Fiscalite

Loi Denormandie : défiscaliser dans l’ancien

La loi Denormandie est un dispositif fiscal destiné à encourager les travaux de rénovation dans l’ancien. Il est accordé, sous conditions, dans le cadre d’un investissement locatif sous la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Dans le cadre de la transition écologique, la rénovation thermique des bâtiments anciens tient une place importante pour réduire les émissions de gaz à effet de serre. Inspirée par les travaux de la commission citoyenne sur le climat, la Loi Climat  érige une série de mesures destinée à faire face à l’urgence climatique. 

Parmi celles-ci, le texte prévoit l’interdiction de louer les passoires thermiques à partir de 2025. Il s’agit des logements notés F et G sur le Diagnostic de performances énergétique (DPE). Une bonne nouvelle pour la planète, mais accueillie froidement par les propriétaires bailleurs qui sont contraints d’effectuer des travaux de rénovation.

La loi Denormandie s’inscrit dans cet objectif de rénovation thermique des bâtiments anciens mis en location. Si vous êtes propriétaire ou que vous avez un projet d’achat locatif, vous pouvez être éligible à ce dispositif fiscal qui peut vous offrir une réduction d’impôt sur le revenu s’élevant jusqu’à 21 % du prix de revient du bien. Un avantage fiscal intéressant qui reste soumis à de nombreuses conditions.

Le Denormandie est limité à certaines zones géographiques

Pour profiter du dispositif Denormandie, la première condition est de s’assurer que votre logement se situe dans une zone éligible. En effet, toutes les villes ne sont pas concernées par la loi Denormandie qui s’inscrit dans une stratégie nationale de lutte contre les logements insalubres.

Ainsi, l’État priorise les 222 villes qui sont bénéficiaires du programme national « Action cœur de ville » destiné à revitaliser les centres des villes de taille moyenne. De même, les habitations situées dans les communes qui ont passé une convention d’opération de revitalisation de territoire peuvent profiter de la loi Denormandie. En général, seules certaines zones ou certains quartiers des villes concernées sont éligibles. Il faut que le quartier soit considéré comme « dégradé » et « ancien ». Pour savoir si votre logement répond aux critères de géolocalisation, l’État propose un simulateur librement accessible sur le site du Service-public. 

Enfin, il est impératif que votre investissement immobilier soit effectif avant le 31 décembre 2022, sauf reconduction du dispositif dans les prochaines lois de finances. De même, les achats réalisés avant le 1e janvier 2019 ne sont pas éligibles à la loi Denormandie.

L’avantage fiscal est conditionné à la réalisation de travaux de réhabilitation ou d’amélioration du logement d’un montant équivalent au minimum à 25 % du prix d’achat. Pour les logements anciens, les travaux réalisés dans le cadre du dispositif Denormandie doivent permettre d’améliorer le confort de l’habitation et ses performances énergétiques de 20 % au minimum, ou 30 % pour les logements individuels. 

Des conditions de location à respecter

La loi est explicite sur les conditions de mise en location de votre logement. En somme, vous ne pouvez pas le louer à n’importe qui, à n’importe quel prix, n’importe quand et n’importe comment ! C’est le prix de la réduction d’impôt.

Prioriser les foyers modestes

L’administration fiscale aime rarement la simplicité. Le dispositif Denormandie ne déroge pas à cette règle française. Un des objectifs du Denormandie est de faciliter l’accès au logement des foyers modestes. Ainsi, le locataire ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal mais, plus important, son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser certains seuils qui varient selon la composition de son foyer et de la zone d’habitation. 

La loi répertorie 5 zones en métropole et 3 zones supplémentaires en outre-mer. Ci-dessous, le tableau récapitule les plafonds en vigueur. Ils peuvent être amenés à évoluer selon les prochaines lois de finances.

  Métropole Outre mer
Foyer fiscal Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C Dom Saint Martin et Saint Pierre et Miquelon Polynésie ;Nouvelle Calédonie ;Wallis et Futuna
Seule 38 377 € 38 377 €  31 280 € 28152 € 28 152 28 606 € 28 606 € 31 099 €
Couple 57 357 € 57 357 € 41 772 € 37 594 € 37 594 38 202 €  38 202 € 41 528 €
+1 personne 75 188 € 68 946 € 50 233 € 45 210 € 45 210 45 941 € 45 941 € 49 941 €
+ 2 personnes 89 769 € 82 586 € 60 643 € 54 579 € 54 579 € 55 461 55 461 € 60 290 €
+3 personnes 106 807 € 97 766 € 71 340 € 64 206 € 64 206€ 65 241 65 241 € 70 923 €
+ 4 personnes 120 186 € 110 017 € 80 399 € 72 359 € 72 359 € 73 527 73 527 € 79 928 €
Majoration personne supplémentaire 13 390 € 12 258 € 8 969 € 8 070  € 8 070  € 8 206 8 206 € 8 920 €

Si vous n’êtes pas libre de choisir votre locataire, vous n’êtes pas non plus libre de choisir le montant du loyer. En effet, l’État définit un plafond mensuel par m2 selon les zones auquel s’applique une formule qui permet de définir le montant du loyer dégressif en fonction de la surface louée. Le calcul du montant du loyer est similaire à la formule appliquée au dispositif Pinel.

Du côté du bailleur 

Vous l’aurez compris pour bénéficier du dispositif Denormandie, vous avez l’obligation de respecter de nombreuses conditions. Mais ce n’est pas tout, votre logement doit être loué nu (c’est-à-dire non meublé) et vous devez vous assurer que votre locataire en fait sa résidence principale. Ainsi, il n’est pas possible de louer votre bien sur de courtes périodes. D’ailleurs, la loi définit des durées de location s’étalant de 6 à 12 ans. 

Cette durée d’engagement ne signifie pas que votre locataire doit rester au minimum 6 ans, mais que votre habitation est bien mise en location et occupée sur cette durée minimale. De même, vous avez obligation de trouver un locataire au plus tard 1 an après la fin des travaux de rénovation.

Quel avantage fiscal pour un investissement en Denormandie ?

En investissant dans un logement éligible au Denormandie, vous ne cherchez pas tant à vous procurer un revenu complémentaire qu’à optimiser votre fiscalité. En effet, le rendement du Denormandie est limité à cause du plafonnement des loyers. Le principal intérêt du dispositif est de réduire votre revenu imposable.

Les loyers perçus sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Ici, vous ne pouvez pas prétendre au micro-foncier, mais uniquement au régime réel, contrairement à un investissement locatif non meublé classique. Mais alors comment se calcule la réduction d’impôt ?

En premier lieu, vous devez savoir que le dispositif est plafonné. Votre investissement est éligible au Denormandie dans la limite de 300 000 euros ou 5 500 euros par m2 habitable. Si votre achat est supérieur, la part au-dessus du seuil ne sera pas prise en compte dans le calcul de la réduction d’impôt. 

Enfin, la réduction d’impôt annuelle varie selon la durée de location qui s’étale de 6 à 12 ans. Plus vous louez longtemps votre bien, plus la réduction est importante.

Durée de location Réduction d’impôt
6 ans 12 %
9 ans 18 %
12 ans 21 %

Comment se calcule la réduction d’impôt en Denormandie ?

La réduction d’impôt ne se calcule pas sur le prix d’achat du bien, mais sur son prix de revient. C’est-à-dire que vous devez prendre en compte le montant des travaux réalisés qui doivent s’élever au minimum à 25 % du prix d’achat. Enfin, le montant de la réduction dépend de la durée de location.

Supposons que votre achat s’élève à 150 000 et que vous avez réalisé 50 000 euros de travaux avec une durée de location de 12 ans. La réduction d’impôt totale se monte à 42 000   euros : (150 000 + 50 000)*0,21.

Chaque année, vous pouvez ainsi déduire de votre impôt sur le revenu 3 500 euros (42 000/12). Attention, si vous êtes un spécialiste de l’optimisation fiscale, vous devez garder en tête que le dispositif Denormandie est concerné par le plafonnement des niches fiscales (10 000 euros/an).


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