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Vacance locative : astuces et solutions pour l’éviter

Cauchemar des investisseurs, la vacance locative est ce qui sape la rentabilité de votre bien. Trop cher, mal situé, trop vétuste… les raisons qui expliquent l’absence de locataires dans un logement varient. Pourtant, il existe quelques astuces pour éviter ce genre de désagrément. Tour d’horizon ensemble.

Vacance locative : de quoi s’agit-il ?

La vacance locative est l’absence de locataire au sein d’un logement et par conséquent de revenus locatifs. Cette absence peut être passagère et parfaitement normale entre deux mises en location ou de plus longue durée. Le problème est que la vacance prolongée met à mal votre investissement locatif et lui fait perdre des points de rentabilité. Sans le loyer du locataire, vous êtes seul à payer les charges et le crédit immobilier, si vous en avez contracté un.

Attention à ne pas confondre la vacance locative avec la carence locative. La carence locative désigne l’absence de locataire durant la première mise en location, alors que la vacance locative désigne la période entre le départ d’un locataire et l’arrivée d’un nouveau. Un intervalle qui peut durer quelques jours, quelques semaines, voire… quelques mois dans les pires situations.

Savoir identifier les causes

Pas de locataire à l’horizon et vous commencez à vous impatienter ? Vos locataires ne restent que très peu de temps dans votre investissement immobilier ? Il peut y avoir plusieurs explications au fait que personne ne soit intéressé par votre logement.

  • l’annonce est mal faite et ne met pas en valeur le bien
  • le bien est loué trop cher par rapport aux prix du marché immobilier
  • le logement est insalubre, vétuste
  • il est situé dans une ville où la tension locative est faible
  • il n’est pas adapté à la population locale (proposer un studio dans une ville familiale par exemple)
  • vous êtes trop exigeant sur le profil du locataire
  • le voisinage immédiat du logement pose problème

L’annonce n’est pas adaptée

Une annonce mal rédigée, avec pas ou peu de photos et qui ne met pas en valeur votre bien n’est pas idéale pour trouver un locataire.

La rédaction de votre annonce doit être aussi précise que possible et comporter l’ensemble des informations recherchées habituellement par un locataire : surface, nombre de pièces, meublé, non-meublé, les atouts du bien et de la localisation, le DPE, etc. Si vous n’êtes pas à l’aise dans ce genre de démarche, vous pouvez très bien vous tourner vers une agence immobilière qui s’occupe de la gestion locative. En tant que spécialistes de la location, les agents immobiliers sauront (généralement) prendre les photos qui mettent à l’honneur le logement, rédiger votre annonce et la diffuser sur les bons canaux (vitrines d’agence, annonces en lignes…). Vous pouvez également avoir recours aux services d’un photographe professionnel si vous souhaitez avoir des photos d’excellente qualité.

Le bien est loué trop cher

Vous aviez imaginé une rentabilité à 12 % (mais avec des loyers artificiellement gonflés) ? C’est la mauvaise surprise de la mise sur le marché locatif de votre logement. Le prix dépend d’abord de l’offre et la demande, si le loyer demandé s’écarte trop de ce qui est pratiqué dans la ville, aucune chance qu’on se tourne vers votre location. Savoir adapter le prix du loyer en respectant l’indice de référence des loyers  est indispensable.  Si votre logement se situe dans une ville qui pratique l’encadrement des loyers vous ne pourrez pas dans tous les cas dépasser un certain montant du loyer sous peine d’être hors la loi.

Le bien est vétuste

La vétusté de votre investissement locatif peut aussi être en cause. Pour attirer le locataire, il est sans doute judicieux de se lancer dans des travaux de rénovation pour faire de votre bien un lieu moderne et agréable. Les locataires cherchent un logement sain, fonctionnel et bien isolé. Il est tentant de limiter le plus possible le coût des entretiens, mais si votre logement n’est pas loué, vous êtes perdant.

De plus en plus de Français sont aussi sensibles aux étiquettes DPE. Un logement classé F ou G signifie derrière une facture d’énergie lourde et peut constituer un repoussoir pour les candidats à la location. 

L’inverse est vrai :  proposer une bonne étiquette énergie, un logement moderne, bien équipé, sont des critères qui séduisent les locataires. Les travaux dans votre location vous permettent aussi de réduire votre imposition. Ceux portant sur l’entretien et la rénovation (ceux qui améliorent la performance énergétique du bien) sont déductibles des impôts en tant que charges. 

Le choix du locataire

Les loyers impayés ne concernent que 2 à 3 % de l’ensemble des locations en France. Dans la très grande majorité des cas, tout se passe bien. En tant que propriétaire-bailleur, il n’y a pas besoin de tomber dans la paranoïa sur le profil du locataire. En exigeant trop de choses des locataires, vous pourriez les faire fuir et accroître la vacance locative. Dans le contrat de location, il faut simplement être sûr que le locataire dispose de garants sérieux et qu'il soit solvable. Vous pouvez ensuite souscrire à une garantie loyers impayés pour vous prémunir. 

Nos conseils pour éviter la vacance locative

Plutôt que de devoir régler des problèmes de vacance locative, le mieux est de bien penser son investissement au préalable. La sélection de l’emplacement doit être faite après une étude du marché immobilier local. Avant de vous lancer, vous devez connaître la population, ses attentes en termes de logement et les prestations attendues.

Le taux de vacance locative n’est pas le même pour toutes les villes de l’hexagone. Les logements dans les métropoles attractives connaissent moins la vacance locative. La tension locative (le rapport entre l’offre et la demande de logement) y est élevée, signe que les locataires sont nombreux et à la recherche de location. Dans ces grandes agglomérations et les villes moyennes dynamiques, vous n’aurez pas de mal à trouver un locataire pour votre investissement.

Toutefois, maintenant que vous avez effectué votre investissement et que vous êtes officiellement propriétaire-bailleur du bien, voici quelques règles pour éviter la vacance locative.

Savoir anticiper

L’important est d’avoir un bon suivi de votre location. Si vous apprenez que votre locataire souhaite quitter prochainement le logement ou vous a déposé un préavis,. N ne perdez pas de temps. Vous pouvez déjà prévoir les travaux de réparation, s’il y a besoin et prendre des photos. Vous pouvez aussi commencer à passer les premières visites. Ne soyez pas pris au dépourvu, car c’est autant de temps perdu derrière pour trouver un nouveau locataire. Dans les appartements situés en zones tendues, le délai de préavis est de seulement un mois, ce qui nécessite une bonne capacité de réaction de votre part. 

Déléguer la gestion locative

Trouver un locataire prend du temps et de l’énergie. Dans la vie de votre investissement locatif, il y aura de nombreuses phases de recherches, rares sont les locataires à rester 15 ans au même endroit. Cela signifie que vous allez devoir rédiger l’annonce de la location, la diffuser, rédiger le bail du contrat de location, être sollicité pour intervenir dans le logement en cas de sinistre, faire l'état des lieux d'entrée, l'état des lieux de sortie, etc. 
Certes, la gestion locative a un prix, mais cela peut être pour vous l’assurance d’être plus tranquille et d’avoir votre bien géré par un professionnel dédié. 

Quid des assurances contre la vacance locative ?

Les garanties loyers impayés (GLI) comportent une clause sur le départ prématuré. En cas de départ inopiné de votre locataire, vos loyers seront remboursés pendant une courte période (trois mois en général).

Moins connue que la garantie loyers impayés, l’assurance vacance locative peut pourtant se révéler très utile. Ce type d’assurance est proposé en complément de la GLI et coûte entre 1,5 % et 4 % du loyer mensuel. Un montant loin d’être négligeable. De manière systématique, une franchise de un à trois mois s’applique, si bien que vous ne serez pas remboursé pendant ce laps de temps. Le remboursement du loyer peut aussi ne pas être couvert à 100 % ou ne pas durer plus de quelques mois. L’assurance contre la vacance locative n’est donc pas la solution miracle pour éviter l’absence de locataire. 

En conclusion, si votre logement a systématiquement du mal à trouver preneur, le problème se situe ailleurs.

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