Renovation

Comment bien estimer ses travaux locatifs ?

C’est assez sportif. Si l’immeuble est vendu entièrement rénové, on peut passer au point suivant. Et encore, certains immeubles vendus comme tels nécessitent parfois un budget travaux pour les parties non visibles (toiture, électricité, plomberie, etc.). La plupart du temps l’investisseur privilégiera les immeubles nécessitant une rénovation car (1) l’amortissement comptable des travaux est fiscalement déductible (2) c’est rarement sur les immeubles entièrement rénovés qu’on fait les meilleures affaires. 


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Établir un devis travaux

        Il faut donc faire faire un devis travaux. Voire plusieurs, pour avoir des devis comparatifs et ne pas surpayer sa rénovation. Un problème cependant, si l’immeuble est si bien que ça, il va probablement partir vite, il faut se dépêcher de faire une offre afin d’éviter qu’un autre investisseur nous passe devant. Peut-on alors faire établir un devis travaux dans l’urgence ? Réponse : non. Imaginez la scène : vous sortez de la visite, avec la pression de l’agent et/ou du vendeur pour faire une offre rapidement, il y a 5 visites de prévues après vous, et vous souhaitez faire passer un artisan avant de faire une offre. Il sera trop tard. Le vendeur refuse de déranger tous ses locataires une nouvelle fois pour que vous puissiez estimer vos travaux, surtout sans certitude que vous lui achetiez, et avec les offres au prix d’investisseurs plus réactifs que vous sous les yeux. Idem pour l’artisan qui va devoir bloquer une demi-journée pour venir sur place faire une estimation rapide de vos travaux, alors même qu’il n’a aucune garantie que vous passiez par son entreprise pour le chantier malgré son effort d’estimation, il n’a même aucune garantie que vous achetiez le bien à rénover. Les entreprises travaux détestent mobiliser leurs ressources pour effectuer des devis gratuits « dans le vide ». Et pour ceux qui l’ignore, il n’y a rien de plus long pour une boîte de travaux que de faire un devis détaillé, exhaustif et engageant.

Ciment



Plusieurs options se présentent alors à vous : 


  1. Appliquer une grossière « rule of thumb » : il y a environ X m2 à rénover, on peut appliquer une estimation très approximative : disons 100-150€ du m2 pour une remise aux normes électrique, 500€/m2 pour du rafraîchissement, 750€ pour de la rénovation, 1000€ du m2 pour des travaux lourds. Comptez grosso modo 5000€ par cuisine ou salle de bain. Environ 3000€ pour un pack ameublement LMNP complet pour chaque location meublée. Encore faut-il obtenir du vendeur ou de l’agent les surfaces, qui rappelons-le, ne sont pas obligatoires en mono-propriété (i.e. le vendeur d’un immeuble de rapport n’est pas tenu légalement de fournir les surfaces du bien qu’il vend, contrairement au vendeur d’un appartement en copropriété qui doit fournir un certificat Carrez). Pour la façade ou la toiture, surtout si l’on constate de l’humidité au dernier étage ou des fuites, il faudra faire passer un spécialiste ou demander plus d’informations au vendeur sur la dernière réfection - il n’existe pas de méthode d’approximation rapide pour ça, mais ça ne doit pas être un deal-breaker pour autant.


  1. Visiter l’immeuble directement accompagné de son fidèle artisan, ou de son beau-frère qui bosse dans le BTP.


  1. Filmer lentement la visite et envoyer la vidéo à son artisan, ou à son beau-frère, en évitant de faire la vidéo en mode selfie.
  2. Contacter Masteos pour obtenir un scan 3D/visite virtuelle de l’immeuble à envoyer à son artisan, ou nous demander un devis estimatif rapide sur la base des informations disponibles ou de la vidéo de la visite. Ou utiliser le tool de pricing travaux disponible sur le site (ask us).


  1. Faire une offre « à l’aveugle » pour bloquer le bien en précisant bien en condition suspensive de son offre la contre-visite d’un artisan ou d’un couvreur. 


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La rénovation des parties occupées

Doit-on prévoir un devis travaux pour les appartements à rénover mais qui sont actuellement occupés par des locataires ? Si le locataire reste encore quelques années dans ses murs, à quoi bon faire chiffrer une rénovation par un artisan, et demander à la banque un prêt travaux correspondant, que je ne pourrai pas utiliser tant que le locataire y vit. Mon prêt travaux risque d’expirer (au bout d’1 an généralement) avant d’avoir servi. Si je rénove pendant que le locataire est là, j’aurai dépensé un gros montant travaux, je l’aurai dérangé plusieurs semaines, et je ne pourrai pas augmenter le loyer pour autant. Pointless. 

En même temps si je ne prévois aucun budget/devis/prêt travaux pour les lots occupés, quand les locataires finiront par partir, et me laisseront les appartements dans un état sous-optimal et non re-louables en l’état, je risque de me retrouver à sortir un montant à 5 chiffres de mon compte courant pour financer la remise au propre des lots, ou passer par Cofidis. C’est un peu la même situation qu’en cas de dépassement de devis travaux. En effet les prêts travaux négociés post-acquisition rentrent dans la catégorie des prêts à la conso et les conditions sont donc beaucoup moins intéressantes que celles du prêt travaux obtenu lors de l’achat, rattaché au prêt immo lui-même. Autre piste, far-fetched : repartir sur un investissement immo dont le prêt travaux servirait à financer les travaux de l’investissement précédent. 

La solution ? Maximiser l’enveloppe travaux au début (rappelons-nous, on ne rembourse que ce qu’on utilise sur un prêt travaux), négocier si c’est possible le rallongement de la « date de péremption » du prêt travaux, ou utiliser au maximum le différé de remboursement (12, 24, 36 mois) pour se constituer la trésorerie nécessaire au coût de la remise au propre des lots au fur et à mesure du départ des locataires.


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Les Sept Péchés Capitaux en travaux

  1. Payer son chantier au black
  1. Faire travailler des artisans non déclarés 
  1. Travailler avec une entreprise travaux sans assurance décennale
  1. Penser qu’une seule personne peut mener à bien un chantier complet
  1. Sélectionner à tout prix le devis le moins cher et travailler avec des matériaux premier prix
  1. Ne pas prévoir un budget de sécurité dans son prêt travaux pour faire face aux inévitables surprises et dépassements
  1. Ne pas suivre, ou faire suivre son chantier


7 pêchés capitaux





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