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Colocation : quels sont les meilleurs emplacements pour investir ?

Moins chère qu’une location standard, mais aussi plus conviviale, la colocation est plébiscitée par les étudiants et les jeunes actifs. Pour un investisseur, ce type de location constitue une belle opportunité d’investissement immobilier. La rentabilité locative d’une colocation est en effet supérieure à une location classique grâce à deux facteurs clés : un prix d’achat au mètre carré inférieur et un loyer mensuel supérieur.

Plus encore que pour une location classique, l’emplacement de votre colocation est crucial. Pourquoi ? Parce que les sommes engagées sont supérieures et que votre investissement a tout intérêt à être loué. Pas de colocataires et c’est toute la rentabilité de votre projet qui s’écroule.

Comment choisir l’emplacement de votre colocation ?

Pour maximiser les chances de réussite de votre investissement en colocation et éviter la vacance locative, il y a quelques règles à respecter. Il faut que votre bien immobilier soit :

  • proche d’un centre universitaire 
  • proche d’un centre-ville dynamique
  • que la part des jeunes soit importante (et en croissance)
  • qu’il y ait une forte tension locative 

Les villes étudiantes : une valeur sûre

La moyenne d’âge dans une colocation est de 28 ans. Les colocataires sont à 58 % des étudiants et à 36 % de jeunes actifs. Se positionner à proximité de grands pôles universitaires, de campus ou de grandes écoles est incontournable. C’est ce que vont rechercher en majorité vos colocataires : la distance avec leur lieu d’étude. 

Dans son classement des villes les plus rentables pour investir dans un appartement en colocation en 2022, le Figaro a justement placé trois grandes villes universitaires sur son podium : Talence, Villeurbanne et Palaiseau.

Talence, c’est la ville universitaire par excellence à 15 minutes de Bordeaux centre. Très bien desservie par le tramway B, elle accueille la majeure partie du campus de Bordeaux, des écoles de commerce et d’ingénieur reconnues (Kedge, Ensap, Enseirb-Matmeca…), plusieurs lycées proposant des formations supérieures (Kastler, Victor-Louis). Les besoins en logement sont énormes sur la commune. 

La galère des étudiants en quête de logement y est monnaie courante. Talence dispose d’un parc de logements assez diversifié, depuis la traditionnelle échoppe jusqu’aux grands ensembles urbains des années 70. Le prix de l’immobilier au mètre carré demeure inférieur à celui pratiqué dans Bordeaux (3 906 € contre 4 696 €) et de nombreux biens sont disponibles à la rénovation. Il existe régulièrement de multiples opportunités d’investir en colocation dans un grand appartement à rénover.

Pour Villeurbanne et Palaiseau, c’est un peu la même chose. Ce sont des villes proches de grands pôles universitaires où la demande de logements en colocation s’est emballée. Palaiseau profite ainsi de la proximité avec le plateau de Saclay et d’une très bonne dessert de transports en commun (RER et l’arrivée du métro 18). De grands groupes s’y sont installés pour développer des centres de R&D, ce qui est un facteur d’attractivité supplémentaire dans le secteur.

Les villes les plus demandées : La Rochelle, Paris, Lyon et Lille

L’Observatoire du marché de la colocation en France, propose un bilan permettant d’évaluer le profil des colocataires et les villes où la demande locative est la plus élevée. Chaque année, le classement évolue même si des tendances se dégagent. Certaines villes restent au sommet année après année comme Paris ou Lyon.

En 2021, avec 8 demandes de colocation pour une place, c’est La Rochelle qui est la ville universitaire la plus recherchée. La Porte Océane ravit la première place à Angers, qui est une habituée du classement également. Avec environ 5 demandes par chambre, Paris, Lyon et Lille complètent ce classement 2021. L’Île-de-France reste cependant la région la plus demandée puisqu’elle reçoit 38 % des recherches de colocation (Paris concentre les recherches devant la petite couronne, ce qui est logique). L’offre de chambres demeure inférieure à la demande dans cette région et encore plus dans Paris intra-muros.  À noter, toutefois, que le marché francilien s’essouffle puisque la Province lui reprend 4 points. 

À l’inverse, l’Observatoire de la colocation a identifié les métropoles qui attirent peu. Avec 4 chambres disponibles pour un seul colocataire, c’est encore une fois Saint-Étienne qui est la ville la moins demandée du pays. Limoges, Amiens ou encore Nîmes sont aussi qualifiées de “détendues” au sens où la demande en colocation demeure largement inférieure à l’offre sur le marché. Ce sont à l’heure actuelle autant de communes à éviter pour votre investissement en colocation. 

Les villes préférées des jeunes actifs : Lyon, Rennes, Nantes

Les jeunes actifs constituent l’autre groupe le plus important au sein des colocations. Pour réaliser un investissement en colocation, il faut aussi miser sur des bassins d’emploi attractifs avec un marché du travail qui séduit les jeunes. Prenez le temps d’analyser le dynamisme local de chaque ville : création d’entreprises, arrivée de start-up, implantations de grands groupes, etc. 

En plus des 150 000 étudiants présents dans la métropole, Lyon peut compter sur une belle croissance économique. Elle a encore été élue métropole la plus attractive en 2022 par le cabinet HelloWork. Sur l’année 2021, le nombre d’offres d’emploi dans la capitale des Gaules a progressé de 98 % ! Rien que ça. Lyon bénéficie d’infrastructures de qualité et compte un tissu de petites et moyennes entreprises très dense qui dynamise tout le marché économique local.

Rennes, Nantes, Strasbourg, Dijon, mais aussi Bordeaux, Toulouse ou Lille… autant de métropoles que l’on retrouve dans les différentes enquêtes sur les villes les plus attirantes pour les jeunes actifs.  Un cadre de vie agréable et un fort taux de création d’entreprise font que ces métropoles ont tout pour séduire. 

Avant de vous lancer dans votre investissement en colocation, assurez vous de la pérennité de votre projet. Vous devez être certain que votre bien va attirer des étudiants et des jeunes actifs sur du long terme.  C’est pourquoi, on vous conseille de proposer une colocation qualitative, ne rognez pas sur le séjour pour mettre une chambre supplémentaire. Votre colocation doit être meublée et agréable pour que chaque locataire ait envie d’y rester longtemps. D’ailleurs, les avantages fiscaux d’une location meublée sont plus nombreux que pour une location nue grâce au statut LMNP. Le loueur meublé non professionnel, avec le régime réel, vous permet de déduire de vos revenus locatifs les charges et de pratiquer l'amortissement. Un mécanisme intéressant pour réduire son impôt sur le revenu. Avant de mettre en location votre investissement assurez vous aussi de pratiquer des loyers justes, qui soient en rapport avec les prestations proposées.

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