Acquisition

Financer le bien : le vocabulaire de l'emprunteur et de l'investisseur

Autofinancement, capacité d'emprunt, cash-flow, SCI, bail meublé, régime BIC... Autant de mots, d'expressions que vous rencontrerez dans l'élaboration de votre stratégie d'investissement locatif.

En tant qu'investisseur, vous endosserez tour à tour plusieurs rôles pour mener à bien votre projet. Acquéreur, emprunteur, propriétaire, chef de chantier, bailleur, vous serez amené à communiquer avec de nombreux acteurs distincts : vendeurs, courtiers, banquiers, assureurs, notaires, artisans, locataires, comptables... Chaque métier possède ses codes, son vocabulaire, qu'il s'agit de connaître pour réaliser sereinement votre investissement.

Pour vous éclairer, Masteos vous propose les définitions et explications des principaux termes techniques qui jalonnent les différentes phases de votre projet, de la recherche de financement à la mise en place du contrat de location.

Financer le bien :

Le vocabulaire de l'emprunteur/investisseur

Pièces

Les mots-clés de l'emprunteur

Pour réaliser votre investissement locatif, vous allez certainement solliciter un prêt auprès d'un établissement financier. L'organisme prêteur, c'est-à-dire la banque, vous accordera ce prêt, sous réserve de certaines conditions.

Voici les principaux critères qui serviront de mesure d'appréciation à l'organisme prêteur, dont le seul souci est votre entière solvabilité, c'est-à-dire votre capacité à rembourser la somme prêtée.

Apport personnel

L'apport personnel est un élément central concernant la stratégie de financement d'un investissement locatif.

Il s'agit de la somme possédée par l'acquéreur (épargne, donation, héritage, assurance vie, PEL...) qui ne dépend pas d'un emprunt. Ce capital, détenu en propre par l'investisseur, est destiné à financer une partie de l'investissement locatif. Plus cet apport est important, meilleures sont les conditions d'obtention de votre crédit (montant de l'emprunt, taux, frais d'assurance). Même si la législation française ne fixe ni un montant minimal, ni un montant maximal, la plupart du temps, les banques exigent qu’au moins 10 % du montant du bien soit financé par votre apport.

En passant par l'intermédiaire d'un bon courtier, il est possible de réduire cet apport.

De part ses liens privilégiés avec de nombreuses banques, le courtier peut négocier soit :

un "financement à 100 %" (la banque avance la totalité du prix du bien mais pas les frais annexes comme les frais de notaire ou les frais d'agence etc.).

soit un "financement à 110 %" (aucun apport nécessaire, la banque finance le prix du bien + l'ensemble des frais annexes : notaire, agence, courtage, frais de conseil Masteos, travaux, meubles, frais bancaires).

Capacité d'emprunt immobilier

Il s'agit du montant du prêt que l'emprunteur peut obtenir d’un établissement financier pour concrétiser son investissement locatif. Cette somme est directement dépendante de la solidité de situation de l’emprunteur au moment où il contracte l'emprunt (type de contrat de travail CDI, CDD, intérimaire, chef d'entreprise...).

Le critère le plus important est celui du taux d'endettement, généralement fixé à 33 % du revenu net mensuel de l'emprunteur.

 

La règle du taux d’endettement peut être revue dans le cadre d'un investissement locatif, qui est générateur de loyers, et/ou avec l'aide d'un bon courtier. Les revenus locatifs viennent s’ajouter au revenu de l’emprunteur, permettant ainsi d'augmenter la capacité d'emprunt de l'investisseur.

Pour optimiser ainsi votre financement, nous vous conseillons fortement de recourir à un courtier.

Courtier

Un courtier en prêt immobilier est un intermédiaire entre un organisme financier, une banque et un particulier à la recherche d'un crédit pour financer l'acquisition de son bien.

 

Son travail consiste à aider son client potentiel à constituer le mieux possible son dossier et à négocier auprès de plusieurs organismes prêteurs des taux attractifs en contrepartie du volume d'affaires important qu'il apporte aux banques. Le courtier en crédit immobilier est rémunéré uniquement au succès. Il peut être rémunéré par le client et/ou par la banque. S'il facture des frais de courtage directement au client en sus de ceux qu'il reçoit de la banque, il convient de vérifier que ces frais de courtage sont empruntables, et qu'ils aient été bien communiqués en amont à l'emprunteur et clairement indiqués sur le mandat de courtage signé par le client.

Crédit à taux fixe

Également nommé "prêt à taux constant", le crédit à taux fixe signifie que le  taux du prêt reste inchangé durant toute la durée de l'emprunt.

L'avantage principal du taux fixe (à la différence du taux variable) réside dans le fait que la mensualité de son crédit est connue dès le départ par l'emprunteur et celle-ci ne pourra pas subir de variation dans le temps. C'est en pratique l'option la plus fréquemment choisie par les emprunteurs.

Souscrire un crédit à taux fixe comporte néanmoins deux inconvénients : sur une durée égale, les taux fixes sont plus onéreux que les taux variables. De plus, si les taux viennent à diminuer, l’emprunteur ne pourra pas en bénéficier sauf à renégocier son prêt ou le faire racheter par un autre organisme bancaire à un meilleur taux.

Délégation d'assurance

La délégation d'assurance désigne la possibilité dans le cadre d'un crédit immobilier, de choisir une compagnie d'assurance, distincte de l'organisme de crédit qui accorde le prêt. Cette possibilité permet d'effectuer d'importantes économies et de choisir un contrat d'assurance sur mesure, plus cohérent par rapport à l'âge, état de santé, profession, et donc moins chers.

Durée du crédit

Avec des taux d'intérêt historiquement faibles (en dessous de 2 %), il est vivement recommandé de tirer avantage de ces taux bas et de souscrire un prêt sur une période longue de 20 à 25 ans.

 

Dans une stratégie d'investissement locatif qui génère un cash-flow positif, il est recommandé de rechercher la mensualité la plus faible possible. Cet objectif est possible si vous visez un emprunt sur une longue période de 20 à 25 ans.

Vous êtes dubitatif car vous pensez qu'une plus longue durée entraînera un surcroît du coût de l'emprunt ? C'est en effet un vrai débat parmi les investisseurs immobiliers. Le surcroît de coût de l'emprunt est relativement maîtrisé car les taux d'intérêt sont historiquement faibles, et est compensé par l'avantage en termes de trésorerie de l'allègement de la mensualité qu'une plus longue durée d'emprunt implique.

En résumé, retenez ceci : plus la durée de votre emprunt est longue, plus votre mensualité est faible, plus votre cash-flow a des chances d'être positif. Le rôle de Masteos est de vous accompagner dans cette stratégie.

Prêt à 110 %

Le prêt à 110 % désigne un prêt sans apport. Dans un tel cas, cela veut dire que la banque prête l'ensemble du prix du bien (prix de vente + frais annexes, tels que les frais bancaires, de notaire, de conseil, de courtage ou les frais d'agence).

Dans le cadre d'un investissement locatif, c'est un scénario possible si vous êtes épaulé par un bon courtier.

Pour prétendre à un prêt à 110 %, il faut généralement être en CDI post période d'essai ou justifier d'environ 3 ans d'ancienneté dans une activité non salariée.

Taux d'endettement

C'est un indicateur qui est utilisé par la banque pour évaluer la capacité de l'emprunteur à rembourser chaque mois la mensualité du crédit. Il s'agit du rapport entre les charges financières et le revenu disponible au moment de la demande de crédit.

Le taux d’endettement correspond à la formule suivante : montant du (ou des) crédit (s) × 100 / revenus (salaires nets + autres revenus financiers) = taux d’endettement.

Pour un investissement locatif, le banquier regardera si votre taux d'endettement n'excède pas 33 % de vos revenus. Avec un bon courtier cette règle peut être allégée.

Taux Annuel Effectif Global (TAEG)

Le TAEG désigne le taux d’intérêt global de l'emprunt, déterminé par la banque, exprimé en pourcentage annuel du montant total du prêt. Celui-ci prend en compte tous les coûts d’un prêt et pas juste le taux d'emprunt : taux nominal d’intérêt, frais de dossier, coût de l’assurance…

Les mots-clés de l'investisseur

 

Autofinancement

Dans le cadre d'un investissement locatif, le terme "autofinancement" signifie que le loyer mensuel généré par votre investissement permet de couvrir toutes les charges : mensualités du crédit, charges d'entretien et de copropriété, la taxe foncière, l'éventuelle vacance locative ou turnover, les impôts et les prélèvements sociaux, les frais de gestion locative, etc.

L'autofinancement est le Graal de l'investissement locatif.  

Cash-flow

Cet anglicisme désigne tout simplement l'argent qu'il vous reste une fois que vous avez encaissé vos loyers et que vous avez payé vos mensualités de prêt ainsi que toutes vos charges. Pour connaître le véritable cash-flow généré par un investissement locatif, on mensualise les charges payées en général annuellement comme la taxe foncière.

En résumé cash-flow = loyer - (mensualités de prêt + ensemble des charges mensualisées)

Cash-flow négatif

Si la somme des charges mensualisées est supérieure au loyer mensuel, on parle alors de cash-flow négatif ou d'"effort d'épargne". Dégager un "cash-flownégatif" n'est pas un mal en soi. C'est la résultante d'une stratégie d'investissement qui privilégie l'emplacement sur la pure logique de rendement locatif (exemple : achat à Paris par exemple).

Cash-flow positif

L'investissement locatif bien pensé vise un cash-flow positif dès la première année. En d'autres termes, le loyer perçu doit être supérieur à l'ensemble des charges et des mensualités de remboursement du prêt. Il s'agit d'une stratégie focalisée sur le rendement plutôt que sur l'emplacement.

Différé de remboursement

Dans le cadre d'un investissement locatif (pour peu qu'il y ait des travaux), vous pouvez négocier, avec l'aide d'un courtier, un différé de remboursement (pouvant être de 6 mois à 2 ans).

Cela veut dire que pendant la durée des travaux, vous n'aurez à rembourser que les intérêts (en général au début de l'emprunt).

Cette stratégie est particulièrement intéressante pour vous car si les travaux durent moins longtemps que prévu, vous toucherez des loyers, en ne remboursant que les intérêts d'emprunt. Tout au long du différé qui peut durer deux ans vous allez donc accumuler de la trésorerie.

Il est très intéressant de négocier ce différé pour 3 raisons:

  1. Ce différé permet de mettre moins de pression au chef de chantier, en charge des travaux de rénovation. Vu que les mensualités du prêt n'ont pas vraiment commencé, l'urgence de faire rentrer des loyers au plus vite est moindre. Le chantier ne sera pas bâclé et le bien sera correctement rénové.
  2. Il permet aussi de prendre le temps de trouver le locataire idéal plutôt que le premier venu.
  3. Ce différé permet par ailleurs de vous constituer un bon coussin de trésorerie en accumulant des loyers après la fin des travaux alors que le remboursement du capital n'a pas encore commencé.

Attention: le différé a vocation, du point de vue de la banque, à éviter à l'emprunteur de rembourser le capital pendant les travaux alors qu'il ne touche pas de loyers pendant ce délai. Ce différé s'arrête donc généralement à la réception de la dernière facture travaux. Si l'investisseur veut maintenir son différé alors même que les travaux sont terminés, et ce afin d'accumuler de la trésorerie, il veillera à différer l'envoi de la facture finale, en négociant avec l'entreprise travaux pour minimiser le montant de cette dernière facture.

Investissement locatif

On distingue les projets d'investissement locatifs de ceux qui concernent la résidence principale, et qui ne répondent pas à une pure logique financière. Il est important de garder à l'esprit que l'investisseur ne vivra pas dans son bien locatif. Les critères de sélection doivent donc répondre à la demande locative locale et non aux goûts personnels de l'investisseur.

Levier bancaire

Leverage en anglais. L'avantage fondamental de l'immobilier en tant que classe d'actifs est que la pierre s'achète rarement cash. L'immobilier se finance à crédit. Si un bien coûte 100.000€ je n'ai pas à sortir 100.000€ de mon compte épargne, la banque va m'aider à le financer, elle va me procurer du levier bancaire. Si une banque demande 10% d'apport sur un projet locatif, il suffira que je sorte 10.000€ pour une acquisition à 100.000€. Mon levier sera alors x10: à 10% d'apport, chaque euro apporté en perso permet d'acquérir un bien qui en vaut 10. À l'inverse, pour les investissements non-immobiliers, le rapport est en général de 1 pour 1 (1€ apporté permet d'acquérir un actif d'une une valeur de 1€, ce qui est triste). Le but de l'investisseur immobilier est de maximiser son levier, de se leverager au maximum (pour sacrifier aux anglicismes financiers), c'est-à-dire de mobiliser un minimum d'épargne personnelle afin de la préserver, et de garder des munitions pour d'autres investissements.

Rendement locatif

Il existe autant de manière de calculer un rendement locatif qu'il existe d'investisseurs. Faisons simple. Exprimé en %, il met en évidence le ratio des revenus locatifs annuels par rapport au montant de l'investissement.

On distingue le rendement locatif brut et net. Le rendement brut correspond aux loyers / coût du projet. Le rendement net correspond aux (loyers - charges) / coût du projet.

Le coût du projet correspond à : prix du bien + frais d'agence + travaux + ameublement + frais de notaires + frais bancaires + les éventuels frais de conseil.

Vous pouvez utiliser le simulateur de rendement locatif sur le site Masteos qui vous permettra de mesurer votre cash-flow, positif ou négatif (effort d'épargne mensuelle). A Paris, le rendement brut est en moyenne de 2-3 %.

Dans certaines villes de France, le rendement locatif peut atteindre 10 % brut et plus.

Société Civile Immobilière (SCI)

Une SCI est société dans laquelle au moins deux personnes (les associés) mettent en commun un ou plusieurs biens immobiliers pour en partager les bénéfices et/ou la jouissance. La SCI est donc une personne morale composée de plusieurs personnes physiques (ou morales d'ailleurs). Outre certains avantages fiscaux, elle présente un intérêt dans le cadre d'une acquisition à plusieurs, facilite les transmissions patrimoniales, et s'avère plus pratique pour les projets d'investissements locatifs répétés, en permettant d'isoler chaque projet au sein d'une structure propre et financièrement "hermétique".

Elle permet en effet d'isoler la comptabilité de l'investissement dans une structure externe rendant plus lisible la performance locative du ou des investissement(s), notamment pour le serial investisseur. Si l'investissement est fait en direct sans passer par une SCI, les flux de trésorerie (loyers, charges) sont mélangés au sein du compte courant de l'investisseur et la performance locative de l'investissement est illisible pour le banquier qui pourrait être amené à financer la prochaine acquisition.

Isoler la comptabilité d'un investissement immobilier locatif dans une SCI permet de générer un track record (historique de performance financière) clair et lisible, à présenter aux banquiers pour les prochains investissements afin d'obtenir de meilleures conditions de financement au fur et à mesure des projets.


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