Fiscalite

Location en meublé non professionnel : en quoi ça consiste

Le statut LMNP : un juste équilibre de rendement et de fiscalité avantageuse

La Location en meublé non professionnel, LMNP pour les intimes, est un statut fiscal avantageux dont vous avez entendu parler si vous avez le moindre intérêt pour l’investissement locatif. 

Pour les particuliers qui réalisent un investissement locatif et qui le louent en meublé, le LMNP est un choix avantageux si on optimise les possibilités qu’il offre, en particulier au moment de réduire les frottements fiscaux générés par un investissement sans sacrifier son rendement. 

Ce qui séduit dans le LMNP, c’est la souplesse qu’il offre aux investisseurs particuliers, qui disposent de nombreuses options pour déclarer leurs revenus locatifs. Selon le type de déclaration choisie auprès du fisc, les économies peuvent être substantielles au moment de payer ses impôts.

En outre, ce type de bail permet de pratiquer des loyers plus élevés et de viser de meilleurs rendements locatifs. Avant de parler fiscalité et rendement, il est nécessaire de comprendre comment fonctionne le statut LMNP, ce qu’il recouvre, et comment en profiter.

La location en meublé non professionnel : comment ça marche ?

Si la LMNP est un statut fiscal, elle nécessite tout d’abord… une location meublée. Proposer un bien meublé, c’est proposer un bien qui répond à deux conditions. La première, commune à toutes les locations en France, est que sa surface doit être supérieure à 9m², critère de décence essentiel et incontournable. 

Le logement doit également être loué avec une liste d’équipements minimums permettant de le qualifier de “meublé”. La liste complète est définie par décret et comporte tout le mobilier nécessaire pour qu’un locataire puisse s’installer en amenant uniquement sa valise et sa brosse à dents. Vous devrez ainsi mettre à disposition :

  • la literie, 
  • des rideaux aux fenêtres des chambres à coucher, 
  • des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes,
  • un réfrigérateur et congélateur (ou une combinaison des deux), 
  • de la vaisselle, 
  • des ustensiles de cuisine, 
  • tables et sièges, étagères de rangement, 
  • le luminaire 
  • le matériel d’entretien ménager 

Du matériel de base somme toute, libre à vous d’ajouter votre touche personnelle à la liste pour améliorer le confort de vos locataires, type machine à espresso ou aspirateur intelligent. Voilà pour la liste des meubles à proposer dans votre logement. 

Pour être considéré comme loueur en meublé non professionnel (par opposition à la LMP, location en meublé professionnel), ce sont des conditions de revenus qui s’appliquent :

  • les recettes annuelles de vos locations meublées doivent être inférieures à 23 000€
  • ces recettes doivent constituer moins de 50% des revenus de votre foyer fiscal

Pour passer au statut de loueur meublé professionnel, vous devez cumuler les deux conditions, autrement, vous continuerez de bénéficier de votre statut LMNP.

Si votre bien répond aux critères et que vos recettes locatives sont dans les limites définies, vous aurez alors deux choix au moment de remplir votre déclaration de revenus. Vous pourrez opter pour la facilité de l’abattement forfaitaire en micro-BIC, ou pour le plus complexe (mais ô combien supérieur) régime réel. 

La fiscalité de la LMNP : le régime réel et le micro-BIC

Les revenus issus de la location en meublé non professionnel sont imposés au titre des Bénéfices industriels et commerciaux, au barème de votre tranche marginale d’imposition.

Il convient de garder à l’esprit que l’on ne paye des impôts que sur ses bénéfices locatifs (pas sur l’ensemble des recettes). Vous avez donc tout intérêt à ce que vos charges soient aussi élevées que possible, au moins sur le plan comptable. En effet, toutes les charges ne correspondent pas à une sortie d’argent, grâce à la magie de l’amortissement comptable.

Vous avez le choix entre deux régimes pour déclarer vos revenus locatifs en location meublée non professionnelle : le micro-BIC et le régime réel simplifié.

Le micro-BIC

Le régime dit micro-BIC est une forme de déclaration de revenus simplifiée pour les recettes de votre location meublée, qui vous fait bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur votre revenu locatif imposable. 

En dessous de 72 600€ mensuels, c’est le régime qui s’applique automatiquement, même s’il est possible (et fortement conseillé) de demander le passage au régime réel simplifié pour vos locations meublées.

Cet abattement de 50% est censé couvrir l’ensemble des charges attachées à l’exploitation de votre bien : copro, intérêts du prêt, réparations, dépréciation de sa valeur… 

Si vos charges sont effectivement inférieures à 50% des recettes, alors vous avez tout intérêt à rester au micro-BIC, qui a l’avantage de la simplicité : on déclare ses revenus locatifs, le fisc se charge d’appliquer l’abattement. 

Si vos recettes locatives se sont élevées à 5000 € au cours de l’année civile, vous serez imposés sur 2500 € de bénéfices, à votre taux marginal d’imposition.

En réalité, il est peu probable que les charges soient deux fois moins élevées que les recettes. Il est même souhaitable de faire passer autant de dépenses que possibles en charge, et surtout de compter sur l’amortissement du bien et de ses équipements pour faire baisser votre bénéfice imposable.

Le régime réel

Quand on se lance en LMNP, le régime réel est le meilleur moyen de réduire fortement la pression fiscale sur ses revenus locatifs, au prix cependant d’un effort de gestion et de déclaration plus important. 

Plutôt qu’un abattement de 50%, le régime réel vous permet de déclarer toutes les charges réelles qui grèvent l’exploitation de votre bien chaque année, et de diminuer d’autant votre bénéfice imposable. Pour reprendre notre exemple précédent, si vos loyers annuels se sont élevés à 5000 € et vos charges à 4500 €, vous serez imposé sur la modique somme de 500€. C’est déjà beaucoup mieux.

Quelles charges peuvent être déduites en LMNP au régime réel ? 

L’administration fiscale fiscale nous apprend sur son site qu’il n’existe pas de liste précise, mais que ces dépenses doivent être engagées dans l’intérêt direct de l’exploitation et sa gestion, correspondre à une charge réelle et justifiée, et être déclarées au cours de l’exercice où elles sont engagées.

Le plus couramment, ces charges déductibles correspondent aux frais d’entretien et de réparation de l’immeuble, aux frais de gestion (agence, notaire), mais également les frais d’assurance ou les intérêts de l’emprunt (et oui !).

La plupart des dépenses que vous engagez pour votre bien seront ainsi déductibles de vos revenus locatifs. Un plein d’essence pour traverser la France et mettre votre bien en location est par exemple une charge que vous pourrez déduire, à condition de conserver les factures et les preuves correspondantes.

L’importance de l’amortissement en LMNP au réel

L’autre aspect extrêmement important dans le régime réel permis par la LMNP, ce sont les amortissements déductibles de votre résultat annuel. L’amortissement correspond à la perte de valeur annuelle de votre bien et de votre mobilier, qui est considéré comme une charge - fictive - qui pèse sur votre opération.

Et, comme on vient de le voir, les charges, réelles ou pas, font baisser votre revenu locatif imposable. Alors, qu’est-ce qui est amortissable dans un bien, et comment opère-t-on ? Vous pouvez amortir le bien lui-même (les murs, la toiture…), les meubles et équipements ainsi que les travaux de rénovation engagés sur le bien.

Dans un monde idéal, vos charges correspondent exactement à vos revenus locatifs : vous serez alors imposé sur la somme totale de 0 €, même si vous avez dégagé des revenus locatifs au cours de l’exercice de déclaration. 

Pourquoi tous les investisseurs ne choisissent pas le régime réel ? Souvent par méconnaissance du sujet, parfois par peur de la comptabilité et de la gestion qui s’y rapportent. Rien de plus compréhensible si on a déjà posé les yeux sur des documents comptables. 

La bonne nouvelle, c’est que vous pouvez avoir recours à un professionnel (un expert-comptable, au hasard) qui s’en occupera pour vous, et dont les honoraires sont… déductibles comme charges. 

À l’évidence, vous devrez toujours faire l’effort de conserver vos factures et les justificatifs nécessaires à transmettre au fisc, mais c’est déjà plus accessible. Surtout, le coût de sa prestation sera presque assurément largement compensée par l’économie fiscale réalisée.

Pourquoi réaliser un investissement en LMNP ?

La location en meublé non professionnel est l’un des produits d’appel phare de l’investissement locatif. Les baux meublés (plus complexes à mettre en place en SCI, par exemple), offrent des loyers jusqu’à 20% plus élevés que les locations nues et promettent ainsi des rendements plus intéressants. 

En combinant le meilleur des deux mondes, un investissement en LMNP bien mené offre des possibilités au moins aussi intéressantes que les produits de défiscalisation pure, type Pinel, tout en permettant d’avoir un investissement rentable. 

Dernier point fiscal, loin d’être anecdotique, les bailleurs LMNP profitent d’abattements sur la plus-value immobilière selon la durée de détention du bien, jusqu’à 0% après 22 ans de détention.

La rentabilité ne se décrète malheureusement pas, et vous devrez malgré tout effectuer une étude approfondie de votre ville d’investissement si la LMNP vous intéresse, car l’un des risques de la location meublée demeure le turnover et la vacance locative. 

Deux risques que vous saurez éviter en analysant le potentiel locatif des biens que vous repérez dans des villes au marché locatif intéressant.


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