Acquisition

Faut-il mieux acheter un immeuble libre ou occupé ?

Il y a certaines questions que tout être humain se pose à un moment de son existence: Dieu existe-t-il ? Vais-je faire ma vie avec cette personne ? Est-ce que je fais un investissement locatif dans un bien déjà loué ou vendu libre ? Quel est le sens de la vie ?

Nous tenterons dans cet article de répondre à l’avant-dernière de ces questions.


Trois maisons


Acheter un immeuble occupé :

Investir dans un immeuble déjà loué gomme beaucoup d’incertitude locative : ce qui rassure l’investisseur et le banquier est que l’on se pose moins la question de savoir si on arrivera à louer les lots et à quel niveau de loyer, puisqu’on a déjà la réponse en live. 

L’immeuble est loué, les loyers tombent, on en connaît le montant. Modulo le risque d’impayés non déclarés par le vendeur, l’incertitude locative est minimale. 

En revanche, on hérite de locataires que l’on n’a pas choisis, de type de baux que l’on n’a pas décidés. Par exemple si l’on voulait faire de la location meublée pour profiter des avantages fiscaux du LMNP mais que l’immeuble est loué avec des baux nus, il sera énergivore de convaincre les locataires de refaire un bail meublé et racheter leurs meubles. 

Pour rappel, la location nue peut se faire sous le régime foncier en direct ou bien via une SCI à l’IR ou à l’IS. La location meublée peut se faire en LMNP, en LMP, ou en SCI mais cette fois uniquement à l’IS. 

Il faut trouver un immeuble qui s’adapte au choix fiscal de l’investisseur, ou faire un arbitrage fiscal en fonction de l’immeuble.

On ne peut pas faire de travaux de rénovation (et l’amortissement fiscal qui va avec) ou de division car les lots sont occupés, et on doit subir des loyers qui ne sont peut-être pas à jour des loyers du marché locatif local. Bref, ce que l’on gagne en visibilité, on le perd en potentiel locatif. 

Dernier point technique, lors de l’achat d’un immeuble vendu occupé, on est souvent amené à acheter les meubles si le vendeur louait meublé. 

Il faut bien les valoriser à part, et non pas les inclure dans le prix du bien. La partie ameublement soustraite permet de faire baisser les frais de notaire qui sont calculés sur le prix de vente hors meubles.

Appartement deco


La rénovation des parties occupées :

Doit-on prévoir un devis travaux pour les appartements à rénover mais qui sont actuellement occupés par des locataires ? 

Si le locataire reste encore quelques années dans ses murs, à quoi bon faire chiffrer une rénovation par un artisan, et demander à la banque un prêt travaux correspondant, que je ne pourrai pas utiliser tant que le locataire y vit. 

Mon prêt travaux risque d’expirer (au bout d’1 an généralement) avant d’avoir servi. Si je rénove pendant que le locataire est là, j’aurai dépensé un gros montant travaux, je l’aurai dérangé plusieurs semaines, et je ne pourrai pas augmenter le loyer pour autant. Pointless. 


Calculatrice


En même temps si je ne prévois aucun budget/devis/prêt travaux pour les lots occupés, quand les locataires finiront par partir, et me laisseront les appartements dans un état sous-optimal et non re-louables en l’état.

Je risque de me retrouver à sortir un montant à 5 chiffres de mon compte courant pour financer la remise au propre des lots, ou passer par Cofidis.

C’est un peu la même situation qu’en cas de dépassement de devis travaux. En effet les prêts travaux négociés post-acquisition entrent dans la catégorie des prêts à la conso.

Les conditions sont donc beaucoup moins intéressantes que celles du prêt travaux obtenu lors de l’achat, rattaché au prêt immo lui-même. 

Autre piste, plus ambitieuse : repartir sur un investissement immobilier dont le prêt travaux servirait à financer les travaux de l’investissement locatif précédent. 

La solution ? Maximiser l’enveloppe travaux au début (rappelons-nous, on ne rembourse que ce qu’on utilise sur un prêt travaux), négocier si c’est possible le rallongement de la « date de péremption » du prêt travaux.

Ou utiliser au maximum le différé de remboursement (12, 24, 36 mois) pour se constituer la trésorerie nécessaire au coût de la remise au propre des lots au fur et à mesure du départ des locataires.


Deux immeubles



Acheter un immeuble vide :

A contrario lorsque l’on achète un immeuble de rapport dont les lots sont libres, la première question que l’on se pose, et que le banquier va poser aussi est : pourquoi cet immeuble est-il vide ? 

Et le premier réflexe est de penser, à tort ou à raison, que c’est parce que le propriétaire n’a pas réussi à louer ses appartements. 

Sans historique locatif récent, il faut formuler des hypothèses de loyer, de taux d’occupation et de turnover, par nature incertaines, à partir d’estimations de valeur locative d’agences immobilières locales par exemple, et d’un test du marché sur Leboncoin. 

Online banking


Il s’agit de mettre une fausse annonce sur Leboncoin avec les photos du bien convoité et voir le nombre de retour afin de quantifier la demande locative de la manière la plus fiable possible. 

Il faudra comparer la compétitivité de sa location avec les autres annonces immobilières pour ajuster le loyer.

L’avantage des biens vendus libres est que l’investisseur peut rénover et agencer son immeuble à sa guise, et en profiter pour amortir fiscalement ses travaux, choisir ses locataires, et surtout, régime LMNP oblige (ou non), choisir ses types de baux, et fixer lui-même le montant des loyers. 

Ce que l’on perd en visibilité immédiate, on le gagne en potentiel locatif. 

Il est alors plus facile pour le nouveau propriétaire d’adapter le type de baux à la demande locative du marché local.

Les locations meublées sont davantage prisées dans le centre ville et les locations nues dans les zones plus périphériques et moins étudiantes, avec des locataires long terme.

Un immeuble vide ne veut pas forcément dire que le propriétaire n’arrivait pas à louer, même si ça reste une possibilité. Du point de vue du vendeur, en théorie, un bien immobilier vendu loué a moins de valeur qu’un bien vendu libre d’occupation.

C’est pour cette raison que les propriétaires attendent souvent le départ des locataires en fin de bail comme élément déclencheur pour vendre, afin de laisser la liberté à l’investisseur et surtout de ne pas subir un discount d’occupation sur le prix de revente.

Appartement deco


Conclusion :

Acheter un immeuble de rapport occupé permet de gagner en visibilité sur la performance locative actuelle d’un immeuble mais prive l’investisseur de marge de manoeuvre quant au choix du niveau de loyer, du type de baux, des locataires, ainsi que de la liberté de rénover ou de réagencer son bien. 

A l’inverse, investir dans un bien vendu libre d’occupation donne toute latitude à l’acheteur pour customiser sa stratégie de location, au prix d’une plus grande incertitude, et donc d’une analyse poussée du marché locatif local en amont.

Liberté ou certitude, encore un arbitrage cornélien consubstantiel à toute existence humaine.


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