Success Story

Paris Odéon vs Lille Fives

Notre passion, sortir les parisiens de leur zone de confort pour les emmener en terre inconnue. Chez les Ch’tis en l’occurrence au pays de la Jupiler. Pas dans le Vieux Lille non, à Fives ! Ancien quartier mal famé qui commence à s’hipsteriser. C’est également l’endroit où l’on trouve les meilleurs rendements locatifs de la ville. A 2 arrêts de métro de la Gare TGV, l’emplacement n’est pas si mal. Un projet à 200k€ dans une belle ville, autofinancé. Adrien, pour son premier investissement locatif, nous donne le feu vert.

L'investisseur

Premier investissement, mais pas le dernier

Comme nous, Adrien est entrepreneur. Suffisamment exposé en equity, il voulait diversifier son patrimoine sur de la pierre. De la brique en l’occurrence. De nature plutôt risk-averse, la mission qu’il nous a donné était de minimiser son risque et maximiser son rendement. Comme tout le monde en fait. Avec un budget digeste pour son premier investissement locatif. Il en a fait d’autres depuis, toujours avec Masteos. C’est notre investisseur le plus fidèle, cœur cœur.

Le projet

La Maison du Bonheur

Il s’agit d’une belle maison typiquement lilloise, en briques, comme on l’imaginerait si on n’était jamais allé à Lille. En immobilier comme en amour, on ne saurait se contenter d’une belle façade, c’est ce qu’il y a à l’intérieur qui compte. L’intérieur ici était… décevant. Il n’en faut pas plus pour exciter notre équipe travaux, qui s’est rendue sur place pour évaluer le potentiel.

Le bien

Bonne surprise sur les loyers

La maison est située rue Brasseur, juste à côté de l’arrêt de métro Fives, dans le quartier éponyme. Un bâtiment sur trois niveaux, avec les espaces communs au rdc et deux grandes chambres à chaque étage. De l’extérieur on pourrait croire qu’il s’agit d’un gros immeuble mais la maison, peu profonde, ne compte en fait qu’une centaine de m2 habitables. Assez pour un aménagement en colocation quatre chambres, avec le turnover que cela implique. La bonne surprise - ça arrive même en immo - est qu’on a finalement réussi à louer chaque chambre presque 100 € de plus que ce qui était envisagé sur la modélisation financière initialement. La demande locative étudiante à Lille est sans limite. Quant au rendement locatif, on passe fièrement la barre fatidique des 10% bruts. Une prouesse à Lille.

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Stratégie choisie : 

Dynamique

Projet

219 675 €

Prix de vente

150 000 €

Frais Masteos

7 000 €

Travaux

40 000 €

Ameublement

10 000 €

Frais de notaire

10 500 €

Frais bancaires

2 175 €

Mensualités du prêt

1 010 €

Apport

0 €

Durée d'emprunt

20 ans

Taux d'emprunt TAEG

1.00 %

Revenus annuels

21 000 €

Loyers

19 200 €

Charges locatives

1 800 €

Dépenses annuelles

18 059 €

Charges courantes

2 000 €

Taxe foncière

500 €

Assurance propriétaire PNO

300 €

Turnover

1 600 €

Gestion locative

1 536 €

Annuité emprunt

12 123 €

Résultat annuel

2 941 €

Cashflow mensuel avant impôt

245 €

Rendement brut

11,67 %

Rendement net avant impôt

6,86 %

Bilan

Effort d'épargne cumulé

0 €

Valeur finale

190 000 €

Effet de levier

Le suivi

Un vendeur bon vivant

En général lors du suivi d’un deal les frottements proviennent soit du notaire soit du banquier. On aimerait toujours qu’ils soient plus rapides. Mais l’immobilier, ça n’est pas du trading algorithmique, il faut savoir donner le temps au temps. En l’occurrence, c’est le vendeur qui nous a donné du fil à retordre sur ce deal. Un sacré personnage, grand amateur de Jupiler, compliqué à gérer. Jusqu’à oublier les clés à la réitération de l’acte authentique.

Thierry Vignal

Président

Hugo Krzeminski

Manager Gestion Locative

Jérôme Manuguerra

CEO Masteos Travaux

Les travaux et l'ameublement

Faire avec les moyens du bord

A cause d’une mauvaise communication de notre part sur le chiffrage des travaux en amont – mea culpa – nous nous sommes retrouvés avec un budget travaux inférieur à ce que l’on aurait aimé pour mener à bien le chantier. Nous avons dû être créatifs et efficaces pour rentrer dans les coûts sans sacrifier la qualité de la rénovation. Toutes les fenêtres ont été changées. La cuisine et la salle de bain ont été entièrement rénovées. Les chambres ont subi un bon coup de propre avec réfection des revêtements murs, sols et plafonds. Pour l’ameublement – LMNP oblige – on reconnait notre déco scandinave habituelle.

Durée du chantier

4 mois

Budget travaux

40 000 €

Budget ameublement

10 000 €

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Les locataires

Eviter un Projet X

Le risque, quand on met ensemble quatre étudiants en colocation dans une maison, est d’éviter qu’elle se transforme en boîte de nuit. Nous avons donc choisi soigneusement les locataires qui nous paraissaient les plus studieux et les moins festifs. L’avantage de Lille est que la ville ne manque pas de candidats locataires étudiants, on avait l’embarras du choix. L’autre avantage est que l’architecture de la maison se prête assez mal à l’organisation de soirées. Si la demande locative est clairement au rendez-vous, le risque pour cet investissement se porte essentiellement sur la gestion du turnover étudiant, que notre gestionnaire sur place tente de minimiser.

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