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Investissement locatif : quel est le bon rendement locatif ?

Le rendement locatif : star de toutes les discussions qui tournent autour de l’immobilier, c’est un indicateur central et essentiel. Un indicateur qui appelle souvent une question : qu’est-ce qu’un bon taux de rendement en investissement locatif ?

Comme souvent quand on investit dans l’immobilier, la réponse est que… ça dépend. Pas de la météo ou de ce que vous lisez sur internet, mais de vos objectifs. Il n’y a pas de loi universelle ou de chiffre passe-partout qui régit la qualité de votre rendement locatif. On peut néanmoins s’accorder sur un ensemble de bonnes pratiques et de règles de base concernant le niveau de cet indicateur.

Il est important de se rappeler que le chiffre affiché n’est pas une fin en soi : le but est de développer votre patrimoine, et pourquoi pas créer des revenus supplémentaires. 

Bien estimer ses rendements attendus permet d’y arriver, mais il ne faut pas être obsédé par ce chiffre au détriment de la qualité d’un investissement. Le bon rendement est celui qui vous permet d’atteindre vos objectifs d’investisseurs en minimisant votre risque et le recours à votre épargne.

Un bien qui affiche un rendement de 6% mais qui est occupé toute l’année est un meilleur investissement qu’un bien qui promet 12% mais que vous avez du mal à louer.

Si vous avez pour objectif d’investir dans un bien à Lyon avec pour objectif de le revendre dans 10 ans avec une plus value, et que vous êtes prêt à consentir un effort d’épargne de 200€ par mois, vous devrez atteindre le rendement locatif qui vous permettra d’arriver à cet objectif, voire de réduire encore cet effort financier. 

Si au contraire, vous cherchez à investir dans de l’immobilier de rendement à Roubaix avec pour objectif de dégager 100€ de cashflow mensuel, vous devrez viser un chiffre plus élevé pour votre rendement locatif, et pourquoi pas le surperformer. Tout est une question d’équilibre.

Existe-t-il un taux de rendement optimal ?

Le rendement locatif n’est que l’un des multiples indicateurs qui vous permettent d’estimer la performance future d’un investissement. C’est un sujet que nous avons couvert à de nombreuses reprises : exprimé sous forme de pourcentage, il permet d’estimer la performance annuelle de votre investissement.

Petit rappel : on obtient le rendement brut en divisant les loyers annuels par le prix du bien et des travaux éventuels. Ce premier indicateur permet d’abord une division grossière entre les biens qui valent votre attention et ceux que vous pouvez laisser de côté. 

Le rendement net, plus raffiné, est obtenu en divisant les loyers annuels (desquels on retire les charges ainsi que les dépenses) par le prix du bien, auquel on ajoute les travaux, les meubles et les frais annexes (frais d’agence, de notaire, bancaires...). Enfin, le rendement net d’impôts ou net-net, vous permet d’affiner encore plus le dernier indicateur en y intégrant l’effet de votre fiscalité locative. Son calcul dépendra de votre situation propre.

Vous avez sans doute eu l’occasion de lire qu’une grossière rule of thumb est de viser un rendement brut de 8 à 10% pour viser l’autofinancement de votre bien, car il produit généralement un rendement net suffisant pour couvrir l’ensemble des dépenses, voire les dépasser (et créer un cashflow positif). 

Comme entrée en matière, ce chiffre est intéressant à retenir, mais il n’est pas automatique. S’il peut être utile au moment de dresser une liste d’immeubles intéressants, pour en exclure ou en inclure certains, c’est le rendement net (voire net-net, si vous êtes à l’aise avec ces sujets) qui vous donnera une idée plus précise du potentiel du bien et de son cashflow.

Là encore, vous devrez procéder avec précaution et vous méfier des projections trop optimistes. On vous conseille fortement de considérer que vous aurez un mois de vacances locatives dans l’année (ou plus, selon votre ville d’investissement) et de faire vos calculs avec 11 mois de loyer seulement. Après tout, les indicateurs ne sont que des projections dont la précision dépend de vos estimations.

Quel rendement pour quels objectifs ?

Être autofinancé à partir de 8% de rendement brut, c’est faire le pari d’investir sans apport, sur 25 ans, en gérant bien l’occupation de votre logement, les frais afférents et les vacances locatives. Peut-être en choisissant de ne pas déléguer la gestion à une agence, de réaliser les travaux d’entretien vous-même.

Tous les investisseurs ne cherchent pas l’autofinancement - ou leur profil d’emprunteur ne leur permet pas d’y prétendre -. Quand on réalise un investissement patrimonial, on est généralement ouvert à un effort d’épargne mensuel, en contrepartie d’une plus-value future : on prend alors en compte la rentabilité à long terme de son investissement, pas uniquement les flux entrants et sortants annuels.

Les modalités de financement, le montant de votre apport, la durée du prêt, votre situation matrimoniale et fiscale sont autant d’éléments qui feront varier votre rendement net, quel que soit le rendement brut affiché par un bien. 

De la même manière, l'emplacement de votre investissement aura une place prépondérante dans sa performance et sa réussite. Si vous êtes l’heureux propriétaire d’un bien locatif dans un village de 300 habitants, vous aurez sans doute une rentabilité brute à 2 chiffres, mais personne pour habiter les lieux. Le passage au net risque de vous décourager.

Si en revanche, votre bien se situe en plein cœur de Lyon, vous devrez sans doute faire un effort financier conséquent tous les mois, mais vous n’aurez aucun mal à trouver des locataires toute l’année - sans compter la plus-value future d’un tel bien à la revente.

On caricature à peine, mais vous avez compris : l’emplacement d’un investissement immobilier, la tension locative locale, le dynamisme de la ville et du marché sont autant de variables à considérer. C’est là que le bât blesse : les rendements bruts à deux chiffres ont tendance à se concentrer dans des territoires et des villes moins dynamiques, où le risque locatif est plus élevé.

Cela ne veut pas dire qu’il n’est pas possible d’atteindre des rendements à deux chiffres dans des villes moyennes, qui présentent un meilleur profil de risque tout en présentant un rendement brut de base correct. C’est là que vous intervenez.

Atteindre le rendement locatif qui convient à son projet

Que vous cherchiez à générer immédiatement du revenu ou que vous soyez partisan d’une approche patrimoniale, votre but est de vous fixer un objectif de rendement locatif minimum et d’essayer de le valider chaque année, ou de le surperformer. 

Le faire monter dans les tours ne tient qu’à vous : en tant qu’entrepreneur de l’immobilier locatif, vous disposez d’un ensemble d’outils, des travaux aux modalités de financement, en passant par les bons ajustements fiscaux, qui vous permettent de jouer sur le taux de rendement attendu. 

La qualité de votre investissement est essentielle : un bien accueillant, en bon état, dans un quartier dynamique est plus susceptible d’être constamment occupé, et vous permet également de jouer sur les loyers. Pas à outrance - le marché est impitoyable - mais suffisamment pour espérer des gains marginaux.

Mais au-delà de la qualité du bien, grappiller des points de rendement est un talent qui fait la différence entre un bon investissement et une opération lambda. En transformant un T2 en T3 pour une colocation en LMNP par exemple, vous pouvez gagner sur deux tableaux.

Le premier, le plus évident, est celui du loyer supplémentaire que génère la nouvelle chambre, qui répartit également le risque locatif sur plusieurs occupants. Plutôt que deux chambres à 400€, vous pourriez en louer 3 à 350€. Ce type de biens peut générer des vacances et du turnover locatif, mais c’est tout l’intérêt du loyer supplémentaire, d’autant que les colocations ont tendance à se remplir d’elles-mêmes dans les villes étudiantes.

Le second concerne les travaux de ladite chambre - et du bien en général -. Finançables par la banque au moment de l’achat à des conditions avantageuses, elles sont fiscalement amortissables en LMNP et peuvent procurer un gain non négligeable sur votre facture fiscale (et sur votre rendement net-net). 

Ces travaux peuvent également vous fournir l’occasion de mettre en place un différé de remboursement et plusieurs mois de “rente immobilière”, mais c’est un sujet qui mérite sa propre explication.

Du rendement locatif à la rentabilité locative

On le voit : avec un peu d’imagination et de travail du côté de l’investisseur, autant sur les travaux que sur le financement, atteindre des rendements plus élevés que la moyenne d’une ville est un objectif tenable, qu’on cherche à réduire son effort d’épargne ou à améliorer son cashflow.

Le problème du rendement locatif, qu’il soit brut, net, ou net d’impôt, et qu’il ne véhicule qu’une photographie des flux entrants et sortants pour une année donnée : il ne permet pas de prendre en compte les flux futurs, notamment ceux liés à la revente du bien. Sauf que le bien immobilier - c’est toute sa force - génère des revenus locatifs, mais également à la revente, quelques années plus tard. Enfin, il peut également générer une moins-value, mais sur un investissement bien rôdé, ça ne devrait pas être le cas. 

Et pour intégrer cette donnée et obtenir la rentabilité globale d’un investissement locatif, on préfère utiliser le cousin plus sophistiqué du rendement locatif : le taux de rendement interne.


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