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Expatriés : comment réaliser un investissement locatif en France ?

L’envie d’investir dans l’immobilier locatif fait partie des trois choses qui rassemblent tous les expatriés français. Les deux autres sont la résignation face à l’absence de fromages et les billets d’avion trop chers pour être sûrs d’être rentrés à Noël.

Quelles que soient les raisons qui les ont poussées à s’installer à l’étranger, et quel que soit le continent sur lequel ils posent leurs valises, les expatriés cherchent généralement à garder un lien avec leur pays. Lien familial souvent, mais lien économique et patrimonial également, à travers des placements. Et l’immobilier locatif est sans doute le plus concret d’entre eux, celui qui vous attend à votre retour dans l’hexagone, que vous soyez parti 3 ans ou toute une carrière.

Le souci, on le devine, c’est qu’il peut être compliqué de réaliser un investissement locatif si on vit à l’étranger. Il faut visiter, se faire financer, réaliser des travaux, s’occuper de la gestion… Compliqué mais pas impossible, alors que de nombreux acteurs leurs proposent aujourd’hui de les accompagner à chaque étape.

Comment investir en France quand on vit à l’étranger ?

A moins de vivre à la frontière belge et de chercher un bien à Lille, les expatriés français qui investissent dans l’immobilier devront généralement se faire accompagner au cours de l’opération.

Le fait de ne pas être sur place est en effet un frein majeur pour certains, tant pour la recherche de bien que les visites et la transaction. Même si les effets de la crise sanitaire sont passés par là et que les visites virtuelles peuvent aujourd’hui donner lieu à des transactions à distance, l’éloignement ne facilite pas les choses, notamment au moment de demander un financement bancaire. 

Si l’investissement locatif continue de recueillir les faveurs des expatriés malgré ces complexités, c’est pour les possibilités qu’il offre de se constituer un patrimoine ou un complément de revenus en utilisant sa capacité d’emprunt. Surtout, il est plutôt simple de se faire accompagner aujourd’hui, même si on vit à 12 fuseaux horaire de la France.

Un investissement locatif se fait en 3 étapes : la recherche du bien, le financement et l’acquisition, et la gestion locative. On peut en avoir une quatrième si on choisit de faire rénover le bien, l’étape travaux. Chacun de ces moments peut être réalisé avec le concours d’un professionnel qui s’occupera des démarches pour vous.

La recherche de biens

La recherche du bien est la première étape, et vous pouvez la confier à un chasseur immobilier. Armé d’un mandat de recherche, ce dernier se mettra au travail pour trouver le bien qui correspond à votre budget et vos objectifs d’investisseur. 

Là où il vous aurait fallu vous déplacer (ou confier la visite à un proche de confiance) il y a encore quelques mois, l’arrivée massive des visites virtuelles ou en réalité augmentée lui permettra de vous présenter les biens dans les meilleures conditions, sans que vous bougiez de votre pays d’adoption. 

Il faut veiller à ce que votre chasseur de biens comprenne qu’il s’agit d’un investissement locatif, et maîtrise les subtilités et les technicités de la chose, notamment pour trouver un bien qui corresponde à vos objectifs financiers. Après tout, on n’achète pas un bien locatif comme on achète sa résidence principale.

Le financement

En parlant d’acheter le bien, il est probable que vous ayez recours au prêt bancaire. On dirait même souhaitable, pour profiter de l’effet de levier. L’obtention d’un prêt immobilier est cependant légèrement plus complexe pour un français résident à l’étranger. Selon votre statut fiscal (foyer fiscal en France ou dans votre pays d’expatriation), les banques seront plus ou moins enclines à financer votre projet immobilier.

C’est notamment le cas si vous êtes non-résident, c’est-à-dire que votre résidence fiscale et votre lieu d’expatriation sont les mêmes. Toutes les banques ne prêtent pas à ce type de profil et il faudra vous renseigner sur celles qui le font. 

En outre, les conditions de financement sont généralement moins favorables que pour les investisseurs résidents en France, en particulier sur le montant de l’apport. Là où l’apport pour un projet classique tourne autour de 10% du montant de l’opération, l’établissement bancaire sera plutôt susceptible de demander une somme autour de 25 à 30% du montant pour un expatrié. Le taux d’intérêt sera également plus élevé qu’en cas d’emprunt pour un résident.

La meilleure solution reste sans doute d’avoir recours à un courtier en crédits immobiliers, qui aura généralement une bien meilleure connaissance du paysage bancaire que vous et qui saura trouver une offre de financement convenable parmi son propre réseau tout en optimisant vos mensualités.

La mise en location et la gestion

La gestion du bien doit ensuite être confiée à un gestionnaire immobilier qui se chargera sous mandat de trouver les locataires, percevoir les loyers, et intervenir en cas de besoin, qu’il s’agisse de réparations, de remise en location, ou simplement d’être à l’écoute des locataires et de faire en sorte les occupants du logement soient dans les bonnes conditions. En déléguant la gestion, vous pouvez oublier votre bien au quotidien et vous concentrer sur les loyers perçus à la fin du mois, sans devoir programmer d’intervention de plombier depuis l’autre bout du monde.

Il est tout à fait possible de mener à bien un investissement immobilier à distance, que ce soit dans le but de louer ou dans celui d’y habiter à terme, en confiant un ou plusieurs mandats à des intermédiaires sérieux, professionnels et de confiance.

Et le choix fiscal ?

Les expatriés qui investissent dans l’immobilier font généralement le choix de la Location en meublé non professionnel (LMNP), qui offre de bonnes performances locatives mais aussi un frottement fiscal assez réduit si on optimise son opération. Une opération LMNP bien menée sur un bien à haut rendement, même depuis l’étranger, vous offre la possibilité de générer des revenus locatifs défiscalisés pendant près de 10 ans.

La fiscalité des expatriés est cependant un sujet à part entière, mais il n’est pas impossible que votre pays d’accueil ait des accords fiscaux avec la France, et les situations particulières seront légion. Là encore, il peut être bienvenu d’avoir recours à un spécialiste de la question, un avocat fiscaliste, par exemple.

Investir dans l’immobilier quand on est expatrié est plus simple aujourd’hui

Les étapes d’un investissement locatif depuis l’étranger sont donc plutôt simples. Trouver un chasseur de biens, compétent si possible, et lui confier notre projet, notre budget. Une fois le bien trouvé, s’adresser à un courtier pour trouver le crédit immobilier, en cherchant à minimiser son apport et son taux d’intérêt, même si on vit sous d’autres cieux. Cette étape validée, trouver le bon gestionnaire, lui confier les clés, et espérer qu’il trouve des locataires rapidement et qu’il prenne soin de votre bien.

C’est certes plus simple que de réaliser chaque étape soi-même, en prenant un avion à chaque fois qu’il faut rencontrer un artisan, un agent immobilier, un notaire, mais on peut également s’adresser à un spécialiste qui gère chaque étape de l’investissement pour vous. Un interlocuteur unique, qui vous évitera de jongler entre les interlocuteurs de l’opération.

Surtout, il ne suffit pas d’acheter un bien pour réussir son investissement locatif : étudier le marché, connaître les subtilités de la rénovation, ou savoir repérer un immeuble qui a du potentiel font aussi partie de l’arsenal dont il faut être armé.


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