement de la durée de remboursement du prêt au prix d’une petite augmentation du taux d’intérêt. Cette méthode a un double intérêt : elle fait baisser votre mensualité de manière efficace et visible, et vous permet de conserver une partie de votre capacité d’emprunt.

Vous pouvez également choisir d’augmenter votre apport personnel. Évidemment, en immobilier locatif, on cherche généralement à mettre le moins d’apport possible - cet argent pourrait être mobilisé ailleurs - mais les banquiers y sont de plus en plus réticents. 

D’autant que techniquement, à partir du moment où vous mettez un apport, le bien n’est plus autofinancé, puisque cet apport est un effort d’épargne. La question est de savoir si vous êtes prêts à “sacrifier” une partie de votre épargne en apport. au moment d’investir. 

Si vous choisissez de mettre 10 000€ d’apport supplémentaire dans un projet pour faire baisser votre mensualité (disons sur un prêt de 25 ans) posez vous la question de savoir si cet argent ne serait pas plus utile ailleurs. Sur les 300 mois du crédit immobilier, ces 10 000€ reviennent à 33€ mensuels. Pas si terrible.

De la même manière, un taux d’intérêt plus bas permis par les emprunts à plus courte maturité vous demandera un effort d’épargne mensuel plus important et compromet votre capacité à faire un investissement autofinancé. Si vous voulez un autofinancement parfait, votre meilleure alliée sera une période d’emprunt plus longue - en essayant de maintenir un taux réduit -.

Évidemment, difficile de parler d’immobilier locatif sans parler de fiscalité : ce sont les deux faces d’une même pièce. Et vos choix fiscaux auront une réelle incidence sur l’autofinancement de votre bien. Certains statuts, comme la Location meublée non professionnelle, vous permettront ainsi de défiscaliser une bonne partie de votre revenu locatif, sous condition d’être au régime réel. Ces avantages fiscaux doivent évidemment être pris en compte lors du calcul de la rentabilité réelle de votre investissement.

En résumé ? L’autofinancement en immobilier locatif est loin d’être un acquis. C’est un jeu de balancier entre plusieurs variables : le risque inhérent à votre investissement, votre capacité d’épargne, votre envie (ou non) de consentir à un effort financier mensuel, votre profil d’emprunteur et votre fiscalité. Tout l’intérêt est d’arriver à trouver la formule qui vous convient.


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