maison avec une pièce de monnaie symbolisent le rendement

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Calculer le rendement locatif brut et net d’un investissement

C’est peut-être le terme le plus utilisé dès qu’on parle d’investissement locatif : rendement brut, rendement net, rendement net-net ; difficile de passer à côté. Et, un peu comme votre salaire, la différence entre le brut et le net peut (malheureusement) être significative.

Le rendement locatif indique le retour sur investissement d’un bien que vous achetez pour le louer. Il s’agit d’un ratio entre le montant investi (le prix d’achat) et le revenu qu’il génère (les loyers). Avec le cashflow, il s'agit d'un des principaux indicateurs de performance de votre investissement locatif.

Dans le cadre d’un autre type d’actif (action, obligations, assurance-vie…), on parlerait simplement de rendement.

Le calcul du rendement locatif brut

Le calcul du rendement brut n’a rien de sorcier et consiste simplement à effectuer quelques divisions et multiplications et ne nécessitera rien de plus qu’une stylo et une calculatrice (ou un fichier Excel !).

Il est obtenu en divisant le loyer annuel charges comprises, par le prix du bien et des travaux.

Rendement brut = (Loyers charges comprises x 12 x 100)/(prix + travaux + meubles)

Le rendement brut est un premier indicateur vous permettant d’avoir une idée du niveau de performance d’un bien locatif.

Prenons un exemple concret : vous achetez un bien pour un montant de 149 000 €, auquel vous ajoutez 2000 € de travaux et 7800 € de meubles. Il sera loué 850 € par mois : 770 € de loyers et 80 € de charges.

Le rendement brut de ce bien hypothétique est donc calculé comme suit :  

`(850 * 12)/(149000 + 7800 + 2000)*100 = 6,4 %`

Que signifie ce chiffre ? Simplement, que pour 100 € investis dans un bien immobilier, vous générez annuellement un revenu brut de 6,4 €. Attention : ces 6,4 € n'atterrissent pas entièrement dans votre poche, puisque d'autres charges, frais et impôts viendront gréver cette performance : il s'agit du rendement locatif net, sur lequel on revient tout de suite !

Estimer le potentiel locatif d'un quartier avec le rendement brut

Petit aparté : le rendement brut ne sert pas simplement à estimer la performance d’un bien, mais peut vous renseigner sur le potentiel d’un quartier ou d’une ville

De nombreux sites et services offrent aujourd’hui des estimations précises du prix du mètre carré et du prix du loyer au mètre carré, quartier par quartier, voire rue par rue.

Le calcul est exactement le même que pour un bien, mais il se rapporte à un quartier.

Rendement brut d'un quartier : (Loyer au m2 x 12 x 100/ prix au m2

Prenons l'exemple de Toulouse : le prix moyen du mètre carré dans la ville rose est de 3440 € le loyer moyen y est 13 €/m2.

Le calcul est simple : 

Rendement locatif de Toulouse : `(13 * 12)/3440 * 100 = 4,53 %`

Il est possible d’aller encore plus en détail grâce aux données dont on dispose : dans le quartier du Capitole, toujours à Toulouse, le prix est de 4991 €/m2 et le loyer de 17 €/M2.

Rendement locatif du quartier du Capitole, Toulouse : `(17 * 12) / 4991 = 4,08 %`

Le calcul du rendement locatif net

Si le rendement brut est un premier indicateur intéressant pour décider si une ville vaut la peine d’y effectuer un investissement locatif, il n’est pas suffisant pour effectuer un choix définitif. 

On préfère pour cela le rendement net, qui donne une image plus précise de la réalité financière de votre investissement, en éliminant l’ensemble des postes de dépenses qui se greffent au projet, à l’achat et au cours de son exploitation.

Vous vous en rendrez facilement compte : le rendement net est largement inférieur au rendement brut affiché et prend en compte des charges fixes, mais également des éléments plus variables, notamment le turnover et la vacance locative.

Rendement net = (Loyers hors charges – dépenses) / (prix + travaux + meubles + frais annexes)

  • Dépenses = charges de fonctionnement, frais d’entretien, frais comptables, taxe foncière, frais de gestion locative, turnover, assurance PNO...
  • Frais annexes = frais d’agence, frais de notaire, frais de chasse, frais bancaires...

Si nous reprenons notre exemple précédent, nous pouvons ajouter les dépenses et les frais annexes, qui se décomposent comme suit :

Dépenses : 3800 €
  • Charges de fonctionnement : 2200
  • Taxe foncière : 670
  • Assurance PNO : 160
  • Turnover : 770 (un mois de loyer !)
Frais annexes : 12272 €
  • Frais de notaire : 10650
  • Frais bancaire : 1622

Le calcul du rendement net est alors le suivant :

`(770 * 12 - 3800)/(158800 + 12272)*100= 3,17 %`

Comme pour votre salaire, le passage du rendement brut au net peut susciter un léger choc : dans ce cas de figure, il est divisé par deux, mais ce n’est pas une règle.  Certains biens peuvent afficher un rendement brut de 12 % et un rendement net de 4 %, d’autres un brut à 6 % et un net à 4 %.

Quel rendement pour quels objectifs ?

Vous avez peut-être entendu dire que l’autofinancement est possible à partir de 8% de rendement brut. Ce chiffre est un bon point de départ, mais il est loin d’être suffisant et ne doit pas guider votre décision d’investir. La tension locative d'une destination est un indicateur aussi important que le rendement, au moment d'effectuer une décision d'investissement.

Être autofinancé à partir de 8% de rendement brut, c’est faire le pari d’investir sans apport, sur 25 ans, en gérant bien l’occupation de votre logement, les frais afférents et les vacances locatives. Peut-être en choisissant de ne pas déléguer la gestion à une agence, de réaliser les travaux d’entretien vous-même.

Tous les investisseurs ne cherchent pas l’autofinancement - ou leur profil d’emprunteur ne leur permet pas d’y prétendre -. Quand on réalise un investissement patrimonial, on est généralement ouvert à un effort d’épargne mensuel, en contrepartie d’une plus-value future : on prend alors en compte la rentabilité à long terme de son investissement, pas uniquement les flux entrants et sortants annuels.

Les modalités de financement, le montant de votre apport, la durée du prêt, votre situation matrimoniale et fiscale sont autant d’éléments qui feront varier votre rendement net, quel que soit le rendement brut affiché par un bien.

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