Un bailleur et un locataire en train de parler de l'investissement immobilier locatif

Acquisition

Mettre en location le bien : le vocabulaire du bailleur et du locataire

Le vocabulaire de l'investissement locatif

Autofinancement, capacité d'emprunt, cash-flow, SCI, bail meublé, régime BIC... Autant de mots, d'expressions que vous rencontrerez dans l'élaboration de votre stratégie d'investissement locatif.

En tant qu'investisseur, vous endosserez tour à tour plusieurs rôles pour mener à bien votre projet. Acquéreur, emprunteur, propriétaire, chef de chantier, bailleur, vous serez amené à communiquer avec de nombreux acteurs distincts : vendeurs, courtiers, banquiers, assureurs, notaires, artisans, locataires, comptables... Chaque métier possède ses codes, son vocabulaire, qu'il s'agit de connaître pour réaliser sereinement votre investissement.

Pour vous éclairer, Masteos vous propose les définitions et explications des principaux termes techniques qui jalonnent les différentes phases de votre projet, de la recherche de financement à la mise en place du contrat de location.

Illustration de deux personnage dont un sur un immeuble


Les mots-clés du bailleur

Agent immobilier

L'agent immobilier est un intermédiaire intervenant lors d’opérations d’achat, de vente ou encore de location. 

Réglementée par la loi Hoguet de 1970 et renforcée par la loi ALUR de 2014, la profession d’agent immobilier recouvre plusieurs obligations :

- être titulaire d’une carte professionnelle (délivrée par la préfecture)

- disposer d’une garantie financière auprès d’une entreprise d’assurance

- souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle

-avoir un mandat écrit du client qui l’autorise à négocier et/ou s’engager en son nom.

L'agent immobilier a un devoir légal d'information et de conseil envers ses clients (acheteurs ou vendeurs), et sa responsabilité juridique peut être engagée en cas de manquement à ce devoir de conseil.

L'intermédiation d'un agent immobilier n'est pas obligatoire lors d'une transaction immobilière et l'on constate de plus en plus l'émergence de ventes désintermédiées, en direct, via des sites comme PAP ou LeBonCoin.

Assemblée générale

Nommée aussi « Assemblée des copropriétaires », cette réunion officielle organisée par le "Syndic de copro" rassemble les copropriétaires d’un immeuble au moins une fois par an.

Son rôle consiste à voter le budget, les éventuels travaux et à valider les comptes de la copropriété. Le nombre de voix de chaque copropriétaire est proportionnel à sa quote-part détenue (millièmes ou tantièmes de parts).

Bail

Le bail (ou contrat de location) stipule les droits et les obligations du propriétaire et du locataire (usager du bien). 

Ces règles diffèrent si le logement est meublé ou vide, à usage commercial ou résidentiel. La durée du bail change donc en fonction de sa nature : meublé (1 an), nu (3 ans, ou 6 ans si le bailleur est une société, hors SCI familiale), commercial (9 ans) ou étudiant (9 mois). Dernière nouveauté: le bail de mobilité dont la durée est fixée librement de 1 à 10 mois.

Il peut exister des baux de natures distinctes  au sein d'un même immeuble (par exemple un bail commercial au rdc, et des baux nus et/ou meublés aux étages).

Bailleur

Le bailleur est le propriétaire du bien immobilier mis à disposition du locataire, contre un loyer. Il peut être une personne physique ou une personne morale. Il est tenu envers le locataire de maintenir un minimum légal de décence de son logement et d'intervenir rapidement en cas de problème au sein du bien loué qui ne serait pas du fait du locataire.

BIC

D'un point de vue fiscal, la location meublée (professionnelle ou non) correspond à une activité commerciale et entre dans la catégorie fiscale des revenus commerciaux et non des revenus fonciers. 

Les profits générés par la location sont donc considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) qui sont imposés soit au micro Bic régime forfaitaire (abattement de 50 %) soit au régime réel simplifié (obligatoire si loyers > 70.000 €), soit au régime réel non simplifié (obligatoire si loyers > 238.000€).

Charges de copropriété

Ces charges sont des dépenses effectuées par les copropriétaires; elles sont dues à l’existence de parties communes, d’équipement (ascenseur, etc.) et de services collectifs (gardiennage, etc.). Le montant de ces charges pour un copropriétaire est fonction de sa quote-part de parties communes, aussi appelée "tantième".

Les charges de copropriété sont très variables d'un immeuble à l'autre, et dépendent au-delà des équipements de l'immeuble, du coût du Syndic lui-même ainsi que de son efficacité à négocier des prix compétitifs, et ne pas toucher de rétrocommission de la part des prestataires choisis...

Le montant des charges de copropriété a un impact direct sur la valorisation d'un bien immobilier, et peuvent donc faire varier son prix, notamment à la baisse lorsque celles-ci sont trop élevée.

État des lieux

C'est un document qui décrit à l'entrée, lors de la remise des clés, et à la sortie des lieux du locataire, l'état d'un logement. Établi devant huissier ou de manière contradictoire (entre locataire et bailleur), l'état des lieux a pour but d'apporter une preuve des dégradations éventuellement commises par le locataire, ce qui autorisera au propriétaire à conserver la caution versée initialement par le locataire le cas échéant.

En cas de litige, la comparaison de ces deux documents d'entrée et de sortie permet d'établir les responsabilités de chaque partie. L'intervention d'un huissier pour l'état des lieux de sortie n'est pas si onéreuse et permet au propriétaire de récupérer la caution de manière beaucoup plus efficace en cas de litige avec le locataire.

Location

Local, terrain ou logement mis à la disposition d'un occupant en contrepartie du paiement d'un loyer. Le propriétaire ou "bailleur" et le locataire du bien sont liés par un bail ou "contrat de location". Même si celui-ci n'est pas obligatoire, l'établissement d'un bail écrit, notarié ou non, est fortement recommandé.

En France, le régime le plus courant est celui-ci de la "location nue", c'est-à-dire la location sans fourniture de meubles (dont les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus  fonciers). La location meublée permet de bénéficier de certains avantages fiscaux.

Location meublée

Juridiquement, la location meublée se distingue de la location nue ou vide. Si certaines règles sont communes aux deux régimes, d'autres diffèrent en raison de la spécificité d'un logement loué en meublé, notamment en matière de durée de la location: 1 an renouvelable en meublé contre 3 ans en nu.

Depuis la loi loi ALUR de mars 2014, l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 pose la définition suivante : "Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante."

 

L'Etat définit une liste officielle d’éléments (meubles et fournitures) qui doivent obligatoirement faire partie d'un logement loué en meublé.

Location saisonnière

Les locations saisonnières désignent des habitations (appartements ou maisons) louées pour les vacances. Elle peuvent être conclues directement de particulier à particulier ou par l'intermédiaire d'un professionnel (une agence immobilière par exemple).

A la différence des baux d'habitation classiques, régis par la loi du 6 juillet 1989, la location saisonnière n'est réglementée que par le Code civil (article 1713 et suivants). La durée, le prix et les conditions du contrat sont fixés en toute liberté par les deux parties. Un certain nombre de règles doivent toutefois être respectées.

LMNP

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) désigne le statut du propriétaire qui concède un bail sur son bien immobilier en location meublée, en dehors de son activité professionnelle principale.

Les avantages fiscaux liés à ce statut sont distincts selon le régime choisi : micro BIC au régime forfaitaire ou BIC au régime réel (simplifié ou non simplifié en fonction de seuils de recettes locatives).

Si les recettes tirées de votre activité de location meublée ne dépassent pas 70 000 € par an, alors vous relevez du régime micro-BIC. Ce régime fiscal permet un abattement forfaitaire pour frais de 50 % (calculé automatiquement par l’administration fiscale).  En contrepartie de cet abattement, les charges engagées pour l’exercice de votre activité qui sont en excès de cet abattement forfaitaire de 50% ne peuvent pas être déduites.

Quant au régime réel, celui-ci s'applique si :

  • les recettes locatives dépassent 70 000 € par an,
  • ou, sur option du contribuable éligible au mico-BIC (loyers < 70.000€) mais qui préfère volontairement choisir le régime réel.

Il s'agit du régime réel simplifié jusqu'à 238.000€ de loyers annuels et du régime réel non-simplifié au-delà. Ce qui distingue les deux en pratique est une différence de complexité déclarative et comptable.

L'intervention d'un expert-comptable est le plus souvent nécessaire au-delà de l'option micro-Bic (régime forfaitaire).

L'avantage du régime réel par rapport au régime micro Bic avec abattement forfaitaire est qu'il permet la déduction de davantage de charges: frais d’acquisition, intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux d’entretien, et - surtout - les amortissements des locaux, des travaux et des équipements.

En contrepartie d'une plus grande complexité comptable, le régime réel permet à l'investisseur immobilier d'"effacer" davantage de revenu locatif fiscal, au-delà des 50% permis par l'abattement forfaitaire du micro Bic, et souvent jusqu'à 100%. Au-delà de 100% de déductions de charges par rapport aux loyers, les charges et amortissements non déduits sont reportables sur les années suivantes.

LMP

Pour bénéficier du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), les conditions suivantes doivent être réunies :

  • L'un au moins des membres du foyer fiscal doit être inscrit au RCS en tant que Loueur  Meublé Professionnel, y compris lorsque l'activité est exercée sous le régime micro social simplifié (ou régime de l'auto-entrepreneur).
  • Les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers TTC, charges comprises) par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23.000€ sur l'année civile. Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC...).

A la différence du régime LMNP, sous le régime LMP les déficits fiscaux sont imputables sur le revenu global sas limitation du montant et pas seulement sur les revenus locatifs. L'abattement forfaitaire de 50% lié au régime micro-BIC n'est pas possible en LMP, seul le régime réel s'applique.

La location en meublé, sans prestation, n'est pas assujettie à la TVA.

 A la différence des locations nues (soumises aux revenus fonciers), les revenus de location meublée professionnelle (LMP) doivent être déclarés sous l'un des régimes suivants (en fonction de la structure juridique choisie par l'entrepreneur) :

  • impôt sur le revenu (IR) : catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
  • impôt sur les sociétés (IS),
  • micro-entreprise (auto-entrepreneurs), si le chiffre d'affaires hors taxe est < 170 000 € pour les meublés classés et 70 000 € pour les meublés non classés.

Quittance de loyer

Dans le cadre d’une location, la quittance de loyer est envoyée au locataire pour attester du fait que le bailleur a bien reçu le paiement du loyer et des charges dus. Le locataire peut y retrouver le détail des sommes payées. L'archivage par le propriétaire des quittances de loyer permet, lors de la revente du bien immobilier, de justifier d'un historique locatif bien documenté, qui peut rassurer l'acheteur potentiel quant à la performance locative de l'investissement.

Revenus fonciers

Les propriétaires bailleurs qui louent des locaux vides (non meublés) déclarent leurs revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers. Il peut s'agir de locaux d'habitation et de leurs dépendances (maison, appartement, emplacement de stationnement), de locaux d'activité (bureaux, commerces, usines) ou de terrains.

Les revenus fonciers désignent les loyers encaissés au cours de l'année civile. Doivent également être déclarées certaines recettes exceptionnelles, comme d'éventuelles subventions de l'Agence nationale de l'habitat (Anah). A noter, que les charges locatives versées par le locataire ne sont pas à déclarer.

Si les revenus fonciers (revenus issus de la location vide) sont inférieurs à 15.000 €/an, le propriétaire peut relever fiscalement du régime forfaitaire dit "micro-foncier" et bénéficier ainsi d'un abattement de 30 % sur les loyers.

Au-delà de 15.000 € de revenus locatifs annuels, c'est le régime réel qui s'applique et qui reste optionnel en-deçà de ce seuil. Le choix de l'option du régime réel est conseillé car même si cette option implique souvent l'intervention d'un comptable, l'abattement forfaitaire de 30% du micro-foncier reste relativement faible et ne suffit pas le plus souvent à refléter l'ensemble des charges déductibles, surtout en comparaison de l'abattement forfaitaire de 50% dont bénéficie l'investisseur en LMNP.

Dans le cadre du régime réel, sont déductibles les frais et charges engagés pour le bien mis en location, poste par poste pour leur montant réel (frais d'intermédiaire, travaux, les charges de copropriété, les primes d'assurance, les intérêts d'emprunt, amortissements, etc).

Les mots-clés du locataire

APL

Aide Personnalisée au Logement. Il s'agit d'une aide financière destinée à réduire le montant du loyer ou des mensualités d'emprunt pour l'achat d'un logement ancien situé en dehors d'une zone tendue.

Pour prétendre à l’Aide Personnalisée au Logement, le bénéficiaire doit respecter des conditions de ressources et des conditions liées à la nature du logement.

CAF

Caisse d'Allocations Familiales : organisme public chargé de verser les aides à caractère familial. En immobilier, la CAF est chargée de verser les différentes aides au logement comme l'APL, l'ALS, l'ALF. Certains propriétaires bailleurs reçoivent parfois l'intégralité du loyer dû par leur locataire directement par la CAF.

Caution

Ce terme désigne l'engagement d'une personne à payer le loyer, en cas de défaillance du locataire, c'est-à-dire en cas de problème de paiement du loyer par celui-ci. 

En général, il s'agit d'une personne physique, parent ou ami du locataire, pouvant témoigner d'un revenu suffisant (au moins égal à 3 fois le prix du loyer) pour payer le loyer à la place du locataire qu'ils cautionnent.

A défaut d'une personne physique, il est possible pour le locataire  de recourir à une personne morale : une banque ou un organisme comme Action Logementou Visale

La caution s'engage par écrit manuscrit à payer les loyers et les charges du locataire défaillant par le contrat de cautionnement.

Colocation

A partir du moment où un logement est loué à plus d'une personne, on parle de colocation (quelle que soit la nature des liens ou l’absence de lien entre les personnes). Le terme de "colocation" a acquis son statut juridique officiel avec la loi ALUR (loi pour l’Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové) du 27 mars 2014.

Cette loi définit la colocation (vide ou meublée) ainsi : « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ».

La loi Macron du 10 juillet 2015 a apporté des modifications et des précisions à la loi ALUR. Elle stipule notamment qu’un logement occupé par un couple marié ou pacsé n’est pas considéré comme une "colocation" (le logement n'est donc plus soumis au régime juridique de la colocation).

Dépôt de garantie

Dans le cadre de la conclusion d’un bail de location, le bailleur peut exiger que le locataire lui verse une certaine somme d’argent.

Encadré par la loi, ce montant sera restitué à la fin du bail dans sa totalité ou en déduisant un certain montant venant à compenser les éventuelles dégradations du logement grâce à la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie.

Loyer

Somme mensuelle (ou trimestrielle) versée au bailleur par le locataire en échange du droit d'occupation de l'habitation.


Et voilà, vous êtes maintenant incollables sur le lexique du bailleur et du locataire ! C'était pas si terrible, si ? On vous rassure, chez Masteos on s'occupe aussi de la gestion locative : sélection de locataires de confiance, relationnel, gestion technique. On s'occupe de tout.

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