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Peut-on devenir rentier grâce à l'immobilier locatif

Comment l’immobilier locatif peut vous permettre de devenir rentier

L’immobilier est le placement préféré des Français, et chez Masteos, on est plutôt d’accord avec les Français sur ce coup. Tout le monde n’a pas l’âme d’un trader, dopé à l’adrénaline et prêt à affronter la volatilité des marchés financiers. L’immobilier locatif associe en revanche un rendement intéressant et un risque modéré, tous les ingrédients d’une bonne idée.

Après tout, au cœur d’immobilier locatif, il y a la promesse de devenir rentier.  Qu’est-ce qu’un rentier immobilier, et comment le devient-on ?  ? Et c’est risqué ça, de devenir rentier ? 

Rentiers immobiliers : qui sont-ils, quels sont leurs réseaux  ?

Un rentier immobilier est tout simplement une personne qui vit de ses revenus locatifs, grâce aux loyers perçus chaque mois des biens qu’il possède. C’est plutôt magique : vous empruntez la somme nécessaire à la banque, mais les mensualités et les charges sont remboursées par les loyers. Idéalement, les loyers sont supérieurs à vos dépenses, bingo : vous voilà rentier - ou du moins vous obtenez un complément de revenu appréciable -.

On laisse à chacun la liberté de déterminer le montant nécessaire pour vivre de ses revenus locatifs, selon sa situation et ses besoins particuliers . Pour certains, une rente annuelle de 10.000 euros est suffisante,  quand d’autres, notamment les familles,  visent plutôt des sommes autour de 40 -50 000 euros. Dans tous les cas, l’objectif est de tirer une somme cible de ses investissements locatifs. 

Tout le monde peut-il devenir rentier immobilier ? 

Pour atteindre vos objectifs de revenus, il faut prendre en compte un certain nombre d’éléments. Votre capital initial, vos revenus, votre amour (ou pas) du risque sont autant de paramètres qui influencent un investissement immobilier.

Ne vous laissez pas berner par les vendeurs de rêves : devenir rentier en 2 ans, sans apport et avec de faibles revenus est tout simplement impossible. Mais ce n’est pas parce qu’on ne peut pas le faire en 2 ans qu’on ne peut pas le faire tout court.

Si vous avez de faibles revenus et un capital un peu léger plusieurs années, beaucoup de travail et une stratégie bien rodée vous permettront de vivre vos rentes immobilières. 

Comment on se lance ? D’abord, on dresse un petit tableau de sa situation qui nous permet de construire une feuille de route. En particulier, commencer par effectuer une simulation de votre capacité d’emprunt, qui est l’un des facteurs qui influence le plus votre investissement. Cette première estimation vous permettra de travailler par la suite sur des hypothèses chiffrées et concrètes.

Devenir rentier rapidement grâce à l’immobilier de haut rendement

Pour dégager une rente suffisante pour en vivre, il faut estimer votre cashflow. Le cashflow, c’est la somme, en argent sonnant et trébuchant, que vous percevez chaque mois. Il s’agit des loyers que vous percevez moins les charges de votre investissement. Vous voyez où on va avec ça : un cashflow plus important correspond à une rente plus importante. 

Pour cela, l’idéal, ce sont les investissements à haut rendement.  Comme tout investissement, l’immobilier repose sur un équilibre entre le risque et le rendement. 

Plus le rendement est élevé, plus il y a de chance pour que le risque le soit aussi. Le risque, c’est que votre bien ne trouve pas de locataire, ou encore de réaliser une moins-value à la revente. 

Dégager une rente immobilière rapidement et la faire croître au fil des années nécessite d’investir dans ces projets à haut rendement et à haut risque. Cette stratégie agressive, si elle est réussie, permet d’atteindre plus rapidement une rente, mais peut aussi être une perte sèche sur vos finances si le risque se réalise.

Comme la vie n’est pas une course, on miserait davantage sur une stratégie équilibrée, surtout pour un premier investissement : un équilibre entre le rendement et le risque, vous offrant un complément de revenus, sans faire peser un risque démesuré sur votre patrimoine. 

Ce premier investissement peut alors vite se transformer en tremplin pour d’autres investissements plus risqués, plus rentables, qui vous permettront de construire votre rente. Ce tremplin, c’est ce qu’on appelle l’effet de levier : profiter d’un investissement réussi pour en réaliser d’autres sans effort financier de votre part.

Soigner sa stratégie de financement

La stratégie de financement est primordiale pour un investisseur qui souhaite dégager une rente immobilière. Un des avantages majeurs de l’investissement locatif, par opposition aux autres placements, est la possibilité de recourir à l’emprunt.
Il faut bien rôder sa stratégie de financement en amont. Vous devez effectuer des choix sur le montant de votre apport et la durée d’emprunt. 

En tant qu’investisseur, vous avez plusieurs points à garder en tête pour améliorer la rentabilité de votre investissement. Tout d’abord, verser le moins d’intérêts possibles. En deuxième lieu, réduire au maximum le montant des mensualités - pour dégager un cashflow et un revenu positif. Troisième objectif, vous voulez pouvoir profiter de l’effet de levier pour financer de nouveaux investissements, grâce à de nouveaux emprunts.

Ces 3 objectifs sont mutuellement exclusifs, du moins en partie. Encore une fois, il vous faudra arbitrer. Il n’y a pas de “bonne recette” mais là encore, nous vous conseillons un minimum de prudence. Ayez bien en tête qu’avoir un taux d’endettement trop élevé ou une durée d’endettement longue fait porter un risque important sur votre patrimoine en cas de coup dur.

On le voit bien : devenir rentier dans l’immobilier ne se fait pas du jour au lendemain, sans risque, sans travail et sans investissement personnel.

Il est primordial d'avoir  une vision à long terme, une bonne connaissance de votre situation personnelle et financière, mais également de savoir dans quoi on s’engage, connaître un minimum le secteur, et d’avoir un peu de flair pour dénicher la bonne affaire.

Et s’il y a des risques, comme pour tout investissement, l’immobilier est un jeu au long cours : la patience y est une vertu et vous pourrez toujours redresser la barre sur des investissements un peu moins réussis. On vous promet que le jeu en vaut la chandelle.


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