Loupe cherchant un appartement sur les toits de Paris

Acquisition

La transaction immobilière : le mandat de recherche

Cette fois, c’est la bonne. Vous êtes convaincus de la pertinence de l’investissement locatif. Si l’idée vous séduit, la phase de recherche des biens vous fait encore hésiter. Manque de temps, d’expertise, quelles que soient vos raisons, ce n’est pas un obstacle infranchissable. Vous pouvez confier un mandat de recherche à un expert de la chasse immobilière, qui trouvera votre bien parfait, en plus d’être un conseil précieux pour votre projet.

La recherche et l’identification d’un bien constituent les phases critiques d’un projet d’investissement locatif, surtout quand on est encore novice. N’ayez crainte : vous pouvez mettre un vrai pro sur le coup ! 

Confier un mandat de recherche à un chasseur immobilier professionnel peut être un atout majeur pour dénicher le bien qui correspond à votre projet d’investissement locatif sans passer vos journées sur les plateformes immobilières et vos soirées à déchiffrer des plans d’urbanisme cryptiques.

Il aura pour mission de prospecter le marché et de trouver l’immeuble qui correspond à vos attentes. Son rôle ne se limite cependant pas à trouver votre bien. Il agit aussi en tant que conseil à vos côtés tout au long de la recherche et pour faire valoir vos intérêts lors des négociations et de la transaction. Le meilleur pour la fin : vous ne le rémunérez que si vous achetez l’un des biens qu’il vous présente.

Le mandat de recherche crée une double relation avec votre chasseur. Une relation juridique, liée à l'exécution du mandat, bien sûr. Une relation professionnelle et humaine également, dont la dynamique aura une influence sur le succès de votre investissement locatif.

Comme tout contrat, il crée des obligations des deux côtés et vous engage à respecter ses clauses. Oui, ce sont ces mêmes contrats qui lient les participants et les agents dans les émissions de chasse immobilière de l’après-midi, les caméras en moins.

Le mandat de recherche immobilier : comprendre les basiques

Régi par les lois Hoguet et ALUR, le mandat de recherche est un contrat passé avec un professionnel de l’immobilier auquel vous confiez la recherche et l’identification d’un bien à acquérir, en échange d’une rémunération définie à l’avance et clairement indiquée, ainsi que la partie qui en aura la charge. 

Ces frais d’agence sont habituellement à la charge de l’acheteur et leur montant doit être  défini à l’avance, généralement sous la forme d’un pourcentage du prix de vente. Le contrat doit également indiquer l’identité professionnelle complète de l’agent, notamment son numéro de carte.

Son attrait pour l’acheteur (le mandant) est que la rémunération n’est due à l’agent (le mandataire) que si la recherche aboutit à l’acquisition du bien avec signature d’un acte notarié. Les frais de dossier avancés, ou toute autre forme de paiement avant son exécution sont interdits. Il dure généralement trois mois, renouvelable par reconduction tacite – ou pas, à vous de décider –.

Vous ne déboursez ainsi pas un centime avant la validation de la transaction par la signature de l’acte authentique. Autre avantage, le prix de vente n'inclut pas sa rémunération et fait diminuer les frais de notaires.

Le mandat doit également comporter la description la plus précise possible du bien recherché et des critères souhaités. Dans votre cas, ces critères doivent d’abord être cohérents avec votre projet d’investissement locatif, pas la résidence principale de vos rêves.

Localisation, prix au mètre carré, niveau de loyer attendu, tension du marché locatif, inscription au cadastre, travaux éventuels à envisager… Votre mandataire doit comprendre les spécificités de votre projet d’investissement locatif. Avant de signer, n’hésitez d’ailleurs pas à discuter fiscalité, rendement ou autofinancement : vous aurez une idée de son degré de maîtrise du sujet et de l’intérêt de ses conseils.

La précision est ici d’autant plus importante qu’il s’agit d’un professionnel de l’immobilier dont les conseils peuvent s’avérer précieux, et qui pourra amener votre projet à évoluer.

Côté mandataire, le contrat doit indiquer l’ensemble des moyens qu’il met en œuvre pour mener son mandat, ainsi que les modalités et la fréquence à laquelle il vous rend des comptes sur l’avancement de la mission.

Le mandat prend fin lorsque l’opération de vente est définitive et validée par acte notarié, ce qui donne lieu au versement de la rémunération prévue. Si les trois mois s’écoulent sans qu’une transaction ait été réalisée, le mandat prend fin ou est reconduit si vous souhaitez persévérer avec le même chasseur.

Choisir entre un mandat simple et un mandat exclusif

Une fois que vous aurez identifié votre mandataire, il faudra choisir entre lui confier un mandat simple et un mandat exclusif.

Un mandat simple signifie que vous pouvez collaborer avec d’autres agents si vous le souhaitez, ainsi que continuer à faire vos recherches de votre côté. Vous n’aurez à payer sa commission que si vous achetez un bien qu’il aura identifié et qu’il vous aura fait visiter, contre un bon de visite. Si vous le trouvez vous-même, sa mission prend fin, sans aucune forme de rémunération. Ce sont les mandats proposés chez Masteos : cela nous permet de vous proposer des biens pendant 3 mois sans bloquer vos propres recherches.

Le mandat de recherche exclusif est plus contraignant : vous confiez l’exclusivité de la recherche à votre mandataire, et vous devrez le rémunérer même si vous trouvez le bien par vos propres moyens. Son avantage est évidemment de fournir une motivation supplémentaire au chasseur immobilier, qui ne sera pas en concurrence avec ses confrères ni avec vous.

Mais alors, il suffirait d’attendre la fin du mandat pour acquérir l’un des biens qu’il vous a fait visiter, ou de traiter directement avec le vendeur pour éviter de le payer ? Bien tenté, mais non. La loi et la jurisprudence ont prévu le coup.

Qu’il s’agisse d’un mandat de recherche simple ou exclusif, tenter de « doubler » votre mandataire risque de se retourner contre vous. Le droit de suite lui permet notamment au de vous réclamer ses honoraires si vous achetez un bien qu’il vous a présenté, même si la transaction a été réalisée après l’extinction du mandat. 

Il vaut donc mieux jouer selon les règles, mais c’est également la garantie d’une relation fructueuse, car son rôle ne se limite pas à trouver des biens et organiser des visites, mais également à vous conseiller.

Ce qu’apporte le mandat de recherche à votre investissement

Voilà pour l’aspect juridique du mandat de recherche. Concrètement, que vous apporte le recours à un chasseur immobilier pour réussir votre investissement locatif ? Et comment se passe la relation ?

Le premier avantage du mandat est le gain de temps considérable pour vous. Avant même de parler visites, il vous évitera des heures de recherches sur les plateformes d’annonce immobilière.

Car contrairement au futur investisseur immobilier qui navigue sur Leboncoin après (ou durant) ses heures de bureau, le chasseur performant dispose d’outils numériques qui automatisent la recherche de biens sur internet. Il a donc accès à un panorama en temps réel de l’offre immobilière qui correspond à votre projet, et pourra se positionner très rapidement si un bien est susceptible de vous intéresser.

L’autre ressource importante dont il dispose est son réseau. C’est la promesse de l’off-market, c'est-à-dire l’ensemble des biens qui ne sont jamais listés sur internet ou ailleurs, proposés en exclusivité par son réseau professionnel. Après tout, son métier le met en contact constant avec des vendeurs, des promoteurs, des agences immobilières qu’il mobilise pour trouver votre immeuble par des canaux auxquels les particuliers n’ont pas accès. Même si l’off-market concerne surtout certains marchés de biens premium, il regorge également de pépites si on y a accès !

Après avoir repéré les biens qui correspondent à vos attentes, il contacte les vendeurs et organise les visites des biens qu’il aura déniché. Il vous remet en échange un bon de visite lui permettra de prouver qu’il s’agit d’un immeuble découvert par ses soins.

Le mandat de recherche signé doit également prévoir des comptes-rendus réguliers par lesquels votre chasseur vous informera de l’avancement des recherches et des moyens qu’il met en œuvre. Ces points peuvent également être l’occasion de revoir votre recherche et ses paramètres. Il pourra donc vous proposer de revoir vos critères de recherche s’il pense que vous gagnez au change.

Dans le cas de l’investissement locatif, où le prix d’achat et le loyer tiennent une place centrale dans votre décision d’investir, son expertise et sa connaissance du marché joueront un rôle déterminant. Il saura notamment vous prévenir si le prix n’est pas convenable, vous donner son avis sur le dynamisme d’un quartier et son évolution dans le temps, ou encore vous diriger vers des emplacements que vous n’aviez pas envisagés.

Un accompagnement tout au long de la transaction immobilière

La recherche du bien ne constitue pourtant que le début de sa mission. Une fois que vous aurez identifié un immeuble, son rôle évoluera pour devenir celui du conseiller et de l’expert.

Il doit notamment s’assurer que le bien que vous allez acquérir est conforme à vos attentes, en vérifiant l’usage auquel est destiné l’immeuble, sa conformité aux plans d’urbanisme ou encore en analysant les diagnostics obligatoires. Si l’un de ces éléments n’est pas conforme à vos attentes, il a le devoir de vous en informer. Là encore, c’est pour vous un gain de temps et la garantie d’une expertise professionnelle.

En cas de signature d’un avant-contrat, il aura également le devoir de s’assurer que les clauses suspensives qu’il intègre vous protègent si la transaction venait à échouer. Si vous découvrez par exemple que l’immeuble n’est pas conforme à l’urbanisme après la signature d’un compromis de vente, une clause suspensive insérée par un chasseur prévoyant vous libérera de votre obligation d’achat.

Il engage sa responsabilité professionnelle si votre acquisition ne correspond pas au mandat donné et qu’il n’a pas pris toutes les précautions pour sécuriser votre achat.

Dans un monde idéal, il réussira à négocier le prix à la baisse, même sur un marché tendu. Il est d’ailleurs courant de lier une partie de sa rémunération à la négociation : plus le prix baisse, plus sa rémunération augmente. Gagnant-gagnant.

C’est là que la qualité de la relation et de la dynamique qui vous lient à votre mandataire prennent toute leur importance. Il est important d’être sur la même longueur d’onde avec votre partenaire. Pour vous aider à réaliser votre projet au mieux, il doit être réactif, comprendre le type d’investisseur que vous êtes, vos attentes et vos ambitions. Un agent qui comprend vos intérêts et a envie de les défendre négociera sans doute mieux votre deal.

De votre côté, il faudra évidemment être sensible à ses conseils, et ne pas hésiter à faire évoluer votre projet si la situation s’y prête. Peut-être que vous devrez renoncer à l’un de vos critères ? Peut-être que des quartiers que vous n’aviez pas envisagés se prêtent mieux à votre profil d’investissement ?

Vous faire profiter de son expertise immobilière fait partie de son mandat, au même titre que la recherche de biens immobiliers. Entretenir une relation de qualité sera la clé de la réussite de son mandat de recherche et à plus long terme, elle pourrait bien se révéler utile pour vos futurs investissements.


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