Illustration d'un devis d'artisan pour des travaux locatifs

Renovation

Comment réaliser une estimation travaux pour son investissement locatif ?

Sur un marché de l’immobilier locatif où les bonnes affaires restent rarement très longtemps sur le marché, savoir estimer le montant des travaux de rénovation que nécessite un bien est un atout pour se positionner rapidement.

Un investisseur aguerri favorise généralement les immeubles nécessitant une rénovation. D’une part, l’amortissement comptable des travaux est fiscalement déductible, de l’autre, c’est rarement sur les immeubles entièrement rénovés qu’on fait les meilleures affaires. 

L’estimation travaux vient avant le devis 

Il faut donc faire établir un devis travaux. Voire plusieurs, pour avoir des devis comparatifs et ne pas surpayer sa rénovation. Un problème cependant : si l’immeuble est si intéressant que cela, il va probablement partir vite, il faut se dépêcher de faire une offre afin d’éviter qu’un autre investisseur nous passe devant. 

Peut-on alors faire établir un devis travaux dans l’urgence ? Réponse : non. Imaginez la scène : vous sortez de la visite, avec la pression de l’agent ou du vendeur pour faire une offre rapidement, il y a cinq visites de prévues après vous, et vous souhaitez faire passer un artisan avant de faire une offre. 

Il sera trop tard. Le vendeur refuse de déranger tous ses locataires une nouvelle fois pour que vous puissiez estimer vos travaux, surtout sans certitude que vous lui achetiez, et avec les offres au prix d’investisseurs plus réactifs que vous sous les yeux. 

Il en va de même  pour l’artisan qui va devoir bloquer une demi-journée pour venir sur place faire une estimation rapide de vos travaux. Il n’a aucune garantie que vous passiez par son entreprise pour le chantier malgré son effort d’estimation, il n’a même aucune garantie que vous achetiez le bien à rénover. 

Les entreprises travaux détestent mobiliser leurs ressources pour effectuer des devis gratuits « dans le vide ». Il n’y a rien de plus long pour une boîte de travaux que de faire un devis détaillé, exhaustif et engageant.

Plusieurs options se présentent alors à vous : 

La première est d'appliquer une sorte de "règle générale" à la surface à rénover pour obtenir une estimation approximative. Environ 100-150 €/m2 pour une remise aux normes électrique, 500 €/m2 pour du rafraîchissement, 750 € pour de la rénovation, 1000 € du m2 pour des travaux lourds. 

Comptez grosso modo 5000 € par cuisine ou salle de bain. Environ 3000 € pour un pack ameublement LMNP complet pour chaque location meublée. Encore faut-il obtenir du vendeur ou de l’agent les surfaces, qui ne sont pas obligatoires en monopropriété. Le vendeur d’un immeuble de rapport n’est pas tenu de fournir les surfaces du bien contrairement au vendeur d’un appartement en copropriété. 

Pour la façade ou la toiture, surtout si l’on constate de l’humidité au dernier étage ou des fuites, il faudra faire passer un spécialiste ou demander plus d’informations au vendeur sur la dernière réfection. Il n’existe pas de méthode d’approximation rapide pour ça, mais ça ne doit pas faire court-circuiter la vente automatiquement pour autant.

Visiter l’immeuble directement accompagné d’un artisan avec qui on a l’habitude de travailler, ou de son beau-frère qui bosse dans le BTP permet d’obtenir une première estimation du montant des travaux, même dans les grandes lignes. N’oubliez pas non plus de filmer lentement la visite et d’envoyer la vidéo à un artisan, ou à votre beau-frère, en évitant de faire la vidéo en mode selfie.

Dernière possibilité : formuler une offre « à l’aveugle » pour bloquer le bien en précisant bien en condition suspensive de son offre la contre-visite d’un artisan ou d’un couvreur. Pas certain que le vendeur accepte, mais vous couvrez au moins vos arrières.

La rénovation des parties occupées

Doit-on prévoir un devis travaux pour les appartements à rénover, mais qui sont actuellement occupés par des locataires ? Si le locataire reste encore quelques années dans ses murs, à quoi bon faire chiffrer une rénovation par un artisan et demander à la banque un prêt travaux qui ne sera pas mobilisable tant que le locataire y vit ? 

Le prêt travaux risque d’expirer (au bout d’un an généralement) avant d’avoir servi. Si la rénovation prend place pendant que le locataire est là, j’aurai dépensé un gros montant travaux, je l’aurai dérangé plusieurs semaines, et je ne pourrai pas augmenter le loyer pour autant. Si les travaux durent plus de 21 jours, vos locataires peuvent prétendre à une baisse proportionnelle du loyer

Si on ne prévoit aucun budget travaux pour les lots occupés, les lots seront dans un état sous-optimal et non re-louables en l’état au départ des locataires. Vous risquez de vous retrouver à sortir un montant à cinq chiffres de votre compte pour financer la remise au propre des lots ou à devoir passer par Cofidis. C’est un peu la même situation qu’en cas de dépassement de devis travaux. 

En effet, les prêts travaux négociés post-acquisition rentrent dans la catégorie des prêts à la consommation et les conditions sont beaucoup moins intéressantes que celles du prêt travaux obtenu lors de l’achat, rattaché au prêt immobilier lui-même. 

La solution ? Maximiser l’enveloppe travaux au début (on ne rembourse que ce qu’on utilise sur un prêt travaux), négocier si c’est possible le rallongement de la « date de péremption » du prêt travaux. On peut également utiliser au maximum le différé de remboursement (12, 24, 36 mois) pour se constituer la trésorerie nécessaire au coût de la remise au propre des lots au fur et à mesure du départ des locataires.


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