Fiscalite

Quels sont les travaux éligibles pour bénéficier du dispositif Denormandie ?

Vous souhaitez investir dans un logement pour le louer. La loi Denormandie vous donne droit à une réduction d’impôt en vous incitant à réaliser des travaux de rénovation dans l’ancien. Mais attention, seuls certains travaux sont éligibles au dispositif.

La loi Denormandie est un dispositif fiscal qui vous permet de bénéficier d’une aide fiscale sous la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu dans le cadre d’un investissement locatif dans l’ancien. Il est souvent surnommé "Pinel pour l'ancien", car il suit les mêmes mécanismes et règles de calcul.

Ce dispositif est soumis à de nombreuses conditions, dont l’obligation de réaliser des travaux de rénovation d’un montant minimum équivalent à 25 % du prix de logement dans la limite de 300 000 euros.

Quels sont les travaux éligibles au Denormandie ?

La Loi Denormandie s’inscrit dans le cadre de la transition écologique et plus particulièrement dans la stratégie nationale de lutte contre les logements insalubres. L’objectif du dispositif est simple : améliorer les conditions de vie des locataires et réduire l’impact environnemental des logements et notamment des passoires thermiques. 

Le dispositif est limité à certaines zones géographiques

Avant de vous demander si vos travaux sont de nature à être éligibles au Denormandie, vous devez vous renseigner si la localisation de votre logement vous permet de bénéficier du dispositif. En effet, la loi de défiscalisation immobilière s’applique uniquement dans les 222 villes bénéficiaires du programme national « Action cœur de ville », ainsi que dans les communes qui ont signé une convention d’Opération de revitalisation de territoire (ORT).

L’État priorise les zones géographiques les plus sinistrées où la qualité des logements est médiocre et les besoins de rénovation les plus importants, en particulier sur les performances énergétiques. Cette stratégie de réhabilitation trouve un écho dans la récente loi climat qui prévoit d’interdire à la location les passoires thermiques dès 2025.

Pour vérifier si votre logement est éligible au dispositif Denormandie, le service public met à votre disposition un simulateur qui répertorie les villes concernées. Par ailleurs, seuls les logements acquis entre le 1e janvier 2019 et le 31 décembre 2022 peuvent jouir de la réduction d’impôt Denormandie.

La nature des travaux

Pour profiter de la réduction d’impôt, il ne vous suffit pas d’entreprendre des travaux. L’État a établi un « cahier des charges » sur la nature des travaux à réaliser et sur le montant minimal de votre investissement (25 % du prix d’achat). 

De même, seuls les logements anciens et les locaux transformés en habitation sont éligibles au Denormandie et les travaux doivent être entrepris entre le 29 mars 2019 et le 31 décembre 2022.

La priorité est mise sur les travaux améliorant les performances énergétiques de l’habitation. Pour bénéficier du dispositif, les travaux engagés doivent permettre de ramener la consommation énergétique du logement à un niveau inférieur à 331 kWh/m2/an, soit une note E sur le Diagnostic de performance énergétique.

Seuls les artisans certifiés « reconnu garant pour l’environnement » (RGE) peuvent entreprendre vos travaux de réhabilitation. Les travaux liés à l’impact environnemental doivent obligatoirement améliorer les performances énergétiques du logement d’au moins 20 %. Ce ratio monte à 30 % pour les logements individuels.

Pour cela, vous devez choisir de réaliser, au moins, deux types des travaux suivants :

  • Le changement de la chaudière,
  • L’isolation des combles,
  • L’isolation des murs,
  • Le changement de production d’eau chaude,
  • L’isolation des fenêtres.

Enfin, pour le confort de vos futurs locataires, vous pouvez aussi moderniser, assainir et aménager des surfaces habitables non utilisées comme un sous-sol ou les combles. Enfin, la loi Denormandie autorise la création de nouvelles surfaces habitables. Vous pouvez construire un garage ou une terrasse. Mais quels que soient les travaux entrepris, il est impératif que ceux-ci soient terminés au plus tard au 31 décembre de la seconde année suivant l’achat de votre logement.

Par ailleurs, il est essentiel de réaliser un nouveau Diagnostic de performance énergétique à la suite des travaux, et de conserver l'ensemble des justificatifs fournis par l'entreprise et les artisans ayant réalisé les travaux.

Quelle réduction d’impôt permet le Denormandie ?

Investir pour protéger l’environnement et améliorer le confort de vos locataires est une bonne chose, mais quel est votre intérêt ? En plus de l’aspect moral de votre démarche, vos finances personnelles vont y trouver un intérêt grâce à une réduction d’impôt qui peut s’élever jusqu’à 21 % du prix de revient de votre logement (prix d’achat + montant des travaux effectués).

Néanmoins, pour profiter de l’avantage fiscal du Denormandie, il ne vous suffit pas de réaliser des travaux de rénovation.  D’autres critères sont à respecter sur le revenu fiscal de votre locataire, le montant du loyer, dont les règles sont identiques à celle du Pinel, et sur la durée de location. Cette dernière déterminera l’avantage fiscal. Vous pouvez en retrouver le détail sur notre article consacré à la fiscalité du dispositif Denormandie.

Durée de location Réduction d’impôt
6 ans 12 %
9 ans 18 %
12 ans 21 %


Pour calculer le montant de la réduction d’impôt sur le revenu, il vous suffit de multiplier le prix de revient du bien par le taux de la réduction d’impôt selon la durée de location. Pour définir la réduction d’impôt annuel, il vous suffit de diviser ce montant global par le nombre d’années. 

Prenons un exemple, vous achetez un logement 200 000 euros, vous réalisez des travaux d’un montant de 50 000 euros (25 % du prix d’achat) et vous louez votre bien pendant 12 ans. Votre réduction d’impôt sur le revenu annuelle s’élèvera à : 4 375 euros

`((200 000 + 50 000)*21%)/12= 4 375€`

Gardez en tête que le dispositif Denormandie est limité par le plafonnement des niches fiscales qui vous interdit de diminuer votre impôt sur le revenu de plus de 10 000 euros par an. Avant d’investir dans un Denormandie, pensez à vérifier si votre situation fiscale vous permet de profiter pleinement du dispositif.

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