Financement

Calculer sa capacité d'emprunt et son taux d'endettement maximum pour un investissement locatif

Connaître sa capacité d’emprunt est un préalable essentiel à toute acquisition immobilière, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou d'un bien locatif. Sauf exception, il est assez rare de disposer de la somme nécessaire à un achat de bien, en train de nous attendre bien sagement sur notre compte en banque, et vous devrez passer par un crédit immobilier. Même dans le cas où vous disposeriez de plusieurs centaines de milliers d’euros en cash, un emprunt bancaire a plus d’intérêt pour votre investissement.

Il existe de nombreuses possibilités pour contracter un prêt, et selon votre profil vous pourrez bénéficier de conditions plus ou moins avantageuses Il est primordial en premier lieu de pouvoir évaluer votre capacité d'emprunt pour savoir quel montant maximum il vous est possible d´emprunter ainsi que les mensualités qu´il vous sera possible de rembourser. 

Au-delà de la simple information chiffrée qu’elle nous fournit, comprendre sa capacité d’emprunt et son fonctionnement peut vous aider à bénéficier de meilleures conditions de crédit.

La capacité d’emprunt : qu’est-ce que c’est ?

La capacité d´emprunt est un concept de gestion financière. Il s'agit tout simplement de la somme que vous pouvez emprunter pour le financement de vos projets. Elle se calcule en prenant en compte vos revenus, vos encours d’emprunts et vos charges récurrentes et prévisibles. 

La capacité d’emprunt obéit à une règle de prudence, qui peut différer dans son mode de calcul d’une banque à l’autre, et qui permet à ces dernières d’évaluer la capacité d'emprunt maximale que vous pouvez rembourser tout en continuant à faire face aux dépenses du quotidien. 

Deux grands principes sont respectés par les banques, en s’alignant généralement sur les avis du Haut Conseil à la Stabilité Financière : le taux d’endettement ou taux d’effort et la maturité du crédit. 

Les dernières recommandations de l’institution demande aux banques de respecter un taux d’endettement à 35% et une maturité (ou durée) du crédit de 25% maximum. Ces recommandations vont bientôt acquérir un caractère contraignant, comme l’a annoncé le Haut Conseil à la Stabilité Financière, dès l’été 2021. 

Le taux d’endettement : explications 

Quand vous sollicitez un partenaire financier pour un prêt immobilier, il pourra examiner deux critères différents pour évaluer votre santé financière et décider s´il peut vous accorder le crédit demandé. Le premier de ces deux critères est le taux d’endettement.

Rien de bien compliqué: c’est le pourcentage de vos revenus qui sert à rembourser votre emprunt. Pour obtenir son taux d’effort, on effectue une simple règle de trois : le montant de vos mensualités de prêt divisé par le montant de vos revenus mensuels nets et multiplié par cent.

En général une banque ne vous prêtera pas au-delà d’un taux d’endettement de 35%, c’est-à-dire que les mensualités liées à vos prêts ne doivent pas dépasser 35% du montant de vos revenus.

Cette règle n’est pas absolue : les banques ont la possibilité d’octroyer une partie de leurs crédits à des acheteurs même s’ils ne respectent pas parfaitement les règles prudentielles. C’est par exemple le cas  pour les haut revenus, pour lesquels on peut regarder un autre indicateur : le reste à vivre.

Le reste à vivre : définition et calcul 

Le reste à vivre représente la somme d’argent disponible une fois que les mensualités ont été retranchées des revenus nets. Cette somme d’argent restante sera ensuite comparée au montant des dépenses habituelles du ménage. 

En ce qui concerne les revenus,  il vous faudra prendre en compte l'ensemble de vos rentrées mensuelles nettes : salaires, retraites, pensions ou bien les allocations telles que le RSA ou le chômage. A ces revenus viendront éventuellement s’ajouter vos revenus immobiliers ou mobiliers.

En ce qui concerne les dépenses, votre banque regarde l’historique de vos relevés de compte, ce qui lui permettra d’estimer la somme des dépenses récurrentes auxquelles votre foyer fait face pour se nourrir, se vêtir, se chauffer, se déplacer ...

Pourquoi le reste à vivre est-il un mode de calcul plus intéressant pour les hauts revenus ? Parce que nos dépenses de consommation augmentent moins vite que nos revenus, et représentent une part de plus en plus faible à mesure qu’on gagne plus d’argent. Concrètement, votre budget de courses alimentaires ne va pas augmenter de 20% si vos revenus augmentent de 20%. 

Le reste à vivre apparaît comme un indicateur plus fiable et précis de la capacité d’un ménage à rembourser son prêt, dans la mesure où sa situation personnelle et professionnelle reste stable.
Bien entendu, votre banque ne s’arrêtera pas là et étudiera votre situation plus en détail. D’autres éléments vont jouer sur le montant final que vous serez capable d’emprunter : rigueur budgétaire, stabilité professionnelle, âge, apport personnel …

Si ces indicateurs sont favorables, cela jouera en votre faveur, pour emprunter tout court d’une part, mais pourra aussi jouer favorablement sur l’enveloppe finale empruntable. 

L’impact de la durée d’emprunt et du taux d’intérêt

La durée d’emprunt et la taux d’intérêt ont des effets contraires sur votre capacité d’emprunt. 

Plus vous empruntez sur une période longue, plus vous diluerez le capital à rembourser dans le temps et donc plus vos mensualités seront faibles, augmentant ainsi votre capacité d’emprunt. En parallèle, plus vous empruntez sur une durée longue, plus votre taux d’intérêt sera important et plus le montant total de vos intérêts pèsera lourd relativement au montant empruntable, réduisant ainsi votre capacité d'emprunt.

A l’inverse, plus la maturité du prêt est sur une période courte, plus vous augmentez vos mensualités et réduisez votre capacité d’emprunt. D’un autre côté, une durée d’emprunt moins longue signifie un montant total des intérêts plus faible, et une meilleure capacité d’emprunt.

Vous avez suivi ? Vous aurez donc compris que la durée d’emprunt et le taux d’intérêt ont de dynamiques inverses et qu’il existe en théorie une durée d’emprunt “idéale”, qui permet d’optimiser votre capacité d’emprunt.

En pratique cependant, et compte tenu de la faiblesse des taux d’intérêts actuellement pratiqués, emprunter sur une durée plus longue sera beaucoup plus efficace pour maximiser votre capacité d’emprunt.

Le cas spécifique de l’investissement locatif

Connaître et maximiser sa capacité d’emprunt est primordial pour investir dans l’immobilier locatif. Quelque part, c’est même le but du jeu : utiliser ses revenus locatifs pour pouvoir emprunter davantage et faire financer un deuxième, un troisième investissement par votre banque. Ça s’appelle l’effet de levier, et c’est le petit miracle de l’investissement locatif.

Cependant, contrairement à votre salaire, qui (on l’espère) tombe en temps et en heure, vos revenus locatifs sont par nature plus incertains. Vacances locatives, impayés de loyer, travaux et frais imprévus… le risque est inhérent à l’investissement, et votre banquier le sait.

Pour calculer votre capacité d’emprunt en tant qu’investisseur, la banque prendra en compte à hauteur de 70% seulement de vos revenus locatifs. Vos revenus issus de l’immobilier sont de 10 000€ par an ? Faux, pour la banque, ils sont de 7 000€. On n’écrit pas les règles, désolé.

Dans le cadre d’un investissement locatif, votre capacité d’emprunt est calculée en prenant en compte l’ensemble des revenus hors locatifs auxquels on ajoute 70% de vos revenus immobiliers. Le montant total de ces revenus étant déterminé, on applique alors un simple calcul de pourcentage pour avoir les 35% de taux d’endettement.

De la même façon, pour les cas de figures où les banques vont prendre en compte le reste à vivre, celles-ci vont ajouter 70% des revenus locatifs mensuels au montant des autres revenus mensuels (salaires, pensions, etc…)  et soustraire à ce total la mensualité envisagée.

Quelle que soit votre situation, primo-accédant pour votre résidence principale ou vieux routard du locatif, connaître votre capacité d’emprunt et vous tenir à jour des évolutions des règles qui l’entourent est essentiel.


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