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Indexation des loyers et indice de référence des loyers : calcul et mise en place

L’indexation des loyers est une clause qui vous permet d’augmenter annuellement le loyer versé par votre locataire pour refléter l’évolution du coût de la vie. La hausse du loyer ne se calcule pas — heureusement — selon le ressenti du bailleur, mais sur la base de l’Indice de référence des loyers. Publié par l’INSEE, il reflète en partie l’inflation et sert de base de calcul pour déterminer la revalorisation des loyers.

Comment fonctionne l’indexation des loyers

Ce n’est pas une simple rengaine de grand-mère : chaque année, la vie coûte plus cher, les prix augmentent et l’inflation opère sa petite cuisine. Quand on est salarié ou fonctionnaire, nos revenus sont régulièrement révisés pour y faire face — du moins on l’espère —. 

L’indexation des loyers est une clause du bail de location qui permet d’opérer ce même ajustement pour vos revenus locatifs. Si elle est inscrite dans le contrat de bail, elle vous permet de revaloriser chaque année le loyer exigé en fonction de l’Indice de référence des loyers, que l’INSEE publie chaque trimestre.

La plupart des contrats de location type que vous trouverez contiendront cette clause, qui est plutôt standard et largement utilisée. La clause d’indexation doit notamment contenir la date à laquelle s’effectue la revalorisation annuelle du loyer. Il s’agit généralement de la date anniversaire du bail, libre à vous et à votre locataire de vous mettre d’accord sur un autre moment.

Cependant, la seule inscription de la clause d’indexation au bail ne suffit pas pour revaloriser le loyer de votre locataire. Pour cela, vous devrez, chaque année, manifester votre volonté de réévaluer le loyer auprès de votre locataire, idéalement par courrier recommandé. 

Vous disposez de toute l’année après la date prévue au contrat pour manifester votre demande au locataire, mais son effet n’est pas rétroactif. Autrement dit, si la date anniversaire est en janvier, et que vous attendez le mois de juin pour envoyer le courrier, vous n’aurez droit qu’à 6 mois de loyers réévalués. Jusqu’en janvier prochain, où vous n’oublierez pas d’envoyer ce courrier.

Indice de référence des loyers et calcul des hausses — ou des baisses —

On sait donc qu’on a le droit d’augmenter ses loyers d’année en année, mais dans quelles proportions ? On n’augmente pas le loyer de son locataire en jetant des dés, mais en utilisant un indice public et légal, qui sert de base de calcul pour cette l’indexation : l’Indice de référence des loyers. 

L’Indice de référence des loyers est calculé par les statisticiens nationaux en prenant en compte l’évolution des prix à la consommation, à l’exception du tabac et des loyers. Il reflète donc largement l’inflation, pour permettre à votre bien de refléter à la fois le coût de la vie et l’état du marché immobilier. Il est donc possible que l’IRL connaisse une baisse, mais les clauses d’Indexation sont généralement rédigées pour ne permettre que des hausses de loyers.

L’IRL est publié au premier mois de chaque trimestre par l’INSEE et s’applique au trimestre précédent. Par exemple, l’IRL du quatrième trimestre de 2020 a été publié le 17 janvier 2021 et affiche une valeur de 130,52. Celui du trimestre précédent était de 130,59. Oups, c’est une baisse. Rassurez-vous : les baisses sont exceptionnelles, durent rarement très longtemps, et une clause bien rédigée vous en protège.

Jusqu’en 2006, la réévaluation des loyers était basée sur un autre indicateur, l’Indice des coûts de construction, dont les hausses pouvaient se révéler brutales pour un locataire. Après tout, on n’est jamais à l’abri d’un bateau géant bloqué dans le canal de Suez et qui fait grimper en flèche les coûts de construction.

Calculer la hausse du loyer avec l’IRL

La réévaluation du loyer consiste en un calcul très simple, qui prend en compte 3 éléments : le montant du loyer, le dernier IRL à la date de la réévaluation, et l’IRL du même trimestre de l’année écoulée. La formule est un simple taux de variation :

Loyer x IRL du trimestre en cours / IRL du même trimestre de l’année précédente.

Vous pouvez également passer par le simulateur mis à disposition par l’Institut national de la consommation pour connaître le montant de la hausse à appliquer.

Par exemple, votre contrat a été signé en septembre 2019. Le dernier IRL publié était celui du deuxième trimestre, pour une valeur de 129,72. Un an plus tard, au moment de réévaluer votre loyer, le même IRL (T2 2020) est de 130,57.

Petit calcul : 1000 x 130,57/129,72 = 1006,55. Vous envoyez donc un courrier à votre locataire pour l’informer de votre volonté de réévaluer le loyer, en indiquant le nouveau montant : 1006,55 €. 

Pourquoi indexer ses loyers ?

L’indexation des loyers est un dispositif qui permet de protéger les locataires contre d’éventuels abus des bailleurs en contenant les hausses de loyers dans une limite légale. Il offre également aux investisseurs de refléter dans leurs prix l’évolution du coût de la vie, surtout si votre locataire reste longtemps dans votre bien.

Si vous avez loué votre bien en 2010 et que vous n’avez procédé à aucune indexation de loyer, il est à parier que son montant ne reflète pas le coût de la vie en 2021. Il est ainsi essentiel d’indexer ses loyers pour que vos revenus locatifs ne soient pas dépréciés au cours du temps — autrement dit, pour maintenir votre pouvoir d’achat —.

Cependant, indexer vos loyers ne sert pas simplement à vos revenus de suivre la hausse des prix. Il joue un rôle essentiel au moment de la relocation, car il permet d’être au prix du marché au moment d’accueillir un nouveau locataire. 

Pourquoi ? Parce que dans les zones tendues - aka, celles privilégiées par les investisseurs - les loyers sont encadrés à la relocation, et leur hausse se fait dans le cadre de… l’Indice de référence des loyers. Et on ne parle pas de l'encadrement des loyers prévus par la loi ELAN, c'est encore autre chose.

Dans ces villes, vous n’avez pas le droit d’appliquer à un nouvel arrivant un loyer supérieur à celui du précédent occupant. Si vous souhaitez le faire, il faut qu’aucune hausse de loyer ne soit intervenue au cours de l’année écoulée, et toute hausse doit se faire selon l’IRL en vigueur.

Autrement dit, si vous n’avez appliqué aucune hausse de loyer au cours des 5 dernières années, vous n’aurez pas le droit d’augmenter les loyers en conséquence. Vous devrez vous contenter d’une seule hausse, déterminée par le dernier IRL. Vous serez alors constamment en retard par rapport au marché locatif de votre ville.

Vous n’êtes évidemment pas obligé d’appliquer une revalorisation du loyer tous les douze mois et vous pourrez toujours « offrir » une année à l’un des locataires, si une crise sanitaire majeure venait à passer par là, par exemple. Indexer ses loyers régulièrement est cependant un passage obligatoire pour protéger la valeur de votre investissement.

Dernier petit effet, marginal, mais toujours bon à prendre : en théorie, indexer ses loyers permet de donner un coup de boost à son rendement brut sur le long terme. Après tout, vos mensualités ne bougent pas, mais vos revenus locatifs augmentent. Pour un premier investissement, la différence ne sera sans doute pas flagrante, mais après le deuxième, le troisième, ces gains s’accumulent et se traduisent dans vos revenus et votre capacité d’investissement. 


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