Financement

Calculer le taux de rendement interne de son investissement immobilier

On entend parfois que l’investissement immobilier est une activité qui fonctionne à l’instinct, voire au coup de cœur. Peut-être bien, mais à moins que le coup de cœur soit livré avec des modélisations financières, il risque d’être insuffisant pour rendre l’activité viable sur le long terme

En termes de modélisation financière, le taux de rendement interne est l’un des meilleurs indicateurs dont on dispose. Il répond à une question simple en apparence : combien vous rapportera votre investissement locatif ?

Savoir modéliser et anticiper la profitabilité d’un bien immobilier est en effet un bagage technique indispensable, car il vous permet de comparer deux biens entre eux. Pour cela, on passe  par la manipulation des fameux indicateurs de rendement locatif, c’est-à-dire des ratios “revenu/investissement” permettant de mieux visualiser l’opportunité que représente (ou non) l’opération envisagée. 

Taux de rendement interne VS taux de rendement net

Ainsi exposé, le problème semble plus simple qu’il ne l’est : une rapide recherche sur internet permet de constater que ces indicateurs sont légions et tous ne disent pas la même chose ! Parmi les plus connus et accessibles, on retrouve notamment le trio rendement brut, net et après impôts. S’ils permettent de se faire une première idée de l’intérêt d’un investissement, ils n’offrent pas la même profondeur et la complexité qu’offre le taux de rendement interne.

La simplicité de leur calcul les rend faciles d’accès : nul besoin d’un logiciel dédié, une simple calculette suffit. On pourrait presque s’en contenter… Mais ces formules présentent des faiblesses qu’il faut garder à l’esprit :

1.     Rendement brut = (loyers bruts annuels hors charge x 100) / Prix d’achat

Il s’agit de l’indicateur de base, le moins raffiné, car il ne prend pas en compte les charges locatives, la fiscalité ou même les flux de trésorerie. 

2.     Rendement net = (loyers réels – charges réelles) x 100) / Prix d’achat frais inclus

Bien qu’il couvre un plus large périmètre de frais, de potentielles vacances locatives etc., le rendement net fait fi de la fiscalité ainsi que des choix de financement 

3.     Rendement net après impôts = ((loyers réels – charges réelles – impôts) x 100) / Prix d’achat réel

Identique au calcul précédent, à ceci près qu’il inclut la situation fiscale de l’investisseur. Toutefois, cet indicateur occulte encore l’origine des fonds et les flux financiers futurs.

La pertinence de ces indicateurs, notamment pour comparer deux biens, n’est donc pas toujours avérée. Comme le retour sur investissement ne peut s’apprécier que sur une certaine durée, intégrer l’actualisation des cashflows (c’est-à-dire vos flux de trésorerie futurs) est indispensable. On préfère à ces indicateurs leur cousin plus sophistiqué  : le taux de rendement interne (TRI). 

Le Taux de rendement interne en théorie

En une phrase, le TRI est un taux annuel basé sur l’ensemble des encaissements et décaissements liés à un investissement (locatif dans notre cas) jusqu’à la revente du bien.

Deux caractéristiques distinguent ainsi le TRI des autres indicateurs : l’intégration de la durée de détention du bien et, information cruciale, sa valorisation en cas de revente. Ce ratio permet ainsi de visualiser à la fois les flux financiers pendant que vous le possédez et la valeur patrimoniale qu’il aura à la revente. 

Mathématiquement, le TRI se modélise par la formule suivante :

-        Avec FTp le montant du p-ième flux de trésorerie,

-        N le nombre de Flux de Trésorerie (hors investissement),

-        I investissement initial (à la date 0),

-        et TRI le taux de rentabilité interne recherché. 

Inutile de sortir vos manuels de terminale : Excel dispose déjà d’une formule TRI et de nombreux simulateurs sont disponibles gratuitement sur internet. 

Cependant, il faut noter  que le TRI correspond à un taux pour lequel la Valeur Actuelle Nette (VAN), indicateur important, est nulle. La VAN ? En un mot, c’est un montant qui reflète la valeur du bien au moment de son calcul, à un instant T. Le TRI peut être représenté comme le seuil d'équilibre entre le montant de l'investissement et les flux de trésorerie actualisés.

L’une des forces du TRI est de permettre la comparaison de tous types de projet, qu’ils soient immobiliers ou non

  • Si vous hésitez entre un bien où les taxes foncières sont élevées et un autre où les possibilités d’emprunt sont limitées, la méthode du TRI intégrera ces spécificités et délivrera des valeurs comparables. 
  • Mieux encore, le TRI pourra aussi être utilisé comme de juge de paix pour départager des projets de nature différente, par exemple, un investissement immobilier contre un placement financier de type assurance vie.

Mais mieux vaut encore quelques exemples concrets pour en saisir les tenants et aboutissants.

 Le TRI en pratique

Supposons que vous souhaitez acheter  un bien de 100 000 € (tout frais inclus) pour le louer  500 €/mois. Deux possibilités s’offrent à vous : un financement par apport personnel ou via un emprunt avec TEG de 2% sur 10 ans (mensualité : 920€/mois).

En utilisant la formule du rendement brut, vous constatez que le rendement est identique qu’importe la méthode de financement (500 x 12 / 100 000 = 6%). Pourtant, il existe une différence fondamentale entre ces deux modalités d’investissement, différence que le TRI fait nettement ressortir :

Si vous avez financé votre bien par votre apport en fonds propres, votre TRI est de 6,92%, contre 14,53% si la banque a financé votre bien.  Pourquoi une telle différence ? Parce que le TRI intègre la mobilisation de la trésorerie sur 10 ans, bien moindre lorsque l’achat est réalisé sans investir de sa propre épargne. 

Dans le premier cas, votre épargne a essuyé une perte sèche de 100.000€. Autant d’argent que vous auriez pu faire fructifier ailleurs. Si c’est la banque qui finance le bien, votre épargne s’amenuise de 5040€ chaque année. Certes, votre trésorerie est inférieure mais vous disposez d’une grande partie de votre épargne pour investir par ailleurs.

D’ailleurs, nous avons estimé que le bien avait conservé, en 2030, sa valeur historique de 100 000 € mais si vous estimez que le prix au m2 augmente en moyenne, dans le quartier, de 1% par an, vous pouvez également ajouter cette donnée pour affiner votre TRI. Encore un aspect qui n’est pas considéré par les indicateurs de rendement précédents. 

Une meilleure compréhension du facteur temps avec le TRI

Voilà un aspect important du TRI : 1 € aujourd’hui n’a pas la même valeur que 1 € dans 10 ans. Pour rester sur l’exemple précédent, avec financement bancaire, voici les écarts que l’on obtient pour des travaux d’embellissement à hauteur de 10 000 € selon qu’ils sont réalisés en 2020 ou en 2030. 

A première lecture, effectuer les travaux en 2030 permet d’obtenir un meilleur TRI car il est toujours préférable de payer 10 000 € dans 10 ans que de les décaisser aujourd’hui, la valeur réelle de l’argent dépensé (à cause de l’inflation notamment) n’étant pas identique. 

Toutefois ce constat est à prendre avec des pincettes car notre simulation occulte un point important : la potentielle augmentation du loyer découlant des travaux d’embellissement. Selon la qualité de la prestation, les revenus locatifs pourraient croître de 5 à 10% pendant 10 années consécutives. Le TRI du premier cas en serait plus compétitif, d’où la nécessité d’être attentif dans la prévision des cashflows à venir.

TRI : un outil de pilotage qui fait la différence

On le voit : le taux de rendement interne procure de  multiples avantages par rapport à des indicateurs plus rudimentaires. Si vous êtes capable d’anticiper avec précision les divers encaissements (loyers, augmentation des loyers après travaux, plus-value à la revente) et décaissements (travaux, taxe foncière, charges de copropriété non-récupérables) liés à votre projet, votre TRI sera d’autant plus fidèle à la réalité. 

Votre prise de décision quant à deux projets - similaires ou non - en sera grandement facilitée. Maîtrisé et raffiné, il vous permettra de prévoir avec précision la performance de vos investissements, dans l’immobilier ou ailleurs, et de laisser le moins de place possible au hasard.


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