investir en colocation

Acquisition

Investir en colocation : mode d’emploi

Malgré les clichés sur la colocation et l'inoubliable Auberge espagnole, la colocation s’est imposée comme un mode d’hébergement au public toujours plus large. Plusieurs raisons expliquent ce succès : la hausse du coût des locations individuelles en centre-ville et un besoin de convivialité accru. Pour un investisseur, la colocation présente autant d’avantages si ce n’est plus. Le prix au mètre carré d’un grand appartement est moins élevé que pour les petites surfaces, la rentabilité est plus élevée, et le statut LMNP présente de solides atouts en termes de fiscalité.

Qu’est-ce qu’une colocation ?

Une colocation correspond à la location d’un même logement par plusieurs colocataires qui en font leur résidence principale. Ce type de location prend place dans un cadre légal composé de la loi 6 juillet 1989 et de la loi Alur en 2014. Le décret Macron de 2015 a également précisé qu’un logement occupé par un couple marié ou pacsé ne peut pas être considéré comme une colocation.

Les colocations sont très recherchées par les étudiants et les jeunes actifs. Elles offrent un espace plus grand qu’une location individuelle en échange d’un loyer réduit. Les colocations sont aussi synonymes de convivialité, d’échange et de lien social puisqu’elles permettent de nouvelles rencontres.

Une forte demande locative

Si les colocations sont traditionnellement recherchées par les étudiants, le profil des colocataires change depuis 10 ans. Ce mode d’habitation attire un panel toujours large de Français, à la fois des jeunes actifs ou même… des retraités. 58 % des candidats à la colocation sont étudiants, 36 % sont actifs et… 6 % sont retraités. Malgré tout, l'âge moyen du colocataire reste relativement jeune, autour de 27 ans. Lorsqu’on arrive en tant qu’étudiant ou jeune actif pour son premier emploi dans une nouvelle ville, la colocation est un moyen idéal pour s’intégrer et se créer des relations.

De plus, les centres-villes des grandes villes ont connu une forte augmentation du prix des loyers. Une chambre en colocation coûte quant à elle 30 % moins cher qu’un studio, surtout grâce au partage des charges entre colocataires (électricité, internet…). Pour un loyer inférieur, une chambre en colocation offre donc plus d’espace au locataire et des lieux de vie à partager.

Turnover, vacance locative, quels sont les risques ?

Investir en colocation n’est pas de tout repos. Ce n’est plus un locataire que vous allez devoir trouver, mais potentiellement 3, 4, 5… S’il y a peu de chance que tous les colocataires quittent la colocation en même temps, le risque existe. Dans certaines grandes colocations, le turn-over est important, et il est difficile d’échapper à la vacance locative entre deux colocataires. De plus, qui dit fort turnover, dit aussi dégradation du logement accélérée. Une colocation vétuste, mal entretenue, composée uniquement de chambres sans espace commun aura toutes les difficultés du monde à trouver ses locataires. Un investissement locatif en colocation demande de l'engagement et de l’attention. Mais rassurez-vous, les trois quarts des colocataires signent un bail à durée indéterminée.

Une rentabilité locative brute plus élevée

On estime que la rentabilité locative d’une colocation est en moyenne comprise entre 7 % et 12 %, ce qui est supérieur à une location classique. Plusieurs facteurs expliquent cela.

Le prix au mètre carré d’un grand logement est plus faible que celui d’un petit appartement. Par exemple à Lyon, le prix d’achat d’un studio est aujourd’hui de 5 997 €/m² contre 5 144 €/m² pour un T4. Derrière, vous pouvez placer plusieurs chambres dans le logement qui sont autant de loyers que vous allez récupérer. Le total des loyers de la colocation sera par conséquent supérieur au montant versé par un seul ménage locataire. Mettre son bien en colocation permet ainsi de percevoir plus de loyers que si celui-ci était loué à une seule famille. Ce qui augmente de facto la rentabilité.

Depuis la loi Alur, dans les zones où il y a un encadrement des loyers, la somme des loyers demandée aux colocataires ne peut pas excéder celui qui serait demandé à un seul ménage locataire.

Une fiscalité avantageuse : le régime LMNP

Le loueur meublé non professionnel (LMNP) est un statut fiscal qui vous permet en tant que propriétaire bailleur de réduire les impôts issus de vos revenus locatifs. Pour être éligible au LMNP, il faut que la colocation que vous louez soit meublée. Les logements nus sont par conséquent exclus de ce statut. Un logement est dit meublé s’il possède tous les équipements et le mobilier pour être habitable immédiatement. La liste des biens nécessaires pour que la colocation soit considérée comme un logement meublé est la même que pour une location standard.

Si dans un location nue les revenus locatifs sont déclarés comme des revenus fonciers, ce n'est pas le cas dans le LMNP. Vos revenus sont alors considérés comme des revenus commerciaux imposables en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le LMNP se compose de deux régimes distincts chacun avec ses avantages : le régime réel ou Micro-BIC. Le régime micro-BIC vous donne droit à un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant de vos recettes locatives. Le régime réel est un mécanisme plus intéressant surtout si vous effectuez des travaux de rénovation dans votre colocation, mais plus complexe à appliquer. Il est fortement conseillé de s’entourer d’un professionnel pour remplir avec soin ses déclarations d’impôt.

Quelles sont les villes où investir dans une colocation ?

À l’heure actuelle, le marché immobilier de la colocation est en très forte croissance. Selon les chiffres de 2021 fournis par l’Observatoire de la colocation, il y a presque 8 demandes de colocation pour une offre sur La Rochelle, autour de 5 pour une offre à Paris, Lyon ou Lille. Ce sont aujourd’hui les quatre villes les plus recherchées par les candidats à la colocation. De manière générale, 38 % des candidats recherchent une chambre en Île-de-France, alors que la région ne possède que 27 % des chambres disponibles à travers le pays. Cependant, le marché parisien s’essouffle de plus en plus au profit de la Province depuis l’épidémie de Covid. 

A contrario, certaines grandes villes sont qualifiées de “détendues”, au sens où l’offre est supérieure à la demande : Saint-Étienne, Limoges, Nice, Amiens ou encore Nîmes. On y compte moins d’une demande par colocation. Réfléchissez bien à votre investissement en colocation,  ce serait dommage de mettre votre bien sur le marché dans une ville où la demande est nulle. Le marché de la colocation évolue chaque année.

Pour être certain de réussir votre investissement, on vous recommande de cibler en priorité les centres-villes des grandes métropoles comme Bordeaux, Marseille, Lyon, Toulouse… Des villes qui offrent de belles garanties et sont reconnues comme des grandes villes étudiantes. Les étudiants demeurent le public principal des colocations. Veillez à investir à proximité d’universités, de grandes écoles, mais aussi des transports en commun pour maximiser l’attrait de votre colocation. 

Quel type d’appartement privilégier pour une colocation ?

T2, T3, T4, T5… il n’y a pas de règle sur le bien immobilier pour une colocation. En revanche, la colocation doit pouvoir être qualifiée de logement décent, c’est-à-dire respecter une surface habitable minimale. Cette surface varie selon le type de bail établi.

  • Pour un bail individuel, chaque colocataire doit disposer d’une pièce privative de 9 m² (ou 20 m3 de volume) et avoir une hauteur sous plafond de 2,20 m minimum.
  • Pour un bail commun, la surface minimale est de 16 m² pour deux colocataires. On ajoute 9 m² pour chaque colocataire supplémentaire. Un bail commun offre davantage de liberté dans l’aménagement de la colocation.

La pièce principale n’est pas obligatoire tant que les critères précédents sont respectés. Il n’y a pas non plus de surface minimale requise pour les sanitaires, la salle de bains, etc.

Comment gérer son investissement en colocation ?

La gestion locative en colocation demande plus d’implication, vous ne gérez plus un locataire, mais plusieurs. Les demandes et problèmes du quotidien peuvent se multiplier de manière exponentielle. Si les turn-over sont fréquents tout comme les travaux de réparation vous allez vite être dépassé. Passer par un gestionnaire locatif professionnel peut s’avérer pertinent et vous dégager du temps libre (pour d’autres investissements). En plus de la rénovation de votre bien pour en faire une belle colocation meublée, Masteos dispose d'un service de gestion locative  clés en main adapté à vos besoins.

Construisez votre parc immobilier simplement, vous aussi, grâce à Masteos
Démarrez maintenant