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Investir dans un parking : les essentiels à maîtriser

Quels sont les avantages à investir dans un parking ?

Investir dans un parking ou un box n’est sans doute pas aussi glamour que d’être loueur d’un beau T3 en plein centre-ville, mais c’est un investissement qui a du sens pour de nombreux particuliers.

Plus simple à gérer, moins cher, généralement plus rentable : c’est une excellente manière de se lancer dans l’immobilier locatif à peu de frais et sans l’ensemble des difficultés qui peuvent accompagner l’immobilier d’habitation. On peut ainsi commencer à constituer son patrimoine sans oblitérer sa capacité d’endettement et conserver sa capacité à financer un investissement locatif ou sa résidence principale.

Selon Seloger.com, le prix moyen d’un parking en France était de 22 277 € en 2018, de quoi permettre au plus grand nombre d’envisager un investissement locatif avec une capacité d’emprunt limité. A titre de comparaison, le prix moyen du mètre carré en France est de 4008 € en 2021 pour un appartement.

A l’évidence, les moyennes nationales cachent de grosses disparités régionales et urbaines, et une place de parking à Paris se négocie à des prix bien plus élevés qu’une place équivalente en province.

Cependant, même en investissant dans une place de parking à Paris, les prix peuvent varier du simple au double. Dans le 13e arrondissement, le prix d’une place est légèrement inférieur à 20 000 €, mais monte à 49 000 € dans le 6ème arrondissement.

Cependant, même les places de parking les plus chères restent abordables pour la plupart des particuliers, au point que certains peuvent être tentés par un achat comptant. Dans le cas où vous disposez de la somme, on ne saurait cependant trop vos conseiller de toujours passer par un crédit bancaire pour bénéficier au maximum de l’effet de levier.

Quelle rentabilité locative pour un parking ?

Le rendement locatif brut d’une place de parking se calcule de la même manière que celle de n’importe quel investissement immobilier : loyers x 12 / prix d’achat x 100

Avec ses prix plus modestes, l’achat d’un parking présente ainsi des rentabilités plus intéressantes qu’un bien d’habitation. Ainsi, vous pourrez obtenir des rendements bruts proches de 6% dans la plupart des grandes villes (même à Paris, selon les arrondissements), et monter jusqu’à 9% assez aisément.

Comme toujours en immobilier locatif, il faut se méfier du rendement brut : ce n’est qu’une projection théorique qui ne prend pas en compte l’ensemble des coûts associés à l’acquisition. 

Bonne nouvelle : les charges de copropriété sont généralement faibles dans le cadre d’un parking, et comme dans le cadre d’un investissement d’habitation, certaines sont récupérables sur le propriétaires, d’autres vous incombent. En outre, à l’inverse d’un bien d’habitation, les frais d’entretien seront très faibles, voire inexistants pendant de longues périodes.

Les frais de notaires sont en revanche plus élevés en proportion à l’acquisition d’un parking que dans le cadre d’un logement, puisque ceux-ci sont calculés de manière dégressive. Si vous achetez une place de parking dans un projet immobilier neuf, vous bénéficiez des frais de notaires réduits qui accompagnent ces projets.

Le principal poste de dépense qui affectera votre rendement sera sans doute la taxe foncière : son montant varie en fonction des communes, mais elle équivaut généralement à un ou deux mois de loyers. De même, le rendement brut ne prend pas en compte les aléas comme le turnover ou la vacance locative, deux risques inhérents à l’activité de loueur en général.

Cependant, un parking est généralement plus simple à gérer qu’un logement, et il sera plus aisé d’en tirer un bon rendement locatif, à condition d’avoir investi dans un emplacement qui vous garantit de trouver un locataire facilement.

Où investir dans un parking ?

Comme tout investissement locatif, le facteur qui doit guider votre choix est d’abord celui de l’emplacement : mon bien se trouve-t-il dans une zone qui bénéficie d’une forte demande locative ?

Vous devrez méticuleusement analyser la tension locative propre au quartier dans lequel vous souhaitez investir. Cependant, à l’inverse d’un bien d’habitation, vous ne disposez pas de l’accès à des outils comme le tensiomètre locatif pour avoir une idée de la demande locative pour les parkings.

S’il n’existe pas de tel indicateur pour les parkings, il est en revanche très aisé de trouver de nombreuses études sur les rendements bruts moyen d’une place de parking à travers la France. Le baromètre des prix de l’immobilier de parking est par exemple édité annuellement par Monsieur Parking et permet d’avoir une excellente visibilité sur les prix, les loyers et les rendements.

Comme toujours en immobilier locatif, au moment d’investir dans un parking, il ne faut pas se laisser aveugler par le rendement brut. 

Les trois villes les plus rentables de France pour ce type de bien sont ainsi Le Petit Quevilly (8,9%), Vaulx-en-Velin (8,7%) et Quimper (8,7%). Rentables, certes, mais avec un risque tout aussi élevé : celui de ne pas trouver de locataire ou d’avoir un turnover important.

De manière générale, il est plus sécurisant de se tourner vers des grandes villes, qui assurent une demande locative plus régulière et vous protègent davantage contre le risque de vacances locatives.

Il vous suffira cependant d’appliquer quelques règles simples de bon sens pour savoir si votre opération en vaut la peine. La présence de places de parking gratuites à proximité est par exemple une indication claire qu’il faut aller voir ailleurs.

En outre, comme pour un logement, il faudra faire attention à la qualité même du projet dans lequel vous investissez. Un box (c’est à dire un parking avec trois cloisons et une porte) se loue généralement plus cher et sera plus demandé qu’une place simple avec marquage au sol. 

Selon la même logique, une place facile d’accès, bien éclairée, au premier sous-sol aura davantage de demande qu’une place dans un troisième sous-sol, pour laquelle la manoeuvrabilité est plus difficile.

Quelle fiscalité pour les revenus locatifs d'un parking ?

En tant que location vide, la fiscalité d’un investissement dans une place de parking est plutôt simple : les revenus générés entrent dans la catégorie des revenus fonciers et sont à ce titre soumis à l’impôt sur le revenu. Vos revenus sont donc soumis au même taux marginal d’imposition que vos revenus du travail.

Petit rafraîchissement de mémoire : si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € par an, ils sont soumis par défaut au régime micro-foncier. Vous bénéficiez d’un abattement de 30% sur vos recettes locatives et vous êtes imposés sur les 70% restant.

Vous pouvez évidemment choisir de passer au régime réel si vous en faites la demande au fisc, auquel cas vous pourrez déduire l’ensemble de vos charges de vos revenus. Si cette approche est pertinente dans le cadre d’un investissement locatif d’habitation, elle est cependant plus difficile à justifier pour un parking, où il est peu probable que vos charges dépassent 30% de vos revenus locatifs.



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