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Quel type de société pour investir dans l'immobilier locatif ?

La question de l’optimisation fiscale des investissements immobiliers est un sujet épineux qu’il ne faut pas traiter à la légère. Pour son premier investissement, on a souvent tendance à suivre les sentiers battus et se calquer les idées reçues de ce qu'il faut faire et choisir, notamment sur le choix du type de société à mettre en place.

Pourtant, chaque investissement est différent et choisir entre une SAS, une SARL ou encore une SCI dépendra souvent de votre situation personnelle. Loin d’être un détail, le choix de la société a un véritable impact sur votre fiscalité et la performance de votre investissement.

Pas de panique pour autant, optimiser sa fiscalité locative est à la portée de tous, pour peu qu’on effectue le bon choix de société. Il faut bien évidemment effectuer en amont une étude fiscale minutieuse car tout dépend de votre situation personnelle et des objectifs que vous poursuivez.

Pourquoi investir via une société ?

Avant d’investir dans un bien immobilier, il faut toujours se poser la question de la forme juridique la plus adaptée sur le plan fiscal mais aussi au niveau de la gestion. Chaque régime juridique a ses avantages, ses inconvénients, des situations dans lesquelles il se démarque, d’autres où il n’est pas à son avantage. 

Certains régimes seront par exemple adaptés à la transmission du patrimoine ou à la protection de ses biens personnels et d’autres à l’optimisation fiscale.

Un autre point important à ne pas négliger est la durée de détention estimée des biens immobiliers car cette durée peut jouer de façon importante sur la fiscalité, selon le régime des plus-values auquel il est soumis par exemple. 

En fonction de l'activité immobilière, les choix fiscaux et le véhicule d’investissement seront également différents. Les principales activités immobilières peuvent se regrouper dans les 4 grands thèmes suivants :

  • Location nue
  • Location meublée
  • Location saisonnière,
  • Gestion de vos locaux d’activité.

Certaines formes juridiques de société ne sont pas adaptées pour tous les types d’activités évoqués ci-dessus.

En réalité, il a deux grandes familles de structures juridiques en sociétés qui s’offrent aux investisseurs immobiliers :

D’un côté, la Société civile immobilière (SCI), à l’IS ou à l’IR, qui est la forme la mieux adaptée à l’acquisition et à la gestion de biens immobiliers. De l’autre, la société commerciale, dont il existe plusieurs types (EURL, EIRL, SARL, SASU, SAS, SA, etc.).

Quelles formes de société pour quels objectifs ?

Le premier point à estimer est la durée pendant laquelle vous souhaitez conserver votre investissement. Si cette durée est longue, au moins supérieure ou égale à 6 ans, la détention à titre personnel ou via une société à l’IR (impôts sur le revenu) s'avère plus intéressante.

La SCI : taillée pour l'investissement locatif

Une SCI nécessite au moins deux associés, qui peuvent être de la même famille. On parle alors de SCI familiale, qui offre de nombreux avantages en termes de transmission du patrimoine et sur sa fiscalité. 

Contrairement aux sociétés commerciales, la SCI est une forme de société pensée et créée pour l’investissement immobilier, peut-être la plus populaire auprès des investisseurs. Au moment de sa création, on peut choisir si on sera à l’impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur le revenu. Elle constitue sans doute le meilleur véhicule pour un investissement immobilier, grâce à sa fiscalité avantageuse et toutes les possibilités qu’elle offre en termes d’optimisation de votre patrimoine. Si elle ne peut pas être un choix par défaut, la SCI reste une option où il est difficile de se tromper.

Dans le cadre d’une SCI à l’IR, c’est à la revente que vous êtes gagnant. Les plus-values lors de la vente du bien seront imposées selon le régime des plus-values des particuliers. Ce dernier permet des abattements fiscaux de 6 % de la valeur du bien par an à partir de la 6e année de détention jusqu’à l’exonération complète de l'impôt sur la plus-value au bout de 22 ans. Autrement dit, plus vous possédez le bien longtemps, moins vous payez d’impôt sur la plus-value éventuelle que vous réalisez. Si vous choisissez l'IS, vous perdez l'avantage fiscal à la revente, mais vous avez de véritables possibilités d'optimiser votre fiscalité locative.

Les sociétés commerciales : SARL et SAS

Contrairement aux SCI, réservée à la détention immobilière, les sociétés commerciales offrent plus de flexibilité si vous avez des plans qui dépassent l’investissement immobilier simple. La plus connue est la SARL, même si elle n’est réellement intéressante que dans le cadre d’une SARL familiale.

Dans le cas d'un investissement familial, la SARL de famille (Société à responsabilité limitée) est réservée aux ascendants, descendants, conjoints ou partenaires de PACS et possède toutes les caractéristiques d'une SARL classique avec en plus des avantages fiscaux spécifiques comme la possibilité d’opter pour l’impôt sur le revenu et de bénéficier de certaines exonérations fiscales. Vous ne pouvez en revanche plus accueillir d’associé extérieur. 

Depuis quelques années, il existe trois types de sociétés unipersonnelles, statut qui était auparavant réservé à l’entreprise individuelle où le patrimoine de l’entrepreneur est confondu avec celui de l’entreprise. A contrario, le statut d’entreprise unipersonnelle permet de séparer le patrimoine de l’entrepreneur et celui de la société. La SASU (société par actions simplifiées unipersonnelle), l’EIRL (Entrepreneur individuel à responsabilité limitée) et l’EURL (Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) n’ont qu’un associé et permettent d’investir seul.

Régime fiscal : IS ou IR ?

Le troisième point, peut-être le plus important, est de faire le choix entre l’imposition à l’IR ou à l’IS. Ce choix dépendra de votre taux marginal d’imposition qu’il faudra comparer au taux de l’impôt sur les sociétés. Pas très complexe : si votre taux marginal est inférieur à l’impôt sur les sociétés, restez à l’IR.

De plus, il faut prendre en compte le fait que les revenus immobiliers soumis à l’IR sont également redevables des prélèvements sociaux (17,2%).

Deux formes de sociétés peuvent permettre l’option de l’assujettissement à l’impôt sur le revenu :

  • La SCI ayant optée pour l’IR,
  • La SARL familiale ayant opté pour l’IR.

L’assujettissement à l’IR permet à chaque associé d’imputer, proportionnellement à son nombre de parts sociales, le déficit subi par la société sur son imposition personnelle. Si au contraire la SARL est bénéficiaire, cela évite la double imposition en cas de bénéfices. En effet, en tant qu’associé, vous ne serez imposé qu’au titre de l’IR, à moins de sortir les bénéfices et de distribuer des dividendes

Pour les SARL classiques, les bénéfices sont imposés au titre de l’impôt sur les sociétés puis au titre de l’impôt sur les revenus.

Si vous êtes soumis à l'impôt sur la fortune immobilière, les biens professionnels sont exonérés de l’IFI, notamment l’activité de LMP (loueur en meublé professionnel).

Concernant les SCI, l’article 965 du Code général des impôts prévoit que les parts sociales de société civile immobilière entrent dans l’assiette de calcul de l’ISF au titre de biens immobiliers détenus indirectement. Ainsi, une résidence principale détenue par une SCI ne permet pas l’abattement de 30 % possible en cas de détention directe de celle-ci. On ne peut pas tout avoir.

Existe-t-il une forme de société intrinsèquement supérieure aux autres, qui s'adapte à toutes les situations et les particularités de chacun ? A l'évidence, non, et sila SCI est ce qui s'en rapproche le plus, ce n'est pas une vérité générale et chaque investissement est différent. Difficile de donner, en un article, une réponse toute faite à des situations complexes et individuelles.  Il n’y a pas de recette magique qui s’applique sans autre forme de procès à tous les cas. La complexité des lois, et parfois celle du patrimoine, nécessite de faire un bilan fiscal complet pour déterminer les meilleures options fiscales.

Elles dépendent autant de la nature de votre patrimoine que de vos objectifs d’investisseur : votre situation est unique, et votre investissement doit l’être aussi.



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