Financement

Investissement locatif sans apport : réussir son opération

Un investissement locatif sans apport est l’une des meilleures opérations que l’on puisse réaliser lorsqu’on envisage d’acquérir un bien pour le louer. Après tout, pourquoi utiliser son argent si celui de la banque peut faire l'affaire ?

Au-delà de la perspective - alléchante par elle même - de ne pas toucher à son argent personnel, un investissement sans apport offre l’intérêt de maximiser son effet de levier, mais aussi de conserver son épargne pour la placer ailleurs. 

L’investisseur considère généralement la rentabilité financière de son investissement et dans ce cadre, il cherche constamment à optimiser l’effet de levier financier en empruntant au maximum pour réaliser ses investissements. On met le moins d’argent personnel possible dans le projet, et on laisse l’effet de levier opérer. C’est toute la promesse de l’immobilier locatif.

La réalité est plus complexe : les prêts sans apport sont de plus en plus difficiles à obtenir auprès des banques. Les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) poussent les établissements financiers à durcir leurs conditions d’octroi des emprunts : ils regardent de plus en plus près le taux d’endettement, qui n’est généralement pas le fort des investisseurs dont l'objectif est souvent d'emprunter le montant maximum.

Néanmoins, tout n’est pas perdu et un bon dossier bien monté fera toujours la différence !

Pourquoi les banques demandent-elles un apport ?

Les établissements bancaires vous demandent un apport pour couvrir une partie de leur risque. L’apport demandé est généralement de l’ordre de 10 à 20 % du montant de l’emprunt. L’objectif de la banque est de ne prêter que sur de l’actif réel car en cas de saisie du bien et de sa revente, il s'agit de sa seule véritable valeur.

En effet, quand un bien est acheté neuf ou dans l’ancien, viennent se greffer des frais annexes à la charge de l’acquéreur, comme les émoluments du notaire, les droits de mutation dans l’ancien et la TVA dans le neuf. 

La banque souhaite que l’ensemble de ces frais soit, dans la mesure du possible, couvert par l’apport de l’emprunteur car ceux-ci ne seront jamais récupérables lors de la revente, qui sera parfois effectuée via une vente aux enchères.

Un emprunt sans apport, mais pour financer quoi ? 

Les emprunts sans apport sont ce qu’on appelle des prêts à 110% : la banque finance le prix du bien, ainsi que l’ensemble des frais annexes (qui seraient autrement à votre charge).

Il s’agira donc généralement d’un emprunt à 110 % lorsque seuls les frais de notaire seront à financer. Théoriquement, ce prêt peut monter jusqu'à 120 % voire 140 % quand il est nécessaire de prévoir des travaux et un ameublement, notamment pour mettre son bien en conformité avec les exigences de la loi ALUR loi no 2014-366 du 24 mars 2014 dans le cadre de la lutte contre « l’habitat indigne ».

L’intérêt d’un emprunt sans apport

Emprunter sans apport présente le double intérêt de maximiser l’effet de levier, en profitant de la faiblesse des taux, tout en conservant son épargne pour la placer ailleurs.

Pour bien comprendre le fonctionnement de l’effet de levier financier dans un investissement, il faut poser quelques définitions simples. 

Il existe deux rentabilités qui sont liées :

·        rentabilité économique,

·        rentabilité financière.

La rentabilité économique mesure ce que vous rapporte l’ensemble de votre investissement. Si vous avez acheté un bien, sa rentabilité économique représente la performance de ce capital. Ce que vous rapporte le bien, pas ce que vous rapporte votre argent.

La rentabilité financière correspond à la performance des capitaux propres, de vos propres deniers. Si vous avez acheté ce même bien 100 000 €, dont 10 000 € de votre épargne, la rentabilité financière mesure la performance de cet apport : combien chaque euro sorti de votre poche vous rapporte.

Les investisseurs vont tenir compte plus particulièrement de la deuxième qui traduit la rentabilité des capitaux propres engagés. 

Pris ensemble, les deux indicateurs permettent de calculer votre effet de levier. Petit passage technique pour comprendre comment on y arrive.

Le premier élément à connaître est le résultat d’exploitation d’un investissement locatif (RE) est le montant des loyers perçus moins les charges (copropriété, travaux, entretien, frais de gestion, assurances, etc.) hors intérêts d’emprunt. 

Le résultat net (RN) est égal au résultat d’exploitation (RE) duquel on soustrait d’une part les intérêts d’emprunt qui sont égaux au taux d’intérêts d’emprunt moyen (i) multiplié par les dettes financières (DF) et d’autre part les impôts (imp). 

On a donc : `RN = RE – i x DF - imp`

La rentabilité économique (Reco) d’une opération d’investissement locatif est le résultat d’exploitation (RE) moins les impôts (imp) divisé par les capitaux investis incluant donc l’apport personnel (capitaux propres KP) et les emprunts bancaires (dettes financières DF). 

`Reco = (RE– imp ) / (KP + DF)`

La rentabilité financière (Rfi) est égale au résultat net (RN) divisé par les capitaux propres investis (KP). 

`Rfi = RN / KP`

Après développement, et pour mettre en évidence le lien entre rentabilité économique (Reco) et rentabilité financière (Rfi), la rentabilité financière (Rfi) est égale à la rentabilité économique (Reco) à laquelle on ajoute le produit de la rentabilité économique (Reco) moins le taux d’intérêt de l’emprunt (i) par le ratio d’endettement (DF/KP). 

On a : `Rfi = RN / KP` 

Comme `RN = RE – imp – i x DF on a : Rfi =(RE -imp -i x DF) / KP`

Comme `Reco = (RE– imp ) / (KP + DF) on a : Rfi = Reco x ( KP + DF) / KP – i x DF / KP` 

Ce qui donne après développement : `Rfi = Reco + (Reco – i) x DF/KP`

Quand la rentabilité économique (Reco) est supérieure au taux d’intérêt de l’emprunt (i), ce qui est d’autant plus vrai que les taux d’intérêt sont bas, la rentabilité financière (Rfi) est une fonction croissante du ratio d'endettement. En effet, pour un apport personnel donné (KP), il est possible d'améliorer la rentabilité financière (Rfi) de son apport personnel (KP) en s'endettant davantage (DF+).

Quand `Reco – i > 0 et DF > 0`, alors Rfi croît quand `DF/ KP` croît et `Rfi > Reco`.

Il ressort de cette analyse que la rentabilité financière d’une opération croît avec le ratio d’endettement, donc qu’un investisseur a tout intérêt à emprunter le maximum. C'est l'effet de levier de l'endettement.

De plus, pour encore améliorer la rentabilité financière de l’opération, l’investisseur peut, s’il dispose de la somme, la placer sur un compte rémunéré dont le taux d’intérêt (t) sera soustrait du taux d‘emprunt, améliorant ainsi la partie `Reco – (i - t)` du calcul de la rentabilité financière.

Investir sans apport : possible mais de plus en plus compliqué dans le contexte actuel

Tout ça est très bien en théorie, mais en réalité ? Eh bien... les banques ont tendance à serrer la vis au niveau des prêts sans apport depuis quelques années : d'une part, parce que ces dossiers représentent un risque pour elles, d'autre part parce que les recommandations du Haut Conseil à la Stabilité Financière leurs demandent de ne pas prêter au delà de 35% de taux d'endettement. Sauf que mécaniquement, un prêt sans apport signifie une mensualité plus élevée et une probabilité plus importante de dépasser le seuil fatidique.

Pour passer outre ce durcissement des conditions d’octroi de prêt, la première des choses, et de loin la plus importante, est de présenter un projet immobilier rentable, bien étudié et solide. Cela se traduit par un bien au bon prix (expertise immobilière à l’appui) et une adresse dans un quartier dont la tendance haussière des prix ne risque pas d’être remise en cause à court ou moyen termes et où la demande locative est forte et de qualité.

L’historique de votre compte totalement exempt d’incidents bancaires et fiscaux, même mineurs, sans découvert, même passé, et montrant une capacité à épargner dans le temps sera également une condition nécessaire. 

Ne pas vouloir mobiliser son épargne n’est pas la même chose que de ne pas disposer d’une épargne. Vous montrez ainsi à votre banque que vous êtes en mesure d’épargner - et de faire face à d’éventuels imprévus -, mais que l’investisseur perspicace que vous êtes cherche à maximiser son effet de levier.

Une autre piste à explorer pour obtenir un prêt sans apport est la rédaction actes en mains, qui fait passer l’ensemble des frais annexes à la charge du vendeur. Pourquoi le vendeur accepterait-il de payer le notaire et les frais annexes à votre place ? 

Peut-être parce qu’il vous aime bien, mais surtout parce que ça ne change rien pour lui. Les frais sont répercutés sur le prix de vente, et votre banque ne finance alors que ce montant. On vous en dit plus dans notre guide sur l’optimisation du financement bancaire.

Par ailleurs, il ne faut pas hésiter à négocier avec les banques ou en consulter plusieurs. Le recours à un courtier qui vous aidera à monter un dossier crédible en évitant les erreurs conduisant à un refus, même si par ailleurs le dossier est bon, et choisira la ou les banques les plus en corrélation avec votre profil pour mettre toutes les chances de votre côté, est incontestablement un plus. 

En outre, placer une partie de votre épargne dans la banque prêteuse et transférer votre compte chèque si c’est possible pour vous peut également être un argument de négociation important. Après tout, il faudra aussi savoir lâcher du lest et faire des compromis pour réussir à faire financer un investissement sans apport.

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