prêt relais

Financement

Eviter le prêt relais : la solution iBuying

Après de belles années passées dans un appartement dont vous êtes propriétaire il est venu l’heure de passer à la maison avec jardin. Problème : vous avez besoin de vendre le premier pour concrétiser l’achat immobilier de la seconde. 

Comme il est difficile de faire coïncider revente et achat, vous envisagez de souscrire un prêt relais. Ce type de financement n’est pourtant pas sans risques ! Par ailleurs, pour un investissement locatif, vous risquez d’avoir beaucoup de mal à trouver une banque prête à vous en accorder un. Des alternatives existent pour éviter le prêt relais, comme le prêt achat-revente et la vente à un iBuyer.

Pourquoi éviter le prêt relais ?

Sur le principe, le prêt relais est avantageux. L’avance consentie par la banque sur votre logement vous permet d’acheter celui que vous convoitez. Mais entre le taux d’emprunt élevé et le risque de payer deux mensualités si la transaction ne se réalise pas rapidement, il vaut mieux s’en passer !

Un financement coûteux

Le fonctionnement du prêt relais s'avère simple. La banque commence par estimer la valeur de votre bien immobilier. Elle vous propose ensuite de vous prêter 70 à 80 % de cette valeur. Elle déduit des sommes prêtées le capital restant dû de votre prêt immobilier actuel. 

Le remboursement du prêt relais est différé sur une période maximale de 2 ans. Idéalement, vous concrétisez la vente dans le délai imparti et remboursez le prêt relais avec le produit de la vente.

Cette facilité de crédit comporte un inconvénient majeur : son coût. Les organismes de crédit appliquent un taux d’emprunt assez élevé sur le prêt relais, pour compenser sa courte durée.

En outre, les modalités du différé de remboursement influencent le coût du prêt relais. Deux options sont possibles :

  • Un prêt relais avec franchise partielle : vous versez chaque mois les intérêts d’emprunt et remboursez le capital au terme de l’échéance ;
  • Un prêt relais avec franchise totale : vous différez le remboursement du capital emprunté et des intérêts. S’ajoutant au capital, les intérêts produisent à leur tour des intérêts… Et font exploser la note !

Le risque du prêt relais

Le prêt relais sec consiste en une simple avance de la part de l’établissement prêteur. Elle vous est consentie lorsque le prix de vente de votre bien actuel est inférieur ou égal à celui que vous voulez acheter.

Plus fréquent, le prêt relais adossé suppose de souscrire en parallèle un crédit immobilier classique. Vous devrez choisir ce montage lorsque la valeur de votre logement actuel est inférieure à celle du nouveau bien.

Dans les deux cas, si le bien n’est pas vendu à l’issue du différé, vous devrez commencer à rembourser le prêt relais. Cette mensualité viendra s’ajouter à celle que vous supportez déjà et vous fait courir un risque de surendettement.

Quelles sont les alternatives au prêt relais ?

Face aux inconvénients du prêt relais, deux solutions existent : le prêt achat-revente et la vente à un iBuyer.

Le prêt achat-revente, pour éviter le prêt relais

Comme le prêt relais, le prêt achat-revente vous permet d’obtenir une avance maximale de 80 % de la valeur de votre bien actuel. Le différé de remboursement est également de 2 ans maximum. 

Le prêt achat-revente suppose le rachat de votre crédit actuel par une banque. Les 80 % prêtés viennent ensuite s’ajouter à votre premier emprunt. Vous remboursez donc une seule mensualité, sur une unique ligne de crédit. 

C’est là les deux différences d’avec le prêt relais qui prévoit la soustraction du capital restant dû de l’avance et un crédit sur plusieurs lignes.

Inconvénient du prêt achat-revente : le rachat de votre prêt actuel implique le paiement de pénalités de remboursement anticipé à votre banque. Selon où vous vous situez dans le remboursement de votre emprunt, l’opération peut vous revenir assez cher !

La vente à un iBuyer, pour éviter le prêt relais

Certains iBuyers, comme homeloop proposent un concept novateur tout droit venu des États-Unis : acheter eux-mêmes votre bien immobilier et s’occuper de sa revente. L’idéal pour accélérer la vente et éviter le prêt relais !

C’est homeloop qui se charge d’estimer le prix de vente de votre bien, puis elle vous verse ensuite 92 % du montant de la transaction. 8 % de frais, est-ce vraiment élevé ? 

Non, car entre la négociation sur le prix de vente, la commission de l’agence immobilière et le paiement de la taxe foncière et des charges de copropriété si la transaction s’éternise, vous empocherez entre 92 et 94 % du prix de vente dans le circuit classique.

Autre avantage de la vente à un iBuyer par rapport à un prêt relais : vous disposez d’un apport de 92 % de la valeur du logement pour le premier, contre 70 % au maximum pour le second.

Enfin, vous vendrez beaucoup plus vite avec homeloop. Si votre bien immobilier répond à ses critères, elle vous transmet une offre d’achat dans les 24 heures. Le compromis est signé en une semaine, étant entendu qu’elle ne dispose pas du droit de rétractation. Au final, la transaction avec homeloop se concrétise en moyenne en 3 mois, et sans taux d'intérêt qui crève le plafond.

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