Fiscalite

LMNP : amortissement et défiscalisation de vos revenus locatifs

Défiscaliser vos revenus avec la location, c’est possible et l’opération peut même être très avantageuse. La location meublée sous le statut LMNP vous donne la possibilité de déduire de vos revenus locatifs l’amortissement de votre investissement immobilier. Explications.

Le régime d’imposition de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’avère être un très bon outil de défiscalisation des revenus locatifs. En effet, le LMNP, selon le régime fiscal choisi, permet de déduire l’intégralité de vos charges locatives ainsi que d’amortir votre investissement immobilier.

Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu  

En matière d’imposition, les revenus locatifs sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Il est indispensable de distinguer la location nue de la location meublée. En effet, le traitement fiscal de ces deux types de revenu locatif n’est pas identique. 

Pour la location nue, vous devez les déclarer dans la catégorie des revenus fonciers. En revanche, les revenus de la location meublée, sous le statut LMNP, doivent obligatoirement être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Pour bénéficier du statut LMNP, vous devez remplir plusieurs conditions. Parmi celles-ci, vous devez mettre à la location un logement meublé en appliquant le décret du 31 juillet 2015. Ce texte indique de manière exhaustive l’ensemble des meubles (en bon état) nécessaire à la vie quotidienne de votre locataire.

Enfin pour bénéficier du statut LMNP, votre activité de location ne doit pas constituer votre activité principale. Les revenus locatifs doivent représenter moins de la moitié des revenus de votre foyer ou être inférieurs à 23 000 euros. Si cette condition n’est pas respectée, vous passez sous le statut LMP (loueur en meublé professionnel).

Choisir le régime réel pour ses amortissements

Bénéficiaire du statut LMNP, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition : le micro-BIC et le régime réel. En tant que LMNP, le régime de base est le micro-BIC dont l’intérêt principal est sa simplicité. 

En effet, le micro-BIC applique automatiquement un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs. De fait, vous n’êtes imposable que sur la moitié de vos recettes locatives. Cet abattement forfaitaire est une estimation du montant de vos charges locatives sur l’année. Le montant ne reflète pas la réalité économique de votre investissement. Il est peut-être judicieux d’opter pour le régime réel si le poids de vos charges dépasse la moitié de vos revenus. Cette option est activable sur demande auprès de l’administration fiscale et irrévocable pendant deux ans. À vous d’estimer précisément vos charges à venir.

L’amortissement en LMNP 

Le régime réel est plus contraignant, mais permet de déduire l’intégralité des charges d’exploitation. Votre location est considérée comme une société civile et à ce titre, vous avez le devoir de tenir une comptabilité répondant aux exigences du code du commerce et au plan comptable général. 

Ainsi, vous pouvez inscrire à l’actif du bilan votre logement. Le plan comptable général prévoit l’amortissement des actifs immobilisés. Cette technique comptable permet de déduire des charges supplémentaires sans engendrer de flux de trésorerie, qui réduisent votre résultat comptable et donc, votre résultat imposable. En comptabilité, l’amortissement d’un actif correspond à la perte de valeur liée à l’usage d’un bien et permet de lisser le coût de votre investissement sur plusieurs années.

La décomposition de l’amortissement

L’amortissement des actifs répond à des règles précises que seul votre comptable maitrise. En effet, un bien immobilisé doit parfois être décomposé pour calculer ses durées d’amortissement. Par exemple, une maison se compose de plusieurs éléments (toiture, murs, installation électrique, etc) dont chacun à une durée de vie propre. En moyenne, on estime qu’une maison s’amortit sur 30 ans.

Par exemple, pour un investissement immobilier d'une valeur de 250 000 € :

Investissement immobilier : 250 000 euros
Durée amortissement : 30 ans
Amortissement annuel : 250 000/30 = 8 333 euros

Cependant, chacun de ces éléments individuels s’amortit sur une période qui peut être plus longue ou plus courte. Le gros œuvre s’amortit par exemple sur 50 ans là où la toiture aura une durée d’amortissement de 25 ans. Il s'agit ici d'une simplification grossière du calcul, car la maîtrise d'un tableau d'amortissement ne s'improvise pas, si on n'est pas expert-comptable.

Vos meubles également sont amortissables. Il s'agit d'une incitation à investir régulièrement dans du nouveau mobilier pour améliorer le confort du logement et satisfaire les conditions du statut LMNP tout en générant de la matière amortissable.

Quelques limites dans le LMNP

En LMNP, le fisc n’autorise pas le déficit foncier généré par l’amortissement du bien. Une règle existe pour limiter l’impact de l’amortissement. Il ne peut pas être supérieur à la différence entre les recettes et les charges d’exploitation.

Reprenons notre exemple :

Amortissement annuel : 8 333 euros
Recettes locatives : 18 000 euros
Charges locatives : 10 000 euros
Résultat d’exploitation : 18 000-10 000= 8 000 euros

Dans l’exemple, l’amortissement maximal autorisé est de 8 000 euros afin de ne pas générer un déficit. En revanche, les charges d’exploitation peuvent à elles-seules générer un déficit. 

Traitement des déficits

Dans la situation où les charges d’exploitation génèrent un déficit. La première conséquence est que vous n’aurez pas d’impôt à régler sur votre location. Le fisc vous autorise par ailleurs à reporter le déficit d’exploitation sur les résultats des prochaines années dans la limite de 10 ans. Seules conditions, vous ne devez pas cesser la mise en location du bien et ne pas le vendre.

Concernant le reliquat d’amortissement que vous ne pouviez pas déduire, il est reportable indéfiniment selon les mêmes conditions que précédemment.

Recettes (N+1) : 18 000 €
Charges (N+1) : 8 000 €
Reliquat (N) : 333 €
Amortissement (N+1) : 8 333 €
Résultat (N+1) : 18 000 –(8 000+ 8 333+ 333)= 1 334 euros. 

En N+1, votre résultat imposable s’élève à 1 334 euros. Sous le micro-Bic, il aurait été de 9 000 euros (50 % de 18 000 euros). Dès lors, le régime réel, bien que plus contraignant, est aussi plus intéressant d’un point de vue fiscal en vous permettant de déduire l’intégralité des charges.

À moins d’être expert-comptable vous-même, il est cependant fortement conseillé d’avoir recours à un professionnel. Vu l’économie d’impôts substantielle que permettent ses services et le passage au régime réel, son salaire sera amplement mérité.


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