Fiscalite

Investissement locatif : faut-il louer vide ou meublé ?

Est-il plus intéressant de louer meublé ou vide ? Cette question traverse l’esprit de tout investisseur locatif au moment de préparer son opération, et dont la réponse n’est pas universelle, mais aura des conséquences sur votre fiscalité et votre rendement.

Avec une rentabilité locative moyenne d’environ 5% en location vide, et 7% en location meublée, le statut à privilégier pour optimiser la rentabilité de votre investissement semble pencher vers la seconde option. La location en nu, moins rentable, offre malgré tout ses propres avantages : celui de la stabilité et de la simplicité de gestion, doublé d’une fiscalité qui peut être intéressante.

Une fiscalité parfois intéressante pour la location vide

Louer votre bien vide nécessitera moins d’investissement, à la fois en temps et en implication, puisque vous n’aurez pas besoin de meubler votre appartement : vos locataires s’en chargeront, et c’est un coût en moins pour votre opération. De plus, vous éviterez le surcoût d’éventuelles dégradations sur les meubles mis à disposition.

La location vide offre en outre des perspectives de stabilité, puisque les baux conclus le sont pour une durée de 3 ans renouvelables par tacite reconduction. On voit rarement quelqu’un s’installer dans un logement vide pour le quitter 3 mois plus tard : les locataires qui cherchent un bien vide se projettent sur une période longue. 

Pour donner son congé, le locataire doit respecter une durée de trois mois (un mois dans certaines zones, dites « tendues »), ce qui vous laisse le temps de retrouver un locataire. L’administration prévoit deux régimes fiscaux pour la location nue.

Le régime micro-foncier, uniquement pour les revenus locatifs bruts inférieurs à 15 000 € annuels : l’administration établit un abattement forfaitaire de 30%, mais les travaux et charges ne peuvent être déduits.

Il vous faudra alors prévoir, si besoin, vos travaux en amont, sous peine de ne pas pouvoir les déduire de votre résultat. Si cette option ne vous convient pas, vous aurez toutefois le choix d’opter pour le régime réel, mais ce choix sera irrévocable durant une période de trois ans.

Le régime réel : il est prévu pour des revenus locatifs supérieurs à 15 000 € annuels, si vous êtes expressément exclu du régime micro-foncier, ou si vous avez choisi de sortir du régime micro-foncier : vous devrez alors calculer votre revenu net foncier, c’est-à-dire le revenu brut, après déduction des charges (travaux, assurances, impôts fonciers, intérêts d’emprunt, charges de copropriété…).

Une petite astuce à connaître : le déficit foncier. Relativement méconnu des investisseurs, le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet d'effacer une partie de ses revenus fonciers de ses impôts. Un principe intéressant, surtout lorsque les charges sont élevées !

On parle de déficit foncier lorsque la totalité des charges déduites dépasse le montant des revenus générés par la location. Par exemple, si vous réalisez d’importants travaux, leur montant, s’il est déductible, peut être supérieur aux loyers perçus. Cette différence est appelée déficit foncier. 

La loi vous autorise à déduire ce déficit (hors intérêts d’emprunt) des revenus perçus, dans la limite de 10 700 € par an. Et lorsque le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier, l'excédent de déficit s'impute sur le revenu global des dix années suivantes. Attention cependant, cette facilité est dépendante de l’obligation de conserver le bien 3 ans, si l’on impute ce déficit sur le revenu global.

Pour résumer, si vos charges déductibles dépassent 30% du montant de vos loyers, le régime réel sera plus intéressant que le régime micro-foncier.

Une fiscalité plus avantageuse pour la location meublée

Un logement est considéré comme meublé lorsque le locataire peut s’y installer sans apporter de mobilier. Tous les éléments nécessaires à la vie quotidienne doivent s’y trouver. Terminés les abus, où l’on trouvait auparavant dans les appartements, uniquement un canapé et quelques couverts ! Dorénavant, chaque pièce du logement doit être équipée du mobilier suffisant.

Contrairement à la location nue, le bail est conclu généralement pour une durée d’un an reconductible tacitement, parfois également pour une durée de 9 mois non reconductible, si le locataire est un étudiant. Si cette souplesse est souvent considérée comme un avantage, c’est surtout en matière de fiscalité que cette option est intéressante.

De manière générale, les investisseurs optent pour le statut LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel, qui bénéficie d’un régime fiscal bien spécifique. Là encore, vous pourrez choisir le régime qui vous sera le plus favorable :

Le régime réel est le plus intéressant : vous pourrez déduire toutes vos charges de vos recettes locatives. De plus, il vous sera possible d’amortir votre bien ; cette charge viendra alors réduire votre bénéfice imposable. Une situation dans laquelle il vaut mieux avoir recours  d’un expert-comptable, car cette procédure peut s’avérer complexe à mettre en œuvre. 

Cette pratique donne l’avantage, lorsque le solde est bénéficiaire, de pouvoir ensuite « piocher » dans cette réserve, pour réduire les dépenses fiscales ; c’est ainsi que ce régime permet souvent aux loueurs en meublé de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années…

L’autre régime possible en location meublée est le micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) : si le montant des recettes perçues, pour une location meublée, est inférieur à 70 000 € annuels (pour un loueur non professionnel), ce régime vous autorise un abattement de 50 % sur vos loyers. Cependant, vous n’aurez pas la possibilité de défalquer vos charges ; attention donc, encore une fois, si vous devez réaliser des travaux. Ce régime est donc bien plus intéressant que le micro-foncier, qui propose un abattement de 30% uniquement.

N’oubliez pas cependant que les revenus, tirés de la location nue, comme de la location meublée, sont certes soumis à l’impôt sur le revenu, mais subissent également les prélèvements sociaux, au taux de 17,2% (sauf si vos revenus de location sont déjà soumis aux contributions sociales).

Location nue et meublée : la simplicité contre le rendement

Si la location vide apporte un certain confort en termes de gestion (durée du bail plus étendue, moins d’investissement personnel en termes de temps passé), d’un point de vue financier, l’option de la location meublée propose tout de même plus d’avantages. 

Le principe d’amortissement, notamment, permet de réduire la base imposable de vos revenus locatifs, voire de l’effacer ! Il ne faut en revanche pas occulter le fait qu’à la revente, le marché de la location meublée reste plus confidentiel… Par ailleurs, le loueur meublé est plus contraint en termes de gestion administrative (déclaration de début d’activité, déclarations fiscales plus compliquées à renseigner, etc.).

Cependant, à qualité et emplacement équivalents, un logement meublé se louera jusqu’à 30% plus cher qu’une location nue. Et avec un loyer plus important, la rentabilité brute d'un logement loué meublé est supérieure à celle d'un bien loué vide. Ce rendement brut vous donnera une première idée de l’intérêt d’un investissement locatif par rapport à un autre, mais nous ne saurons trop vous conseiller de calculer la rentabilité nette nette de votre acquisition, voire son taux de rendement interne pour une analyse poussée. Vous constaterez ainsi que vous parviendrez très vite à un taux de rentabilité qui n’a rien à voir avec celui des locations vides !

Il est à noter également, que pour absorber la hausse des salariés et des étudiants en demande de mobilité, et donc de locations meublées, l’État a créé, pour répondre à cette demande, le bail mobilité, qui permet de louer pour une courte période en meublé. Cette possibilité constitue une belle alternative aux baux meublés déjà existants, et est un atout de plus pour les LMNP, à condition qu’une crise sanitaire ne s’invite pas à la table.

Le choix entre la location nue et la location meublée n’est que l’un des multiples arbitrages que vous devrez effectuer. Choisir le bon bien dans la bonne ville, optimiser son financement et sa fiscalité sont autant d’éléments à maîtriser et où vos choix auront des conséquences importantes.

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