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Investissement sans risque d'impayés en Nouvelle-Aquitaine

Nouvelle-Aquitaine : star des investissements locatifs sans risque d’impayés

La Nouvelle-Aquitaine, plus grande région de France, connue pour ses vins, ses produits agricoles, son industrie aéronautique et désormais… son risque d’impayés de loyers minime pour les investisseurs immobiliers. 

Nous nous sommes penchés avec Unkle, spécialiste de la Garantie Loyers Impayés, sur les meilleures destinations d’investissement en France pour retenir celles qui présentent la meilleure rentabilité et le minimum d’impayés de loyers. Et la grande gagnante est la Nouvelle-Aquitaine, qui offre pas moins de 7 destinations avec un haut potentiel d’investissement et un risque d’impayé maîtrisé.

De quoi conforter les enseignements de notre étude Poll&Roll : on y dressait le portrait type des investisseurs Français, pour lesquels le sud-ouest représente une destination d’investissement privilégié. 

Comment quantifier le risque d’impayés de loyers en France ?

Un investissement locatif sans risque, vous le savez sans doute, ça n’existe pas. Le mieux que l’on puisse faire - mais on peut très bien le faire -, c’est de minimiser ce risque locatif. Quand on pense risque locatif, on pense généralement à deux choses : la vacance locative et les impayés de loyers.

Si la vacance locative est un risque qui est plutôt bien géré et compris par les investisseurs, en étudiant avec soin son marché, la tension locative de la ville, et en proposant un logement de qualité aux locataires ; les impayés de loyers sont plus hasardeux et il est plus difficile de trouver des chiffres fiables selon les villes. 

Sauf si on s’appelle Unkle, qu’on assure plus de 15 000 locataires partout en France et qu’on dispose des taux de sinistres par région et par département.

Ce chiffre indique le nombre d’impayés de loyers qui finissent devant la justice pour chaque département. Ces derniers se voient attribuer une note de fiabilité, de 1/10 pour les départements avec plus de 4% de taux de sinistre, à 10/10 là où les défauts de paiement représentent moins de 0,7% des locataires.

Croisées à notre expertise sur les meilleures destinations d’investissement, elles permettent de dresser un constat : la Nouvelle-Aquitaine, qui compte 7 villes intéressantes au niveau du couple rendement/risque.

L’investisseur peut-il maîtriser le risque d’impayés de loyers ?

Même en sélectionnant les meilleurs locataires, les plus solvables et les plus sérieux, personne n’est à l’abri d’un moment difficile, et les répercussions des impayés de loyer sur votre rendement locatif peuvent très vite se faire sentir. 

On peut limiter les dégâts en souscrivant à une Garantie loyers impayés, mais la plupart d’entre elles mettent en place un délai de carence, qui signifie que vous enregistrez une perte sèche en cas d’impayés qui s’étend sur plusieurs mois. 

A l’inverse de la tension locative, du prix du mètre, ou du rendement, il n’existe pas de statistiques nationales concernant les incidents de loyers. Il est donc difficile de se faire une idée de la probabilité que vos locataires ne paient pas leur loyer et les différences d’une région à l’autre.

Une stratégie commune et raisonnable est de recentrer ses investissements vers des villes plus importantes, où la dynamique économique et le marché de l’emploi offrent davantage de sérénité quant au paiement des loyers et à la réduction de la vacance locative.

Mais là encore, il s’agit d’abord d’une analyse que vous menez vous-même, rationnellement mais avec une quantité de données limitée, et en vous appuyant principalement sur vos instincts. 

Placement, autofinancement ou rendement : des opportunités pour tous en Nouvelle-Aquitaine

Bordeaux est souvent la première ville qui vient à l’esprit quand on pense à la Nouvelle-Aquitaine : elle en est la plus grande commune et le centre névralgique. Architecture et prestige de la ville en font une destination de choix pour les investisseurs, tout comme son dynamisme en fait un bon placement patrimonial et sécurisé, malgré un rendement timide de 4,25% et des prix au mètre carré élevés. C’est sur le terrain de la fiabilité que la ville se démarque avec un 9/10, une note qui surclasse d’autres métropoles en province et assure que le risque d’impayés est réduit au minimum.

C’est cependant pour les investisseurs qui cherchent à améliorer leur rentabilité sans augmenter significativement leurs risques d’impayés que la région regorge d’opportunités. C’est notamment le cas de Poitiers, la ville la plus sûre de France pour les investisseurs, avec une note de 10/10 seulement et une rentabilité intéressante de 6,85%.

Pour ceux qui cherchent absolument à atteindre des chiffres de rendement qui garantissent l’autofinancement - voire la génération de revenus complémentaires - il y a aussi des occasions à saisir dans la région. 

C’est notamment le cas de Niort, qui obtient la note maximale de fiabilité et un rendement de 8,2% : cela offre un excellent équilibre entre les deux - tout en affichant un prix de 1438€/m², un ticket d’entrée intéressant pour tout profil d’investisseur -. 

Bergerac et Cognac viennent compléter un top 5 où seule Angers (3ème) est issue d’une autre région. Bordeaux, Talence et Saintes sont les trois autres villes Néo-Aquitaines qui viennent compléter ce top 10 où le sud-ouest de la France fournit de beaux arguments aux investisseurs pour s’y intéresser.

Pour aller plus loin, vous pouvez découvrir notre étude complète avec la carte de France des destinations les plus sûres, notre top 10 des villes qui présentent le meilleur couple rendement/risque mais aussi l’ensemble des données brutes pour créer vos propres filtres et vous lancer dans l’aventure.


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