Fiscalite

Fiscalité de la location nue : régime réel ou micro-foncier ?

Location vide : choisir entre le régime réel et le micro-foncier

En matière de fiscalité, la France est réputée pour sa capacité à faire preuve d’une certaine imagination dans le poids des impôts et leur complexité. Les revenus locatifs ne sont pas exemptés de cette particularité française. D’une part, il faut distinguer les revenus locatifs d’une location vide et d’une location meublée. 

Les revenus de la location vide entrent dans la catégorie des revenus fonciers tandis que  les revenus de la location meublée entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). D’autre part, il existe deux régimes d’imposition des revenus fonciers : le micro-foncier et le régime réel. Le même dispositif existe pour les locations meublées : le régime micro-BIC et le régime réel.

Que vous choisissiez le régime réel ou le micro-foncier, vos revenus locatifs resteront imposables au titre de l’impôt sur le revenu au barème progressif auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (CSG et CRDS) au taux de 17,2 %. 

En revanche, selon le régime choisi, votre résultat foncier se calculera différemment avec pour conséquence un revenu imposable plus ou moins élevé. Selon votre situation, voire vos objectifs fiscaux, le régime réel ou le micro-foncier s’avèrera plus ou moins intéressant.

Le micro-foncier : un régime d’imposition simplifié

Le principal avantage de ce régime d’imposition réside dans sa simplicité. La déclaration de vos revenus fonciers ne nécessite presque aucun effort de comptabilité. Il vous suffit de calculer le montant de vos revenus locatifs sur l’année, c’est-à-dire les loyers encaissés sur l’année N lors de votre déclaration de revenus de N+1. Par exemple, en mai 2021, en remplissant votre déclaration de revenus, vous avez indiqué vos revenus fonciers de 2020.

Le micro-foncier s’applique automatiquement dès lors que vos revenus fonciers n’excèdent pas 15 000 euros par an au sein de votre foyer fiscal et que votre bien mis en location ne répond pas à un régime fiscal particulier comme le Pinel. 

Comment calculer le résultat foncier ?

Rien de plus facile. En indiquant votre revenu foncier de l’année, l’administration fiscale applique automatiquement un abattement de 30 % qui doit correspondre aux différentes charges liées à votre investissement locatif. Ainsi, vous ne pourrez pas déduire de votre revenu foncier, les charges réelles. L’État fait une estimation à la louche du poids de vos charges. C’est en quelque sorte le coût de la simplicité : vous n’avez aucun effort comptable à fournir, mais vous ne profiterez pas de tout le potentiel d’optimisation fiscale de votre investissement.

Supposons que votre revenu locatif s’élève à 15 000 euros, grâce à l’abattement forfaitaire de 30 %, votre revenu foncier imposable sera de 10 500 euros. Si ce coup de pouce fiscal est important, il n’en reste pas moins possible - voire probable - que vos charges réelles soient plus élevées. Dans ce cas, vous pouvez choisir le régime réel, mais l’option est irrévocable pendant trois ans. À vous alors de bien estimer le montant de vos charges sur les prochaines années et de bien tenir vos comptes.

Le régime du micro-foncier est intéressant si vos charges sont inférieures à 30% des revenus locatifs de votre investissement, dans le cadre d'un investissement... dans un parking par exemple.

Le régime réel : pour coller à la réalité économique de votre investissement

Le régime réel est obligatoire si vos revenus fonciers dépassent le seuil annuel de 15 000 euros. Ce régime d'imposition permet de déduire les charges liées à votre investissement locatif, dont l’administration fiscale a fait la liste :

  • Les frais de gestion et d’administration du bien loué,
  • La taxe foncière,
  • Les travaux de réparation et d’entretien,
  • Certaines charges locatives non répercutables sur le locataire,
  • Primes d’assurances,
  • Intérêts et frais d’emprunt

L’accumulation de l’ensemble des charges réduit votre revenu imposable et peut même générer un déficit foncier, c’est-à-dire que vos charges déductibles sont supérieures à vos revenus locatifs. Cela signifie-t-il que vous êtes un mauvais gestionnaire ? Pas forcément, c’est peut-être même le contraire.

Le déficit foncier : un outil d’optimisation fiscale

Le déficit foncier est un dispositif fiscal mis en place par l’administration fiscale pour réduire votre revenu imposable. Les foyers avec un haut niveau d’imposition sur le revenu peuvent être tentés de le réduire par l’investissement locatif en cherchant à générer un déficit foncier.

Afin d’éviter un risque de sur-optimisation fiscale, l’administration de Bercy a jugé bon de limiter le dispositif à 10 700 euros déductibles de votre revenu global par an. Mais l’administration fiscale vous  autorise à reporter le surplus pendant 10 ans sur vos prochains revenus.

De même, le déficit foncier n’est pas concerné par le principe du plafonnement des niches fiscales. Autrement expliqué, les propriétaires bailleurs disposent d’un excellent outil pour optimiser leur imposition sur les revenus.

Le calcul du déficit foncier est plus complexe qu’une simple soustraction des charges de l’année et se fait en deux étapes. Dans un premier temps, vous devez soustraire les charges financières (intérêts et frais d’emprunt). Si le résultat est négatif, on ne parle pas de déficit foncier, mais vous pourrez déduire de vos prochains revenus fonciers le déficit constaté. Si le résultat est positif, vous poursuivez la déduction des autres charges.

Si le résultat est négatif, alors cette fois, vous constaterez un déficit foncier déductible de votre revenu global (dans la limite mentionnée plus haut de 10 700 euros par an). Le surplus de déficit sera reporté aux années suivantes à la seule condition que vous poursuiviez la location du bien pendant les trois années suivant la constatation du déficit foncier. Il n’est pas nécessaire de générer un déficit foncier pour que le régime réel vous soit bénéfique. En effet, ce régime prend tout son intérêt dès lors que vos charges déductibles sont supérieures à 30 % de vos revenus locatifs si vous êtes en situation de pouvoir choisir entre le régime réel ou le micro-foncier.

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