Financement

Faut-il avoir recours à un courtier en immobilier pour son investissement locatif ?

Le courtier immobilier peut se révéler déterminant dans un investissement locatif, en vous faisant économiser des sommes considérables sur votre prêt immobilier, mais aussi en vous apportant les conseils nécessaires pour optimiser votre emprunt. 

En faisant jouer la concurrence entre les différents établissements bancaires, il est en mesure de trouver le meilleur taux pour votre prêt, mais aussi négocier d’autres gains non négligeables, sur les frais de dossier par exemple ou l'assurance de prêt.

Même si de plus en plus de français ont recours aux services d’une entreprise de courtage, qu’il s’agisse de prêts à la consommation ou de prêts immobiliers, moins de la moitié des financements passent par leurs mains. 

Une perte certaine pour les investisseurs immobiliers et les consommateurs, car un courtier est un professionnel du crédit, et son intervention a le potentiel de vous faire économiser plusieurs milliers d’euros grâce à son expertise et son réseau. 

L’argent n’est pas la seule ressource que vous fait économiser un courtier. Vous avez sans doute des choses plus agréables à faire que d’effectuer le tour des banques pour mener des négociations sur le taux d’intérêt. Le courtier immobilier vous déchargera de cette tâche un peu ingrate.

Qu’apporte un courtier à votre prêt immobilier ?

L’optimisation du financement bancaire est une opération qui peut se révéler complexe mais qui en vaut la peine, car elle aura un impact massif sur la rentabilité de votre projet. Le recours aux services d’un courtier a le mérite de vous décharger d’une partie de cette opération : la recherche du financement, la négociation de conditions favorables, et la présentation du meilleur dossier possible aux banques.

Sa connaissance du système bancaire et des politiques commerciales de chaque établissement est un atout dont dispose le courtier. Les banques sont différentes, leurs cibles, leurs marchés aussi. Il saura ainsi présenter votre dossier aux banques les plus susceptibles de vous financer dans les meilleures conditions.

La plus-value la plus évidente du travail du courtier est la négociation sur le taux d’intérêt, et les baisses qu’il peut obtenir sur ce dernier en présentant votre dossier aux banques. Sur un prêt de 200 000€ à 25 ans, si votre courtier obtient un taux de 1% au lieu de 1,2%, le coût du crédit passe de 46 000€ à 41 000€. Une belle économie, mais les meilleurs courtiers peuvent obtenir des ristourne encore plus importante sur le taux appliqué par la banque.

On ne parle ici que des taux d’intérêt du prêt, mais il faut savoir que le courtier possède un autre pouvoir : celui de trouver la meilleure assurance, grâce à la délégation de prêt. L’assurance du crédit représente en effet un poste de dépenses considérable, parfois plus élevé que les intérêts du prêt eux-mêmes.

Le travail du courtier - et sa qualité - ne se mesure pas uniquement sur les conditions de financement, mais aussi sur sa capacité à maximiser votre capacité d’emprunt et à veiller à ce que vous restiez bien en dessous des 35% de taux d’endettement maximal autorisé et éviter les refus de prêt. Dans certains cas, il pourra même convaincre votre banque de vous laisser dépasser le seuil fatidique, si votre reste à vivre est suffisant par exemple.

Les gains permis par le courtier excédent-ils son coût ?

La plupart des courtiers appliquent une rémunération équivalente à 1% du montant du crédit obtenu, souvent avec des prix planchers pour les petits projets. Pour reprendre notre exemple précédent, sa rémunération serait de 2000€ pour un tel prêt, largement compensée par les 5000 € d’économies permises par sa négociation.

Dans un monde de l’investissement locatif ou le coût du projet est le principal facteur d’influence sur la rentabilité de votre opération, il est particulièrement judicieux de minimiser les frais qui y sont liés, quitte à payer pour cela les services d’un courtier. Les frais occasionnés sont en outre fiscalement déductibles de votre investissement.

La somme que vous fait économiser un courtier se traduira concrètement par des points (ou de manière plus réaliste par des dixièmes de points) sur votre rentabilité locative. Il est peu probable que vous soyez à même d’obtenir les mêmes conditions de financement qu’un courtier, sauf à en faire une activité à plein temps.

Un autre sujet sur lequel l’accompagnement d’un courtier immobilier peut se révéler précieux est celui de l’apport personnel. En effet, le montant de l’apport déterminera autant le taux d’intérêt que les mensualités, que vous devez avoir à coeur d'optimiser. Il saura vous conseiller la bonne approche sur la façon de mobiliser votre épargne pour obtenir des conditions de financement favorables.

Présenter son investissement à un courtier

Le cabinet de courtage auquel vous aurez recours vous demandera une liste de pièces justificatives exhaustive. On y retrouve les habituels justificatifs d’identité, de domicile, mais aussi tout ce qui touche à votre situation matrimoniale, financière et fiscale.

L’idée est de donner à votre courtier le maximum d’éléments qui pourront l’aider à négocier votre dossier auprès de la banque et défendre vos intérêts. Selon votre situation, on vous demandera des bulletins de salaire, vos relevés bancaires, ou encore votre avis d’imposition pour les pièces les plus classiques.

En cas d’investissement locatif, il faudra aussi faire parvenir à votre courtier l’ensemble des éléments financiers de l’opération, notamment les loyers attendus. 

Il ne faut pas hésiter à présenter des documents supplémentaires s’ils peuvent vous permettre de rassurer la banque sur votre profil d’emprunteur. Si vous avez eu la chance d’hériter d’un château dans la Loire, nul doute que le banquier sera plus prompt à vous débloquer un crédit avec une telle garantie.

Dernier point important à savoir : la rémunération du courtier se fait au succès. Si vous n’obtenez pas de prêt immobilier par son intermédiaire, vous n’êtes redevable de rien.


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