Immeubles loués en LMP et LMNP

Acquisition

Passage du LMNP au LMP : quelles conséquences ?

Une frontière plus ténue entre le LMNP et le LMP

Le LMNP est le régime fiscal idéal quand on investit en nom propre. Soit vous cochez la case Micro Bic sur la feuille d’impôt et vous profitez d’un abattement fiscal de 50% sur vos recettes locatives. Ou alors vous optez pour le régime réel et dans ce cas, vous amortissez votre bien et des meubles, vous déduisez des charges, vous écrasez du revenu locatif.

Jusqu'à ce que le fisc vous signale que vous avez des charges professionnelles à payer : CSG, CRDS, SSI, TVA…  ces éléments malheureux sont le signe d’un changement de régime fiscal : le passage du statut de meublé non-professionnel au statut de meublé professionnel. Depuis 2018, ce passage s’effectue automatiquement sans même votre avis. Effectivement, avant cette date, les conditions de passage d’un statut à l’autre pour un foyer fiscal étaient que :

  • Revenus locatifs > 23k€
  • Revenus locatifs > Revenus non locatifs (salaires, dividendes…)
  • Inscription d’un membre du foyer au RCS (Registre du commerce et des sociétés) en tant que loueur de meublé professionnel

Mais depuis 2018, la dernière condition n’en est plus une et seules les deux premières sont de rigueur. Elles doivent être réalisées simultanément sinon le statut LMNP reste de mise. Par conséquent, la nouvelle législation nous oblige de suivre continuellement nos revenus locatifs et nos revenus personnels non locatifs. L’objectif est de prévoir ce passage du LMNP au LMP, qu’il soit voulu et non subi. Si vous souhaitez augmenter vos revenus locatifs et rester en LMNP, pensez à demander une augmentation de salaire avant ! Une autre raison tout à fait courante d’un passage en professionnel est un départ à la retraite : la retraite devient soudainement très faible et se retrouve être inférieure à vos revenus locatifs mais toujours supérieure à 23k€.

Personnes en train de faire de la fiscalité

Concrètement, qu'est-ce que ça change ?

Le passage en LMP garde tout de même certains avantages du LMNP. Effectivement, le meublé professionnel permet toujours d’écraser du revenu locatif grâce aux charges déductibles et aux amortissements. La nature des charges déductible reste la même : intérêt d’emprunt, prime d’assurance, charges de copro, taxe foncière, petit électroménager… quant aux amortissements déductibles, ce sont des dépenses réelles (bien immobilier, meubles, travaux etc…) qu’il est possible de déduire comptablement des revenus locatifs. Par exemple, un canapé s’amortit sur 5 ans et s’il coûte 2000€, 400€ (2000/5 = 400) seront déductibles chaque année des revenus locatifs du foyer. Des travaux de peinture à 10k€ s’amortissent sur 10 ans donc le montant déductible est de 1000€ par an.

Un petit plus permis par le statut LMP se trouve dans l’imputation des déficits créé par les charges déductibles, lorsque ces dernières excèdent le montant des revenus locatifs, elles créent un déficit fiscal déductible des revenus globaux. Or cette défiscalisation sur les revenus globaux n’était pas autorisée en LMNP et elle n’a surtout pas de limite. C’est-à-dire que l’on peut défiscaliser 5k€ sur ses revenus globaux une année et celle d’après, défiscaliser 15k€ alors qu’en LMNP, le montant est limité à 10.7k €. Ce déficit crée sur une année en LMP est reportable 6 ans. En tant que LMP, si votre location n’est pas encore en activité mais que vous possédez déjà des charges, elles peuvent être déduites par tiers lors des 3 premières années de location.

Le passage en LMP vous confère un statut différent

Vous êtes désormais professionnel et vous devez vous acquittez des charges sociales professionnelles, les fameuses CSG, CRDS, TVA et SSI. Vous n’êtes pas soumis à la TVA si vous n’offrez pas de prestation de service dans votre meublé comme peuvent le faire les maisons d’hôte. En ce qui concerne la SSI, vous devrez systématiquement la payer même si votre résultat est négatif, auquel cas un montant forfaitaire minimum vous sera appliqué.

Être soumis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) est un problème que l’on vous souhaite. Tous les biens de votre patrimoine loués en LMP sont exonérés de cet impôt si les conditions de ce régime sont bien remplies car ces biens sont affectés à une activité professionnelle.

Personnes en train de calculer leurs impôts

Comment ça se passe au niveau de la plus-value si des allers-retours entre LMNP et LMP s’opèrent régulièrement ?

Le temps passe et vous revendez votre bien. Que se passe-t-il au niveau de la plus-value ? Le calcul de la plus-value réintègre à l’assiette imposable ce que vous aviez amorti et déduit de vos revenus imposables lors de la durée de détention du bien. Plus simplement, le fisc considère que la plus-value est la différence entre la valeur comptable actuelle du bien (donc avec les amortissements) et son montant lorsque vous l’avez acheté. In fine, même si vous le revendez moins cher que son prix d’achat, votre revente peut quand même réaliser une plus-value comptable donc imposable.

Au bout de 5 années de détention de votre bien en LMP, vous êtes exonéré d’impôt sur la plus-value si vos recettes locatives sont en moyenne inférieures à 90k€ par an. Au-delà de 90k€, l’exonération s’applique et elle est partielle.

Lors de la revente, il faut donc distinguer deux PV : la PV des particuliers applicables aux LMNP et la PV des professionnels applicables aux LMP. Pour la première, la PV correspond à la valeur acquise durant cette ou ces périodes de détention lorsque le bien est dans le patrimoine privé du contribuable. Quant à la seconde, la PV calculée est la différence entre la valeur du bien à la date d’inscription dans le bilan et sa valeur lors de sa cession ou de son retrait du bilan. Évidemment, les exonérations d’impôt liées à chaque type de PV sont effectives lorsqu’ils remplissent les conditions d’obtention.

Vous l’aurez compris, le passage entre ces deux régimes peut s’opérer momentanément et peut entraîner des complications fiscales dans un sens ou dans l’autre. Le but est donc d’ajuster ces passages avec son expert-comptable pour diminuer ses impôts et augmenter ses cash-flows pendant la durée de détention et à sa revente.

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