Fiscalite

Comment calculer et déclarer ses revenus fonciers ?

Vous avez investi dans un bien immobilier que vous mettez en location pour percevoir un complément de revenu, comme de nombreux Français. Ces revenus locatifs n’échappent à l’impôt et vous avez l’obligation de déclarer vos revenus fonciers tous les ans. 

En louant un bien, le propriétaire-bailleur perçoit des revenus locatifs imposables au titre de l’impôt sur les revenus au barème progressif et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Selon que le bien est loué nu ou meublé, le régime d’imposition varie. 

Ainsi, pour la location non meublée les revenus entrent dans la catégorie des revenus fonciers alors que pour la location meublée ou LMNP, les revenus générés sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

L’incidence fiscale de ces deux catégories d’imposition est réelle et vous devez, en amont de la mise en location du bien, définir le mode de location (nue ou meublée) qui correspond le mieux à vos besoins et à vos objectifs patrimoniaux.

Petit guide consacré à la location vide et donc à la déclaration et à l’imposition des revenus fonciers.

Quand devez-vous déclarer vos revenus fonciers ?

Lors de la déclaration annuelle de vos revenus, vous devez déclarer l’intégralité de vos revenus qui ne se limitent pas toujours à votre salaire imposable. Ouvert à partir d’avril de chaque année, la déclaration peut se faire par papier ou sur votre espace personnel sur le site impots.gouv.fr, le fisc vous octroie un délai réglementé pour réaliser cette tâche administrative. 

En 2021, vous aviez jusqu’au 20 mai pour déclarer par écrit vos revenus grâce aux formulaires CERFA. Pour les revenus fonciers au régime réel, il s’agit du formulaire 2044. À l’heure du numérique, Bercy incite les ménages à déclarer leurs revenus en ligne en accordant quelques jours supplémentaires selon la zone d’habitation. 

Si la déclaration de votre salaire imposable est simple et automatique avec une simple vérification pour la forme, celle de vos revenus locatifs est plus ardue. En effet, l’administration fiscale ne préremplit pas la déclaration et vous devrez par conséquent calculer vous-même vos recettes foncières. 

Pour cela, vous devez calculer le montant des loyers perçus au cours de l’année et l’ensemble des recettes « foncières » :

  • Loyers payés en retard qui concernent les années précédentes ;
  • Indemnités assurance contre les loyers impayés ou un sinistre ;
  • Les subventions de l’ANAH (Agence nationale de l’habitat) ;

Notez également que les loyers non perçus ne sont pas comptabilisés comme un revenu - logique, mais toujours important à rappeler - et ne sont donc pas à reporter.

Deux régimes d’imposition : le micro-foncier et le régime réel

En matière d’imposition des revenus fonciers, le fisc propose deux régimes d’imposition avec des conséquences fiscales différentes : le micro-foncier et le réel. Avant de choisir un régime, vous pouvez faire des simulations et voir lequel s’avère être le plus intéressant pour votre foyer. Selon le régime que vous avez choisi, les formalités de déclaration ne seront pas les mêmes.

Déclarer ses revenus au régime micro-foncier

Le micro-foncier est un régime d’imposition qui s’applique automatiquement quand vos revenus locatifs ne dépassent pas les 15 000 euros par an au sein de votre foyer fiscal. Il faut également  que votre bien immobilier ne soit  pas soumis à un régime fiscal spécifique comme le Pinel.

Si vous avez opté pour le régime du micro-foncier, la déclaration de vos revenus locatifs est d’une simplicité déconcertante : il vous suffit de déclarer vos revenus issus de la location sur le formulaire 2042 à la ligne correspondante. Il s’agit du formulaire sur lequel vous avez l’habitude de remplir votre déclaration de revenus.

Le gros avantage du micro-foncier réside dans sa simplicité. Nul besoin de calculer les charges qui pèsent sur votre logement. En effet, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers. Si vos revenus fonciers s’élevaient à 10 000 euros, vous êtes imposable sur 7 000 euros. 

Le micro-foncier est simple et pratique, mais ne reflète pas précisément la réalité économique de votre investissement. Vous pouvez alors opter pour le régime réel, mais attention en activant cette option, vous devrez conserver ce régime pendant trois ans.

Déclarer ses revenus fonciers au régime réel 

Le régime réel permet de déduire de nombreuses charges liées au logement et il est obligatoire si vos revenus fonciers dépassent le seuil de 15 000 euros par an. L’intérêt de ce régime d’imposition est de refléter de manière précise la réalité économique de votre investissement et de profiter d’un avantage fiscal qui permet de défiscaliser en partie vos revenus fonciers sur une ou plusieurs années.

L’administration fiscale autorise la déductibilité de plusieurs charges de votre revenu foncier. C’est là qu’entre en jeu le formulaire CERFA 2044, consacré à la déclaration des revenus fonciers. Vous êtes invités à y indiquer dans le détail l’ensemble de vos revenus fonciers ainsi que des charges qui accompagnent votre bien.

Dans certaines situations, la déduction des charges génère un déficit foncier, c’est-à-dire que le montant des charges est supérieur aux loyers encaissés. Il est même courant que des propriétaires avec un niveau d’imposition élevé cherchent d’abord à générer un déficit foncier plutôt que de générer des revenus fonciers. Pour quelle raison ? Le déficit foncier est un outil d’optimisation fiscale qui permet de réduire le niveau d’imposition d’un contribuable.

Son calcul se fait en deux étapes en déduisant d’abord les charges financières. Si le résultat foncier est positif, vous poursuivez la déduction des charges. Dans le cas contraire, le déficit généré est imputable pendant 10 ans sur vos futurs revenus fonciers.

Si la déduction des autres charges aboutit à un résultat négatif, on parle de déficit foncier. Celui est déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700 euros par an avec la possibilité de reporter le surplus pendant 10 ans sur vos prochains revenus fonciers. 

Pour bénéficier de ce report, il est obligatoire de poursuivre la location du bien pendant les trois ans suivant la constatation du déficit.

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