Fiscalité

Quelles charges sont déductibles en LMNP ?

En proposant à la location votre logement sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), l’administration fiscale vous autorise à déduire de vos revenus locatifs plusieurs charges pour réduire votre base imposable à l’impôt sur le revenu. Selon le régime d’imposition choisi, le montant des charges déductibles varie.

Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu à la tranche marginale d’imposition auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2%). De fait, l’imposition des revenus immobiliers est importante et peut s’avérer presque confiscatoire pour certains foyers avec un taux d’imposition maximal de 62,2 % (45 % au titre de l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux). 

Mais l’administration fiscale autorise la déduction de certaines charges de vos recettes locatives pour réduire la base imposable de vos revenus immobiliers. Au final, vous pouvez n’avoir à régler aucun impôt après déduction des charges. C’est notamment le cas, si vous êtes sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Le régime réel pour une LMNP optimisée

Si la location de votre logement répond aux critères de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous devez déclarer vos revenus locatifs à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce régime d’imposition vous offre le choix entre deux modes d’imposition : le micro-BIC et le régime réel. L’impact fiscal s’avère très différent selon le régime choisi. Ces deux régimes correspondent dans les grandes lignes à leur équivalent dans la location nue : le régime réel et le micro-foncier.

Le micro-BIC est le régime d’imposition de base pour le LMNP. Simple à remplir, vous n’avez besoin que de déclarer le montant de vos recettes locatives. L’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus pour calculer la base imposable. Cet abattement est une estimation de vos charges annuelles. 

Sur demande auprès de l’administration, vous pouvez opter pour le régime réel. L’option est alors irrévocable pendant deux ans, mais elle vous permettra de déduire vos charges réelles et d’amortir votre investissement immobilier. Plus complexe, ce régime d’imposition nécessitera les services d’un expert-comptable qui aura la charge de produire un bilan conforme au code du commerce et au plan comptable général. En contrepartie, vous pourrez éventuellement réaliser une économie d’impôt bien supérieure à celle du micro-bic.

Les charges déductibles au régime réel

L’application du régime réel pour les bénéficiaires du statut LMNP s’avère attractif d’un point de vue fiscal. En effet, le régime réel vous permet de déduire l’intégralité des charges d’exploitation de vos revenus locatifs.

Contrairement au régime réel pour la location nue, la loi ne liste pas l’intégralité des charges déductibles. Bercy se limite à donner les critères d’éligibilité :

  • Charges d’exploitation ou rattaché à la gestion normale de l’entreprise ;
  • La charge doit être effective et justifiée (ex : facture) ;
  • La charge doit être engagée dans l’exercice en cours.

Pour les non-professionnels de la comptabilité, ces conditions générales semblent floues, d’où l’importance de confier votre comptabilité à un expert. Il aura les capacités d’interprétation pour juger de la déductibilité d’une charge et vous éviter des errements avec le fisc.

Ci-dessous, une liste non exhaustive des charges déductibles :

  • Intérêt d’emprunt
  • Assurance habitation
  • Assurance emprunteur
  • Travaux d’entretien
  • Travaux de réparation
  • Travaux d’amélioration
  • Frais expertise-comptable
  • Taxe foncière

Concernant les travaux, il n’est pas toujours simple de savoir s’ils sont déductibles des revenus locatifs. En général, tous les travaux qui visent au maintien en état de votre logement sont déductibles. Les travaux d’agrandissement ne sont, en revanche, jamais déductibles. Il est parfois compliqué de juger de la déductibilité de certains travaux, d’où la nécessité de confier la tenue de votre comptabilité à expert du chiffre et du droit.

Il est possible que le montant de vos charges déductibles soit supérieur aux loyers perçus. Dans ce cas, le déficit est reportable et déductible sur les 10 années suivantes à condition que votre logement reste en location et que vous ne le vendiez pas.

L’amortissement de votre logement

Les charges réelles ne sont pas les seules à être déductibles dans le régime réel pour les foyers affiliés au statut LMNP. La loi vous autorise à amortir votre logement. L’amortissement est une écriture comptable bien connue des entreprises. Elle permet de lisser dans le temps le coût de votre investissement en dépréciant annuellement vos actifs.

Il ne s’agit pas d’une charge engendrant un décaissement de trésorerie, mais d’une opération comptable qui augmente vos charges et, donc, diminue votre résultat foncier. Une nouvelle fois, votre expert-comptable se charge de calculer la durée d’amortissement de votre logement. Notons qu’il est aussi possible d’immobiliser les meubles et de les déprécier annuellement.

En supposant que votre logement est amortissable sur 30 ans, vous pourrez déduire 3,3 % de la valeur de votre bien chaque année pendant 30 ans. Mais, la loi limite l’amortissement dans le régime réel, il ne peut pas être supérieur au résultat d’exploitation (revenu locatif- charges d’exploitation). Ainsi, vous ne pouvez pas générer un déficit foncier avec les amortissements.

Toutefois, le reliquat d’amortissement non déductible est reportable indéfiniment aux années suivantes. Vous pouvez consulter notre article dédié à l'amortissement en LMNP pour approfondir le sujet, mais un exemple rapide permet également de comprendre comment marche ce mécanisme dans les grandes lignes.

Logement : 250 000 €
Durée amortissement : 30 ans
Amortissement annuel : 8 333 €
Revenu locatif : 20 000 €
Charges locatives : 10 000 €

Résultat : `20 000 – (10 000 + 8 333) = 1 667 €` : il s'agit votre résultat imposable à l’IR et aux prélèvements sociaux.

Grâce à la déduction des charges, vous n’êtes imposable que sur 12 % de vos revenus locatifs. Magie de la LMNP et de l'amortissement.


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