Document notarial pour succession en SCI

Fiscalité

SCI familiale et succession : tout ce qu’il faut savoir

La création d’une société civile immobilière (SCI) familiale est une bonne option pour acheter un bien immobilier à plusieurs : vous pouvez ainsi vous positionner sur des projets plus importants, comme les immeubles de rapport, qui nécessitent un apport et une capacité d'emprunt dont vous ne disposez peut-être pas en solo.

Mais au-delà de l’avantage au moment de l'acquisition, la SCI, dans son format familial, facilite aussi largement la transmission du patrimoine immobilier en vous offrant la possibilité de le léguer de votre vivant. Vous profitez ainsi d’avantages fiscaux tels qu’un abattement de 100 000 € et une exonération des droits de succession. Plutôt rentable, et efficace ? Comment tirer parti des mécanismes de la SCI au moment de mettre en place votre succession et le partage de votre patrimoine familial ? 

Qu’est-ce que la SCI familiale ?

Ce type de société doit être fondé et géré par deux associés ou plus qui ont des liens de parenté ou d’alliance entre eux. À cette exception près, elle est très proche d'une SCI classique. Il s'agit de l'une des formes sociales les plus prisées pour investir dans l'immobilier locatif, bien qu'il en existe d'autres et que chacune soit adaptée à des problématiques différentes.

Les associés fondateurs réalisent des apports, en numéraire ou en nature, qui vont constituer le capital social. Et en contrepartie, chacun d’entre eux reçoit des parts sociales proportionnelles au montant de son apport.

Réglementée par les articles 1832 et suivants du Code civil, cette forme sociale permet d’anticiper la succession du patrimoine immobilier et les contraintes qui en découlent. 

En créant une SCI familiale, vous pouvez facilement écarter le régime de l’indivision. Encore que… « SCI », « indivision »... ces notions ne doivent pas être confondues

Même si elles manifestent des similarités : dans les deux cas (SCI ou indivision), le bien immobilier constitue en effet la propriété commune des membres fondateurs de la société. 

Quelle différence entre la SCI et l’indivision ? 

Le régime d’indivision présente d’importantes contraintes aux indivisaires si l’un d’entre eux décide de vendre sa quote-part. En effet, les associés peuvent alors être obligés de céder tous les deux leurs parts et de vendre le bien commun. Un bon sujet de discorde et de belles migraines en perspective...

Dans le cas d’une SCI familiale, le bien immobilier est divisé en parts sociales. Ainsi, l’associé désireux de quitter la société n’a qu’à céder ses parts sociales, sans contraindre les autres associés à le suivre. Cette deuxième option est donc tout simplement beaucoup plus flexible pour tout le monde. 

SCI familiale et succession : comment ça fonctionne ? </h2> 

La création et l’immatriculation de la société auprès du greffe du Tribunal de Commerce conditionnent le partage et la transmission du patrimoine immobilier. 

Lors des procédures de création de la société, les associés vont décider - dans la limite du possible - la répartition du patrimoine et la succession qui en découle.

Deux situations peuvent déclencher la transmission des parts sociales :

  • La donation

Cette opération consiste, pour un associé, à céder de son vivant et à titre gratuit ses droits sur ses parts sociales. Elle présente, bien sûr, des avantages considérables sur plusieurs points, notamment au niveau des formalités et du régime fiscal.

  • Le décès d’un associé

Le décès d’un associé n’entraîne pas forcément la dissolution de la structure, qui peut continuer à exister avec ou sans les héritiers du défunt.

Les avantages de la SCI familiale dans le cadre d’une succession

Pour éviter de transformer des réunions familiales déjà douloureuses en bataille rangée autour de problématiques successorales, une SCI familiale aux statuts bien rédigés est sans doute le bouclier ultime.

Protéger son conjoint vivant au moment de la succession 

En application du principe de démembrement croisé, chaque concubin détient 50 % en usufruit et 50 % en nue-propriété des parts sociales dans une SCI familiale. Au décès de l’un des concubins, le survivant garde ses parts sociales, c’est-à-dire, la moitié de l’usufruit et de la nue-propriété.

Quand on parle d’usufruit, on parle de la possibilité de jouir du bien, donc d’y vivre ou d’en percevoir les revenus. Quant au nu-propriétaire, rassurez-vous, il est seulement nu de la jouissance du bien, il peut donc le vendre sans l’utiliser.  

En temps normal, le concubin ne bénéficie pas de l’héritage du défunt étant donné qu’il n’était pas marié ou pacsé avec celui-ci. Il risque alors d’être expulsé par les héritiers de son défunt concubin (d’où l’importance d’être bienveillant avec ses beaux-enfants !). Mais ce dernier peut justement anticiper ce risque grâce au régime de la SCI familiale.

Qu’en est-il de la succession de la SCI familiale en cas de décès d’un associé ?

Si l’un des associés fondateurs de la SCI décède, vous n’êtes pas obligé de céder ou de dissoudre la structure. 

Intégrer les héritiers du défunt au sein de la société 

Les héritiers ont le droit d’intégrer la SCI familiale sauf si le testament du défunt en décide autrement. 

Restriction d’entrée dans la SCI via les statuts

Les statuts peuvent imposer des restrictions quant à l’intégration des héritiers du défunt dans la structure. L’agrément des associés survivants peut être incontournable pour que les héritiers puissent faire partie de la SCI. Ces restrictions peuvent s’appliquer à une partie ou à tous les héritiers des associés.

Approbation des associés survivants

Les associés survivants ne sont pas obligés d’accepter l’intégration des héritiers du défunt dans leur société. Il en est de même pour les héritiers qui peuvent refuser de prendre les parts sociales de leur ascendant.

Si les héritiers du défunt n’intègrent pas la SCI familiale, les associés survivants doivent les indemniser. Le montant de l’indemnité doit être à la hauteur des parts sociales de l’associé décédé. 

Si la SCI est constituée de 2 personnes, le survivant doit régulariser la situation de la SCI dans les 12 mois suivant le décès de son associé. À défaut, la société risque la dissolution !

Conserver le patrimoine immobilier de la famille après la succession

La SCI permet aux parents d’effectuer une donation-partage en transmettant un lot de parts sociales à chacun de leurs enfants. Pour eux, c’est d’ailleurs souvent la meilleure solution pour effectuer un partage équitable de leur patrimoine immobilier, tout en limitant les risques de conflit entre les héritiers.

Dans le cadre d’une indivision, une éventuelle mésentente entre les héritiers peut entraîner la cession du patrimoine immobilier de la famille.

Réduire, voire éviter le droit de succession

La donation des parts sociales dans une SCI familiale génère de beaux avantages fiscaux.

Tous les 15 ans, la loi vous permet de donner une partie de vos parts sociales à vos héritiers sans être imposé. Pour bénéficier de l’abattement, vous devez limiter le montant de la donation à 100 000 €. 

Un petit conseil là-dessus : il n’est jamais trop tôt pour penser à la succession. Comme vous pouvez céder une partie de vos parts sociales tous les 15 ans, l’idée est donc de commencer au plus tôt afin de transmettre l’intégralité - ou une belle partie - de votre vivant, afin d’éviter les droits de donation. 

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