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Financement

Calculer son reste à vivre pour réaliser un investissement locatif

Vous avez sans doute déjà entendu parler de l’une des règles d’or du crédit bancaire : la limite des 35 % de taux d’endettement maximum, qui définit votre capacité d’emprunt.  Une autre notion, moins connue, mais tout aussi importante est celle de reste à vivre, qui peut faire la différence entre un crédit obtenu ou non pour votre investissement locatif - ou votre résidence principale, par la même occasion -.

Reste à vivre et taux d’endettement représentent les deux faces d’une même pièce : celle du pouvoir que détient la banque sur votre demande de crédit bancaire. 

Un pouvoir défini à la fois par les critères du Haut commissariat à la stabilité financière et par ses propres critères d’un bon niveau de reste à vivre.

Du taux d’endettement au reste à vivre

Le reste à vivre représente la somme d’argent disponible une fois que les mensualités du crédit et l'ensemble des charges ont été retranchées des revenus nets. Cette somme d’argent restante sera ensuite comparée au montant des dépenses habituelles du ménage. 

En ce qui concerne les revenus,  il vous faudra prendre en compte l'ensemble de vos rentrées mensuelles nettes : salaires, retraites, pensions ou bien les allocations telles que le RSA ou le chômage. À ces revenus viendront éventuellement s’ajouter vos revenus immobiliers ou mobiliers.

En ce qui concerne les dépenses, votre banque regarde l’historique de vos relevés de compte. Cela lui permettra d’estimer la somme des dépenses récurrentes auxquelles votre foyer fait face pour se nourrir, se vêtir, se chauffer, se déplacer…

Le reste à vivre : plus intéressant pour les hauts revenus

Pourquoi le reste à vivre est-il un mode de calcul plus intéressant pour les hauts revenus ? Parce que nos dépenses de consommation augmentent moins vite que nos revenus et représentent une part de plus en plus faible à mesure qu’on gagne plus d’argent. Concrètement, votre budget de courses alimentaires ne va pas augmenter de 20 % si vos revenus augmentent de 20 %.

Le reste à vivre apparaît comme un indicateur plus fiable et précis de la capacité d’un ménage à rembourser son prêt, dans la mesure où sa situation personnelle et professionnelle reste stable.

Bien entendu, votre banque ne s’arrêtera pas là et étudiera votre situation plus en détail. D’autres éléments vont jouer sur le montant final que vous serez capable d’emprunter : rigueur budgétaire, stabilité professionnelle, âge, apport personnel …

Si ces indicateurs sont favorables, cela jouera en votre faveur, pour emprunter tout court d’une part, mais pourra aussi jouer favorablement sur l’enveloppe finale empruntable.  

Le calcul du reste à vivre

Le calcul du reste à vivre n’est pas une opération particulièrement compliquée : il s’agit d’une simple soustraction entre vos revenus et vos charges. 

Là où les choses sont plus compliquées, c’est dans la définition par votre établissement bancaire de ce qui constitue un reste à vivre minimum suffisant au moment de vous octroyer un prêt immobilier. 

Selon votre revenu, votre situation familiale, votre lieu de vie, ce reste à vivre minimal pourra varier grandement d’un établissement bancaire à l’autre. 

Une banque demandera entre 700 et 1000 € par adulte, entre 300 et 400 pour un enfant au sein d’un foyer. Ces montants sont généralement dégressifs et certaines banques pourront par exemple demander 1200 € pour un couple.

Pour le calculer, vous devez retrancher vos charges mensuelles de vos revenus (et du montant du crédit).

Supposons que votre revenu salarial soit de 2000 € net (et que vous ne disposiez pas d’autre source de revenus). Vous cherchez à acquérir votre résidence principale. 

Votre taux d’endettement maximal de 35% vous permet d’obtenir un crédit d’une mensualité de 700 €. C’est là qu’intervient le reste à vivre.

En prenant en compte cette mensualité de 700 €, il vous reste ainsi 1300 € de revenus disponibles. Vous devez alors en retrancher l’ensemble de vos charges incompressibles. 

Celles-ci comprennent notamment vos autres emprunts bancaires, vos frais de santé récurrents, une éventuelle pension alimentaire… mais pas le loyer, étant désormais l’heureux propriétaire de votre logement. 

Supposons que l’ensemble de ces frais se montent à 500 € (300 € de crédit conso, 200 € de pension alimentaire), le calcul de votre reste à vivre est alors assez simple :

`2000 - 700 - 500 = 800 €`

Vous êtes dans les clous et votre reste à vivre correspond au minimum généralement requis par les banques. 

Dans le cas d’un couple gagnant 5000 €, et ayant des charges incompressibles de 1000 €, l’idée reste la même. La mensualité maximale à laquelle ils peuvent souscrire est de 1750 €. Le reste à vivre demandé, en utilisant les montants minimums évoqués plus haut, sera de 1400 €.

`5000 - 1400 - 1000 = 2600 €`

Là aussi, ce couple imaginaire a suffisamment de reste à vivre pour obtenir un prêt confortablement. Des situations relativement similaires, à une différence près : la banque sera plus inclinée à dépasser le taux d’endettement maximal de 35 % pour le couple. 

Ceux-ci disposent à la fin du mois d’un montant plus conséquent et donc d’une capacité à emprunter davantage sans compromettre leur confort de vie ou risquer le surendettement.

Le calcul du reste à vivre de l’investisseur immobilier

Tout cela, c’est très bien, mais qu’en est-il du cas de l’investisseur locatif ?

Vous le savez sans doute, vos revenus locatifs ne sont pas pris en compte exactement de la même manière par votre banque (même s'il existe de nombreuses façons d'optimiser votre financement). 

En effet, pour pallier le risque inhérent du secteur, notamment la vacance locative, seuls 70 % de vos revenus locatifs sont pris en compte pour le calcul de votre capacité d’emprunt et de votre reste à vivre. 

Le calcul se complique un petit peu. Si vous touchez 3500 €, auxquels s’ajoutent 1000 € de revenus locatifs mensuels, la banque prendra en compte 700 € seulement. 

Pour compléter la situation, supposons que vous payez 800 € de loyer (des investisseurs locatifs et locataires, ça existe !) et que vous avez des charges incompressibles de 500 €. 

Le calcul de votre capacité d’emprunt est le suivant. 

`[3500 + (1000 * 70%)] * 0,35 = 1 470 €`

Si vous décidez l’allouer entièrement à un projet locatif, vous devez alors calculer le reste à vivre dont vous disposez, par la formule suivante.

`[3500 + (1000 * 70%)] - 800 - 500 - 1470 = 1430 €`

Vous disposez donc d’un reste à vivre plus que conséquent, et même d’une situation plutôt enviable, puisque les revenus de votre futur investissement viendront encore augmenter votre capacité d’emprunt et l’effet de levier associé.

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