Fiscalité

Remplir sa déclaration d’impôt en LMNP

En louant votre logement sous le statut LMNP, vous percevez des revenus imposables à l’impôt sur le revenu. Vous avez l’obligation de déclarer vos recettes locatives en remplissant votre déclaration de revenus annuelle.

Les revenus perçus de la location d’un logement nu ou meublé sont imposables à l’impôt sur le revenu au barème progressif ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2%). Chaque année, lors de votre déclaration d’impôt, vous devez indiquer le montant des loyers perçus au cours de l’année précédente ainsi qu’éventuellement les charges liées aux logements, selon le régime d’imposition, pour calculer le montant imposable. Dans le cadre d’une location en meublé non professionnel (LMNP), vos revenus locatifs sont à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

H2- Les formalités préalables

Avant de remplir votre déclaration, en tant que loueur meublé non professionnel, vous avez quelques formalités administratives gratuites à accomplir. En effet, vous avez l’obligation de vous inscrire au répertoire Sirene auprès du greffe du tribunal de commerce auquel votre logement mis en location est attaché. 

Vous obtiendrez, ainsi, un numéro d’identification au répertoire Sirene : le numéro SIRET, sans que vous soyez enregistré au registre du commerce et des sociétés. Cet identifiant est à reporter sur votre déclaration de revenus complémentaires N°2042 C PRO. En cas d’oubli d’enregistrement, vous devrez indiquer dans votre déclaration de revenu votre identité précise et les caractéristiques du bien mis en location. La régularisation de votre situation auprès de l’administration reste obligatoire et doit être réalisée sous les meilleurs délais.

Vous devez publier vos revenus locatifs de l’année passée à partir de la date d’ouverture de la déclaration des revenus en avril de l’année en cours. Par exemple, en avril 2021, vous avez déclaré vos revenus de l’année 2020. Vous disposez alors d’un délai de plusieurs semaines pour faire votre déclaration. La date limite de déclaration au format papier était fixée au 20 mai en 2021, et pour la déclaration en ligne, vous disposiez d’un délai supplémentaire qui variait du 26 mai au 8 juin, selon votre département de résidence.

En bénéficiant du statut LMNP, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition : le micro-BIC ou le régime réel. Au-delà de l’incidence fiscale du régime, la déclaration est plus ou moins simple. 

H2- Déclarer vos revenus sous le régime du micro-BIC

Le micro-BIC est le régime d’imposition de base des bénéficiaires du statut LMNP. Simple, il consiste à déclarer le montant des revenus de votre location meublée, soit votre chiffre d’affaires réalisée l’année passée. Il vous suffit d’indiquer le montant dans la déclaration complémentaire des revenus N°2042 C PRO, professions non salariées dans la rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles, régime micro-BIC » dans les lignes suivantes 5ND, 5OD ou 5PD.

Ensuite, le fisc applique automatiquement un abattement de 50 % pour calculer votre montant imposable. Pour des raisons d’optimisation fiscale, vous pouvez opter pour le régime réel qui a la particularité de vous permettre de déduire l’intégralité de vos charges locatives et d’amortir votre logement. Dans certaines situations, le régime réel vous permet de réaliser une économie d’impôt plus importante qu’avec le micro-BIC.

Si vous faîtes le choix du régime réel, vous devez activer cette option avant le 1e février de l’année de déclaration des revenus de l’année passée, auprès du service des impôts des entreprises (SIE). Notez que cette option est irrévocable pendant deux ans et est renouvelée par tacite reconduction.

H2- Déclarer vos revenus sous le régime réel

Plus contraignant que le micro-BIC, le régime réel établit une comptabilité précise de votre activité de bailleur. Le fisc considère, alors, que vous êtes gérant d’une société civile. A ce titre, vous devez établir une comptabilité répondant aux normes du code du commerce et du plan général comptable qui nécessite les services d’un expert-comptable. Il a la responsabilité de produire un état des lieux comptable semblable à celui d’une société.

Avec la production des états comptables, la déclaration des revenus locatifs est plus compliquée. Dans un premier temps, vous devez compléter la déclaration N°2031 Impôt sur le revenu-BIC et le cadre E de l’annexe N° 2031 ter. Cette déclaration est à souscrire avant le deuxième jour ouvré après le 1e mai et à télétransmettre sur votre « espace professionnel » du site des impôts.

La déclaration 2031 est accompagnée des annexes comptables citées ci-dessous :

  • Bilan simplifié avec à l’actif les éléments immobilisés, dont le logement ; obligatoire pour calculer la réduction d’impôt liée aux amortissements.
  • Le compte de résultat simplifié avec le résultat comptable et le résultat fiscal ;
  • Le tableau des immobilisations, amortissements, et les éléments soumis au régime fiscal des plus-values ;
  • Le relevé des provisions, amortissements dérogatoires et déficits reportables.

Dans un second temps, vos revenus locatifs étant soumis à l’impôt sur le revenu, vous devez indiquer votre résultat sur la déclaration complémentaire des revenus N°2042 C PRO dans la rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles, régime du bénéfice réel ».

Dans la situation où votre résultat comptable est déficitaire, vous générez un déficit. Ce dernier n’est pas déductible du revenu global de votre foyer fiscal. Il ne peut être déduit que sur votre futur résultat foncier provenant du statut LMNP et pendant 10 ans, selon certaines conditions.


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