Fronde de l'effet de levier en investissement immobilier

Fiscalite

Effet de levier en immobilier : définition et modalités de calcul

L'immobilier locatif est l’un des placements les plus rentables pour les investisseurs. Les stéréotypes ont pourtant la peau dure dans le secteur. Certains considèrent en effet que la pierre n’est accessible qu’aux personnes les plus aisées. A tort ! Quasiment tout le monde peut investir dans un logement pour le louer et se dégager une rente grâce aux loyers. 

Dans la vie de tous les jours, utiliser un levier, comme un décapsuleur ou un pied de biche, nous permet de ne produire qu’une partie de l’effort nécessaire pour réaliser l’action voulue. On soulève donc une charge plus importante. Ce principe s’applique tout autant à l’immobilier. D’ailleurs, si la pierre constitue un support d’investissement aussi intéressant, c’est en partie grâce à l’effet de levier en immobilier. Comprendre ce dont il s’agit et apprendre à le calculer permettent de savoir s’il vaut mieux acheter un appartement ou une maison cash ou à crédit. Explications.

Achat locatif : pourquoi solliciter un crédit vaut mieux qu’un investissement cash ?

Lorsque vous vous apprêtez à investir dans l’immobilier, deux solutions s’offrent à vous quant au financement : emprunter à la banque ou bien puiser dans votre épargne personnelle. Lorsque les investisseurs ont suffisamment d’épargne pour éviter le recours au crédit, nombreux sont ceux qui achetent cash pensant qu’ils font des économies. Or, c’est tout le contraire.

Solliciter un prêt auprès de votre organisme bancaire vous permet justement d’actionner ce fameux effet de levier immobilier, lequel va alléger vos charges et augmenter la rentabilité de votre placement locatif.

Attention, il faut toutefois respecter une règle simple pour éviter les déconvenues : le coût de votre crédit immobilier (incluant les intérêts, le coût de l’assurance, les frais de dossier et éventuellement le recours à un courtier) doit toujours être inférieur à la rentabilité de votre investissement (soit le rapport entre le loyer versé et les ressources employées pour l'obtenir). En d’autres termes, l’endettement ne doit pas coûter plus cher que ce qu’il vous rapporte. Logique nous direz-vous, mais fondamental.

L’effet de levier en immobilier : c’est quoi au juste ?

Principe de l’effet de levier appliqué à l’immobilier

Rentrons maintenant dans le vif du sujet. L’effet de levier en immobilier est une notion financière qui consiste à s’endetter pour augmenter sa capacité d’investissement, et donc accroître son capital à long terme. Cette technique d’autofinancement peut véritablement booster votre rentabilité.

En effet, l’effet de levier permet de s’enrichir avec l’argent de la banque et donc de s’endetter intelligemment. Si les Français sont globalement frileux à l’idée de s’endetter, il faut bien comprendre qu’il y a la mauvaise et la bonne dette, ou dette intelligente.

Comment fonctionne l’effet de levier en immobilier ?

En mécanique, l’effet de levier permet d’amplifier un mouvement sans se fatiguer. Appliqué à l’immobilier, le fonctionnement de l’effet de levier est similaire : 

  • Je souhaite investir dans un bien destiné à la location et décide de mettre à contribution ma banque en sollicitant un emprunt.
  • J’ai donc des mensualités à payer à la banque, qui correspondent aux efforts à fournir.
  • Je règle mes mensualités grâce aux loyers versés par mon locataire.
  • Lorsque le coût du prêt est inférieur au rendement, je profite d’un revenu et peux me construire un patrimoine malgré le très faible effort de financement de départ.
L'effet de levier expliqué par Masteos

Comment calculer l’effet de levier ?

L'effet de levier en immobilier requiert quelques notions financières. Pour commencer, il faut tout d’abord s’intéresser aux concepts de rentabilité économique (Reco) et de rentabilité financière (Rfi). 

Commençons tout d’abord par vous expliquer ce qu’est le résultat net (RN) de votre investissement . Il correspond au loyer perçu duquel on soustrait les charges, les impôts et les intérêts d’emprunt.

RN = loyer - charges -  impôts - intérêts d’emprunt)

La rentabilité économique (Reco) correspond quant à elle au loyer perçu, duquel on soustrait les charges et les impôts, divisé par le montant emprunté à la banque et l’apport personnel 

Reco = (loyer - charges -  impôts) / (montant emprunté + apport personnel)

La rentabilité financière (Rfi) correspond quant à elle au résultat net (RN) divisée par l’apport personnel. Elle permet de mesurer la rentabilité réelle de votre investissement, puisqu’elle permet d'étudier la rentabilité de votre investissement relativement à l’argent que vous avez réellement investi, à savoir votre apport personnel (le reste de l’investissement initial étant financé par la banque). 

Rfi = RN / Apport personnel

Après quelques développements et factorisations de la formule suivante, on arrive à exprimer la rentabilité financière de la façon suivante :

Rfi = Reco + (Reco – taux d’intérêt emprunt ) x Montant emprunté / Apport personnel

Cela nous permet de mettre en évidence le lien entre ces deux rentabilités (économique et financière. Cette formule met en lumière le fait que la rentabilité financière d’une opération croît avec le ratio d’endettement à partir du moment où la rentabilité économique est supérieure aux intérêts d’emprunt (Reco > intérêt d’emprunt de l’emprunt). C'est l'effet de levier en immobilier.

Effet de levier appliqué à l’immobilier : le cas pratique

Achat cash VS achat à crédit : l’exemple

Prenons un exemple concret et simplifié. Imaginons que Jérôme et Guillaume décident d’investir dans l’immobilier locatif. Ils se positionnent sur le même type de bien : un appartement de 100 000€. A noter qu’ils disposent tous deux de 100 000€ d’épargne.

Jérôme choisit d’investir la totalité de son apport pour acheter son appartement. En achetant cash, il n’aura aucun crédit à rembourser et pourra donc profiter dès le départ d’une grande partie du loyer versé par son locataire. En partant du principe que sa rentabilité économique est de 2.5% et que son ton taux d’intérêt est de 1.5%, voici la formule à appliquer :

Calcul de la rentabilité financière pour Jérôme : 

Rfi = 2,5% + (2,5% - 1,5%) * 0 / 100 000 =  2,5%

Guillaume, de son côté, décide d’injecter uniquement 25 000€ d’épargne dans son projet et choisit d’emprunter le reste à la banque, soit 75 000€ sur 25 ans. Il devra donc rembourser ses mensualités. Cependant, si ces dernières sont peu élevées, il pourra tout de même profiter d’une rente. Sa rentabilité financière sera meilleure malgré ses mensualités puisqu’elle ne sera pas calculée sur le prix du bien mais uniquement sur l’apport investi. Il pourra même investir dans d’autres logements grâce à son épargne restante contrairement à Jérôme.

Calcul de la rentabilité financière pour Guillaume : 

Rfi = 2,5% + (2,5% - 1,5%) * 75 000 / 25 000 = 5,5%

La rentabilité financière Pour Guillaume est deux fois plus grande que celle de Jérôme, pour un même projet immobilier. La différence, le financement du projet de Guillaume par le recours à l’emprunt bancaire qui crée un effet de levier !

Attention aux risques !

Bien sûr, il s'agit d'un exemple ô combien simplifié. D’autres données peuvent rentrer en ligne de compte et diminuer le rendement financier de l'opération (grands travaux, risque important de vacance locative…). Il est important de prendre certaines précautions avant de vous lancer à corps perdu dans votre projet. Si les profits peuvent être décuplés grâce à l’effet de levier, les pertes peuvent l’être tout autant.

Jouer avec l’effet de levier, c’est s’offrir la possibilité d’accéder à un empire immobilier

Si Archimède disait « Donnez-moi un point d’appui et un levier et je soulèverai le monde », ce n’est pas pour rien. Bien utiliser l’effet de levier en immobilier permet de développer son patrimoine plus rapidement, notamment dans un contexte de taux d’emprunt bas. Les experts en finance déconseillent d’ailleurs de « laisser dormir son argent » et de le faire fructifier.

Certains expliquent ainsi que les investisseurs ayant la capacité de souscrire un crédit mais qui décident d’utiliser leurs fonds propres sous-exploitent leur capacité financière.

Il faut créer de la dette et utiliser l’effet de levier au maximum : tel est le conseil des spécialistes pour accéder à un empire immobilier. En s’endettant de la bonne façon, il est possible de profiter de l’argent de la banque pour augmenter significativement sa capacité d’investissement et son pouvoir d’achat. L’effet de levier, c’est aussi simple que ça !

Investisseur construisant un empire immobilier


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