Tensiomètre locatif

Acquisition

Prendre sa tension locative pour un investissement en bonne santé

Si vous avez déjà envisagé l’investissement locatif, vous vous êtes probablement déjà demandé : « et si je n’arrive pas à louer mon bien ? ». Il faut admettre qu’un bien immobilier vacant peut vite devenir encombrant. C’est là qu’intervient la tension locative, l’un des indicateurs déterminants dans le choix du lieu de votre investissement.

Comprendre la tension locative et ses implications

Vous avez enfin trouvé le bien parfait: une ville dynamique, un beau bâtiment, un prix d’achat inférieur au marché, un niveau de loyer intéressant et la garantie d’un gros rendement.

Pourtant, quelque chose cloche dans ce deal, vous le savez. D’ailleurs, le vendeur est bien en mal de vous fournir les quittances de loyer des occupants. Normal, il n’y a pas de locataire depuis un moment. En y réfléchissant, vous n’avez vu aucun arrêt de bus, supermarché ou autre équipement en arrivant. Qui voudrait louer ici ?

Reprenons depuis le début : avant de trouver le bien parfait, trouvons la ville, le quartier et la rue parfaite. Pour cela, on doit connaître le prix du m², le loyer au m², et… la tension locative.

Un indicateur clé mais plutôt simple : c’est la différence entre l’offre et la demande locatives sur un territoire. Essentiel pour informer votre décision d’acquisition.

Une ville en tension locative est un lieu où la demande excède l’offre locative et où il vous sera plus simple de trouver un locataire. Pensez villes universitaires, où le flux constant des étudiants assure de trouver facilement un locataire.

À l’inverse, si l’offre est supérieure à la demande, il vous sera plus difficile de trouver un locataire. Pensez village où tout le monde est propriétaire.

Si vous avez prévu un rendement théorique 8%, mais que le bien est vide la moitié de l’année, on passe à 4%. Bye bye l’autofinancement. C’est là que cet indicateur prend toute son importance et permet de donner du contexte aux prévisions financières.

Forcément, cela aura un impact immédiat sur votre cashflow et à plus long terme sur votre capacité de remboursement, d’emprunt – et donc d’investissement ! –.

Mais qui dit tension locative plus forte dit souvent prix d’achat plus élevé qui peut avoir un impact sur le rendement.  Heureusement, l’équation n’est pas insoluble, et dépendra autant de la finesse de votre analyse de la tension du territoire que du type d’investissement que vous souhaitez effectuer.


Prendre sa tension locative : mode d’emploi

Avant de trouver ce bien parfait, il faut donc savoir exactement dans quel endroit on met les pieds, et si notre beau business plan sera aussi efficace en théorie qu’en réalité. Il faut en estimer la tension locative.

Pas besoin d’être un vieux loup de l’immobilier pour ça : un ordinateur, internet, un téléphone et pourquoi pas un peu de travail de terrain seront vos meilleurs alliés.

En commençant par un niveau d’analyse très large, et en affinant au fur et à mesure vos critères, vous pourrez vous constituer une image assez fidèle de votre futur investissement. Autrement dit, identifier une ville, comprendre sa dynamique, son évolution, puis décider d’un quartier, d’une rue, avant de chercher un immeuble.

Alors, on investit où pour être rentable ? 

C’est une étape qui peut paraître évidente, mais plutôt que d’analyser le marché locatif de chaque département et commune française, adopter une démarche en entonnoir vous évitera de vous égarer.

Concrètement, cela veut dire se renseigner, dans les grandes lignes, sur les territoires où la tension locative est la plus forte, et affiner le niveau de détail et de précision jusqu’à trouver l’endroit parfait.

Un bon point de départ est la loi ALUR, qui définit les agglomérations les plus tendues – et éligibles aux incitations fiscales qui en découlent –.

Une autre source importante de ce premier repérage est la presse et les blogs spécialisés, dont les listes de villes attractives sont régulièrement mises à jour et réalisées par des professionnels chevronnés.

En en comparant plusieurs et en croisant ces recherches, on commence déjà à se faire une idée des hotspots de l’investissement locatif. Vous pouvez par exemple commencer – simple suggestion – par notre carte interactive.

Votre shortlist est maintenant établie et il faut faire des arbitrages, en ayant des éléments chiffrés sur la tension locative et en les mettant en regard avec le prix d’acquisition et la rentabilité attendue.

Des chiffres, des faits, des données : vos meilleurs alliés !

Plusieurs outils permettent d’avoir des données chiffrées sur la tension locative d’une ville. Vous pouvez notamment compter sur la fiabilité du Tensiomètre de Locservice ou l’Indice de tension immobilière de Meilleursagents.

Prenons l’exemple de Marseille, une ville dont on pense le plus grand bien. Selon les données de Meilleursagents, la cité phocéenne affiche un rendement à 4,99% pour à une tension de 7/10. Il y est donc plutôt simple de trouver un locataire, tout en ayant un cashflow intéressant – sans pour autant parvenir à l’autofinancement –.

Ce chiffre cache une réalité différente pour les 16 arrondissements de la ville et il faut là aussi affiner la donnée. Affinons la recherche par arrondissement.

Un tour rapide sur Meilleursagents vous apprend que dans le 2e arrondissement, votre rendement brut théorique sera de 5,22% contre 8,85% dans le 3e. Il n’y a pas de comparaison possible, et vous devez investir dans le 3e, c’est bien ça ? Pas exactement.

Un T2 dans le 3e arrondissement voisin affiche une tension plutôt basse, contrairement au 2e, où elle est maximale. Il vous sera beaucoup plus simple d’y trouver un locataire et de limiter le temps de vacance de votre bien, à la fois à l’achat et dans le temps.

Ce premier travail de recherche vous permettra de passer d’une liste de villes potentielles à une liste de quartiers. On se rapproche déjà d’un investissement locatif mieux informé.

Il n’est cependant qu’un préalable, ni absolu ni infaillible, qui vous donne une vision d’ensemble de la situation locative d’une ville et guide vos premiers choix.

Il faut le compléter et le croiser avec d’autres chiffres, d’autres données et se faire sa propre opinion sur le sujet : une bonne information est votre meilleure alliée.

Immeuble de rapport

Et ce territoire, il vit comment ?

La première chose à faire est de comprendre la dynamique socio-économique du quartier et sa place dans la ville. Pas d’inquiétudes, rien de très compliqué.  Surtout, vous pouvez choisir vous-même les critères qui vous paraissent pertinents.

Quelle est la population de l’arrondissement qui m’intéresse ? A-t-elle augmenté ou diminué ces dernières années ? Quelle est sa moyenne d’âge ? Le quartier est-il proche d’un campus, des moyens de transport et de l’ensemble des équipements urbains nécessaires ? Est-ce que de nouveaux projets sont en cours dans ce quartier qui pourraient augmenter à court ou moyen terme la demande locative ? Autant d’informations facilement trouvables sur internet.

L’un des indicateurs les plus révélateurs est la population étudiante, sa part dans la population totale, son renouvellement annuel, qui a un impact direct sur la tension locative d’une ville.

Multiplier les sources permet d’avoir une vision d’ensemble des perspectives du quartier. L’INSEE, la presse locale, le site de la mairie et des collectivités territoriales sont également des ressources importantes qui vous permettront de prendre conscience des dynamiques et aménagements en cours dans une zone précise.

Ces données vous permettront de mieux cerner la zone qui vous intéresse, de vous donner une meilleure idée de la tension locative actuelle et potentielle, et de conforter vos choix de quartier.

Commence alors la véritable phase d’enquête.

Population étudiante

Faites ressortir l’enquêteur tapi en vous

Restons dans le 2e arrondissement de Marseille, où il fait beau et où un rendement respectable rencontre une belle demande locative.

Pourtant, là encore, l’arrondissement a ses propres nuances, et les connaître vous demandera un travail de repérage, d’enquête, et idéalement de terrain, afin de comprendre les différentes dynamiques du quartier.

Si votre bien se situe au sommet du Panier, quartier certes idyllique du 2e arrondissement, l’accès aux transports en commun, aux grandes surfaces et aux lieux de divertissement en est fortement réduit.

À quelques encablures de là, le quartier des Grandes Carmes est à proximité d’un métro, plusieurs bus, de la Gare Saint-Charles, du campus éponyme, et de tous les commerces et les commodités nécessaires. 

Certes, on n’est plus dans le décor de Plus belle la vie, mais c’est un critère peu pertinent pour la plupart des locataires.

Pour comprendre ces subtilités, il faudra faire travailler votre téléphone, appeler quelques agences immobilières du coin. Faites-vous passer pour un locataire à la recherche d’un bien similaire à celui que vous voulez acheter, renseignez-vous sur le quartier, la difficulté à trouver un logement, s’il y a de la concurrence au niveau des dossiers. Google Maps sera également votre ami, surtout si vous ne connaissez pas la ville.

De même, scrutez les annonces sur Leboncoin et sites équivalents, appelez, renseignez-vous, posez toutes les questions qui vous passent par la tête, et scrutez la réaction du propriétaire. S’il semble blasé et vous propose une visite groupée avec 20 étudiants, il y a des chances que vous soyez dans la bonne direction – ou plutôt, dans le bon quartier –.

Rien ne vous empêche non plus de poster une fausse annonce pour un bien imaginaire que vous mettriez en location, et de scruter son succès. Si vous en avez la possibilité, visitez vous-même le quartier et faites-vous votre propre idée.

Investisseur à la recherche d'un bien

La tension locative, un objectif à tout prix ?

La tension locative est-elle alors l’alpha et l’oméga de votre décision d’investissement ? Pas forcément. Comme tous les indicateurs, il a ses limites, et les outils en ligne ne prennent souvent pas en compte la diversité d’un lieu. C’est là que votre instinct d’investisseur prend le relai.

Reprenons notre troisième arrondissement marseillais, où la faible tension sur les T2 rendrait difficile de trouver un locataire, selon Locservice. Mais le 3e arrondissement est très étendu, et il vous sera forcément plus simple de trouver un locataire si votre bien est adossé à la gare que s’il se trouve dans le quartier plus isolé de La belle de Mai.

Enfin, la tension locative jouera un rôle plus ou moins important selon le type d’investissement que vous voulez effectuer, le régime fiscal et bancaire que vous aurez choisi, et le type de baux que vous souhaitez mettre en place.

Un investisseur qui s’inscrit dans une logique patrimoniale pourra lui donner moins d’importance, là où celui qui effectue un investissement de rendement devra lui accorder une place centrale, au même titre que le coût d’acquisition de son bien.

Si vous êtes dans cette seconde catégorie, c’est bien là qu’il faudra commencer, avant même d’envisager de visiter des immeubles ou d’acheter ce bien à prix imbattable mais où l’arrêt de bus le plus proche est à 20 minutes à pied.


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