Deux personnes en train de vérifier le potentiel d'un investissement locatif immobilier

Acquisition

Comment vérifier le vrai potentiel d'un investissement locatif ?

Nous avions dans un article précédent expliqué comment trouver le meilleur emplacement pour son investissement immobilier locatif

Grâce à un process top-down cadré par la data, on finit par trouver la ville, puis le quartier. Enfin, on a trouvé un immeuble de rapport prometteur. Ça marche aussi avec une approche bottom-up : trouver l’immeuble, puis vérifier le quartier, puis la ville. L’idée est que la performance locative de l’immeuble déniché soit en ligne avec les stats locatives moyennes de la ville.

Acheter un immeuble qui dégage 6% de rentabilité brute dans une ville dont la rentabilité locative moyenne est à 9% (comme à Maubeuge), ça n’est pas une prouesse. 

En revanche un investissement à 6% dans une ville comme Paris (rendement locatif moyen : 3,2%) en est une. 

Illustration d'un graphique en 3D


Quelle rentabilité locative viser ?

Le graal de l’investissement immobilier locatif est l’autofinancement. Un bien est autofinancé quand les revenus locatifs qu’il génère sont supérieurs aux mensualités d’un prêt sans apport ainsi que de l’ensemble de ses charges et taxes : charges courantes, frais d’entretien, taxe foncière, assurance PNO, turnover, frais de gestion locative, frais de comptabilité, fiscalité.

En parlant de fiscalité, n’oublions pas que le choix fiscal à une grande influence sur la rentabilité locative d’un placement immobilier. Une rentabilité locative à 9% en régime foncier peut dégager moins de cash-flow qu’un autre bien à 7% en LMNP au réel, ce qui peut tout aussi bien être l’inverse si un gros déficit foncier est généré.

Mais surtout, il ne s’agit pas de tomber dans un extrême inverse ou le choix fiscal prime sur le sous-jacent, comme c’est le cas pour les investisseurs immobiliers en loi Pinel.

Rule of thumb : il faut viser 9-10% de rentabilité brute pour atteindre l’autofinancement et donc réussir son investissement immobilier locatif. C’est deux fois la rentabilité locative moyenne en France.

Il faut tenir compte du différentiel de prime de risque quand on compare deux investissements immobiliers locatifs.

En finance, on parlerait de risk-adjusted rental yield. Rental yield c’est la rentabilité locative. “Risk-adjusted” c’est prendre en compte le risque d’un investissement immobilier locatif en même temps que son rendement. Car les deux vont de pair. Un 8% de rentabilité locative à Montluçon a un moins bon risk-adjusted yield qu’un 6% dans le centre-ville de Lyon. On s’est compris.

Le risque locatif c’est la perte de confort géographique, le turnover, le taux de vacance locative, le taux d’impayés. Il faut vérifier et tester le marché locatif en amont.

La variabilité des rendements locatifs en France d’une ville à l’autre découle des écarts de prix bien plus que des écarts de loyers. D’une ville à l’autre, le loyer d’un studio va varier de manière incrémentale, le prix au m2 va varier de manière géométrique. 

C’est donc le prix au m2 qui est la variable-clé qui dicte les écarts de rendement locatif. On ne peut pas dire : certes Bordeaux est plus cher que le Havre, mais les loyers y sont plus élevés. Les deux ne varient pas du tout dans les mêmes proportions, le delta de loyer ne compense pas du tout le delta de prix. 

Globalement, plus une ville est glamour, plus elle est chère et moins elle est rentable.

Sur les villes les plus sexy, et donc les moins rentables, on sera généralement en cash-flow négatif et donc en effort d’épargne mensuel, mais on sera en droit d’espérer une plus-value à la revente.

Dans les villes moins “prime”, on pourra avoir un cash-flow positif immédiat, sans que ce placement immobilier soit dépendant d’une espérance de plus-value future. 

Un tien vaut mieux que deux tu l’auras. Rentabilité locative immédiate ou plus-value future, choose your team.

Illustration de graphiques imprimé avec crayon à papier et gomme


Priorité au prix ou au rendement à l’achat ?

Parenthèse, doit-on regarder en priorité le prix ou la renta ? Il arrive de se retrouver face à un immeuble dont le prix au m2 à la vente est supérieur à celui du marché… mais dont la rentabilité locative est elle aussi supérieure au rendement moyen local. 

L’inverse se voit fréquemment aussi : un prix en-dessous de celui du marché local, mais une renta également moins élevée. Dilemme cornélien. 

Dans une optique de revente à court/moyen terme, c’est le prix d’acquisition par rapport au marché immobilier qui compte. 

Dans une stratégie de portage locatif long terme, c’est la renta à l’achat par rapport au marché locatif qui compte.


Illustration d'une pochette contenant des documents


Le triangle d’incompatibilité

Comme on dit en finance de marché, « there’s no free lunch » : le marché immobilier est globalement assez bien arbitré et un investisseur doit savoir lâcher un peu de lest sur certains de ses critères. 

Les 3 grands critères pour un investissement locatif sont : 

1. La rentabilité locative

2. L’emplacement

3. L’esthétique. 

La théorie du triangle d’incompatibilité implique de se contenter de deux critères sur les trois. Pour mieux comprendre, il convient d’appliquer ce triangle d’incompatibilité aux relations amoureuses : est-il possible de rencontrer une personne à la fois belle, intelligente, et drôle (ou riche ahah) ? Non. 

Idem en immo : l’immeuble à 10% de rentabilité brute, au cœur de Bordeaux, avec façade classée, n’existe pas. 

On peut trouver un immeuble à 10%, avec façade classée, au cœur de Calais : rendement ok, esthétique ok, emplacement pas ok. 

On peut trouver un immeuble en pierre de taille dans le centre-ville de Bordeaux, à 3% de renta : emplacement ok, esthétique ok, rendement pas ok. 

On peut trouver un bien rentable, à côté du pôle universitaire d’une grande ville étudiante, mais en ruine et avec une façade d’HLM : emplacement ok, rendement ok, esthétique pas ok. 

Il faut savoir sacrifier l’un des trois critères et n’en garder que deux parmi eux : emplacement, esthétique, ou rendement. L’investisseur « patrimonial » favorisera par exemple l’emplacement et l’esthétique.


Illustration du triangle d'incompatibilité entre rentabilité locative, emplacement, et esthétique.

Vérifier le potentiel locatif de l’immeuble

Quant à l’évaluation du potentiel locatif de l’immeuble, pas besoin d’un doctorat en mathématiques. S’il est vide, on demande à deux agences locales distinctes, si possible non biaisées, de fournir des estimations locatives de chaque appartement libre de l’immeuble, qu’elles fourniront volontiers dans l’espoir d’en récupérer la gestion locative. 

Pour les appartements occupés, on regarde les baux et/ou le cas échéant les quittances de loyer, donc les revenus locatifs effectivement payés par les locataires. 

On peut par prudence enlever 1 mois de loyer par an pour budgéter le turnover et la vacance locative.

On a donc les revenus locatifs de l’immeuble, via les baux actuels ou les estimations locatives, ça nous donne le numérateur de notre rapport locatif. Au dénominateur, le prix d’achat négocié. 

D’ailleurs, l’expression « immeuble de rapport » vient véritablement de là : de ce rapport entre le loyer dégagé par l’immeuble et son prix. On a donc le rapport locatif de l’immeuble, à comparer avec le rendement locatif brut local. 

Il faut vérifier que les travaux nécessaires ne viennent pas trop grever ce rendement. S’ouvre alors l’éternel débat de la distinction rendement brut vs rendement net. 

Rentabilité brute, nette, brette, nutte, il y a autant de manières de calculer le rendement d’un investissement que d’investisseurs. 

Aventurons-nous à proposer comme formule du rendement brut : 

Loyers charges comprises / (prix + travaux).
Et comme formule du rendement net :

(Loyers hors charges – dépenses) / (prix + travaux + meubles + frais annexes)

Où :

Dépenses = charges de fonctionnement, frais d’entretien, frais comptables, taxe foncière, frais de gestion locative, turnover, assurance PNO

Frais annexes = frais d’agence, frais de notaire, frais de chasse, frais bancaires

Quant au calcul du cash-flow net :

Revenus mensuels – (dépenses mensuelles + mensualités de prêt)

Liasse de billets

Comment s’assurer que l’immeuble ne cache pas d’impayés ?

Existe-t-il un moyen de s’assurer que les loyers sont bien payés par les locataires et que la vendeuse ne nous cache pas des impayés ? Non, merci et bon weekend. 

Le mieux que l’on puisse faire c’est : 

  • Demander 3 mois de quittances de loyer, mais ça n’a aucune valeur probante et c’est facile à fausser ;
  • Demander à la vendeuse ses relevés de compte pour vérifier si elle a bien reçu tous les loyers annoncés (in your dreams) ;
  • Demander à inscrire explicitement au projet d’acte une déclaration écrite de la vendeuse sur l’absence d’impayés dans son immeuble, ce qui la responsabiliserait un minimum grâce à l’épouvantail juridique mais sans garantie absolue. 

La révélation d’impayés dans l’immeuble n’est pas en soi un deal-breaker. Il faut juste que ce risque locatif soit reflété dans le prix de vente. 

On peut par exemple réduire le prix de vente du montant estimé du coût total de la procédure d’expulsion. 

Coût de l’huissier et manque à gagner en loyer sur le lot en question pendant la durée de la procédure : disons environ 18 mois de loyers à soustraire du prix. 

Si le lot concerné par l’impayé était loué 500€/mois, on peut demander un discount de 18 * 500€ = 9.000€ sur le prix de vente final. 

En espérant que le locataire s’en aille avant. Ou, plus ambitieux, demander à inscrire en condition suspensive à l’acte le départ du locataire mauvais payeur ou la régularisation de sa situation locative avant signature de l’acte de vente authentique.


Illustration de finances


Comment tester le marché local en amont ?

Une technique imbattable pour vérifier le potentiel locatif d’un immeuble et la demande locative locale : tester le marché avec de vraies-fausses annonce sur Leboncoin

L’idée est de mettre en ligne une ou plusieurs annonces de location qui reproduisent fidèlement la réalité des appartements de l’immeuble de rapport que l’on veut acheter, donc avec les vraies photos et les vrais loyers, ou bien les loyers envisagés. 

Puis quantifier le nombre de retours obtenus (téléphone, message, mails…). Il n’y a pas de meilleur moyen pour s’assurer du niveau de la demande locative locale réelle pour l’immeuble visé.


Illustration d'un écran d'ordinateur avec personnages


L’encadrement des loyers

Il faut bien vérifier que les loyers pratiqués ne dépassent pas le loyer au m2 maximal autorisé par les mesures d’encadrement des loyers de la ville. 

Pour y échapper, on pourra se tourner vers des locations en « bail mobilité » de 8 mois maximum (bonjour le turnover). 

On pourra aussi appliquer un loyer libre en louant à une société via un bail de logement de fonction (une société y logera alors un salarié) ou appliquer un complément de loyer si on peut le justifier (terrasse, parking, vue, équipements luxueux etc.).

Optimiser l’agencement de son bien

Une ville, ou un bien, peuvent avoir une certaine rentabilité locative naturelle. Mais les investisseurs immobiliers ajoutent généralement un “rendement entrepreneurial” à cette base. 

L’investissement immobilier locatif est un placement financier, mais à la différence des autres actifs, nous avons un pouvoir sur le sous-jacent. L’objectif dans l’immobilier ancien, est de ne pas se contenter de l’existant mais d’optimiser le rendement de chaque m2.

Il s’agit de vérifier si certaines possibilités d’agencement peuvent augmenter le potentiel locatif de l’immeuble. Cela passe souvent pas la découpe d’un bien en plus petites surfaces, car la division des surfaces et la division du loyer qui en découle suivent une relation non-linéaire.

Tel T4 pourrait être loué en colocation ce qui augmenterait le loyer. Ce garage pourrait être transformé en lot supplémentaire, ce T3 pourrait être divisé en deux studios, etc.

Pour une colocation : ce grand salon pourrait être divisé en deux pour accueillir une chambre, et donc un loyer, supplémentaire. 

Tel autre lot à destination commerciale pourrait être exploité en location courte durée, sous respect des conditions et pour peu que l’endroit s’y prête, puisque sa commercialité le soustrait aux limitations de jours de location touristique imposées par les mairies aux surfaces résidentielles. 

Pour une surface de bureau, on peut penser à réaménager en espace de coworking. Pour une maison avec un seul lot cadastré, inventer un concept de coliving. 

Endless possibilities.

Illustration d'un appartement décoré



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