Pouvoir d'achat immobilier en France

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Les français ont perdu 13% de pouvoir d’achat immobilier en 20 ans

100 mètres carrés. C’est la surface moyenne que pouvait acquérir un ménage pour un logement ancien. Fast forward 20 ans, en 2019, ce pouvoir d’achat immobilier s’établit à environ 87m². Entre les deux, une longue dégringolade, jusqu’au plancher de 60m² de 2008, avant de remonter progressivement et de se stabiliser à partir de 2016.

Ces chiffres, publiés dans la note de conjoncture de janvier du Conseil des notaires, montrent à la fois la perte de pouvoir d’achat moyenne des Français et les disparités que l’on rencontre en France : le pouvoir d'achat varie du simple au triple. L’étude porte sur les 22 anciennes régions, ce qui nécessite de mobiliser un peu de géographie.

Sans surprise, c’est en Île-de-France que l’on trouve le plus faible pouvoir d’achat immobilier : un ménage peut faire financer en moyenne 52m² pour un achat immobilier. Avec 62m² finançables, la Corse et la région Provence-Alpes-Côte d'Azur sont ex aequo en deuxième position d’un podium clôturé par l’Aquitaine, avec 87m² de surface finançable en moyenne.

À l’opposé du spectre, c’est dans l’Est et le Centre de la France qu’il faut chercher. Le Limousin permet à ceux qui rêvent d’espace de s’offrir 178m² en moyenne. La Champagne-Ardenne et la Franche-Comté offrent 150m² en moyenne, la Lorraine et la Bourgogne 148m².

Quelles régions sont gagnantes ?

Si le pouvoir d’achat change d’une région à l’autre, sa progression n’est pas la même partout. Depuis 2008, toutes les régions ont connu une hausse du pouvoir d’achat, dans des proportions très diverses.

C’est en Île-de-France, en Corse et en Aquitaine qu’il a progressé le moins vite, avec des hausses inférieures à 50% entre 2008 et 2019. En Provence-Alpes-Côte d’Azur et dans le Languedoc-Roussillon, on enregistre les plus fortes hausses de pouvoir d’achat immobilier, avec une progression de plus de 70%.

Pour un combo gagnant, l’est de la France (sauf l’Alsace), où se trouvent déjà certaines des surfaces finançables maximales, se démarque par des hausses du pouvoir d’achat conséquentes, de 60 à 70% et plus. Les ménages limousins font également partie de ceux dont le pouvoir d’achat a connu une progression supérieure à 70% depuis 2008.

La difficile reconquête du pouvoir d’achat immobilier

Même s’il ne cesse d’augmenter depuis plus de 10 ans, le pouvoir d’achat immobilier n’a pas réussi à revenir à son niveau de 1999. Au plus haut de la crise des subprimes, en 2008, il atteignait un plancher historiquement bas : 60m² finançables par ménage.

Les taux d’intérêt de plus en plus bas des dernières années ont permis au pouvoir d’achat des ménages de résister dans une certaine mesure, mais leurs revenus n’ont pas tenu le rythme face à la croissance soutenue des prix.

La disparité observée entre régions nous renseigne d’abord sur le dynamisme des marchés régionaux. Davantage que le revenu disponible des ménages ou que le taux d’intérêt, c’est bien le prix de l’immobilier qui a une influence majeure sur le pouvoir d’achat des ménages. 

Les ménages parisiens ont beau générer des revenus largement supérieurs aux ménages limousins (les plus faibles de France), le prix de l'immobilier absorbe cette différence de revenus. Ainsi, à Paris, le prix médian du m² pour un appartement est de 10 790€, plus de 5 fois plus cher qu’à Poitiers, où il est de 1850€. Poitiers où l'on trouve également certains des meilleurs rendements de France.

Connaître ces différences de pouvoir d’achat est particulièrement intéressant alors que la note suggère un déplacement du marché, avec des hausses des prix plus marquées en province et en périphéries qu'en Île-de-France ou dans les centres métropolitains.

Le regain d’intérêt pour les zones rurales et les grands espaces qu’elles offrent pourraient bien participer à dynamiser les prix de ces régions à la faveur d’un “exode urbain” qui s’annonce.

L’arrivée de nouveaux acheteurs, investisseurs ou particuliers pour leurs résidences principales ou secondaires, devrait participer à donner un coup de boost aux prix dans ces régions moins dynamiques économiquement. Peut-être au détriment des habitants de ces régions et de leur propre pouvoir d’achat.

Pour le moment, tout le monde reste logé à la même enseigne. Si l’analyse fournie par les notaires s’arrête en 2019, tout indique que les années 2020 et 2021 pourraient marquer un recul de ce pouvoir d’achat immobilier pour la première fois depuis 2008. 

Heureusement, à l’inverse des précédentes périodes de perte de pouvoir d’achat, ce recul n’est pas dû à une crise intrinsèque de l’immobilier, et il est à parier que les prochaines années verront un rebond de la capacité de financement des ménages pour continuer sa progression. La question est de savoir dans quelles proportions, et selon quelle dynamique régionale. Stay tuned.

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