Success Story

L’investissement signature

Si ce type d’investissement peut paraitre sportif pour un parisien frileux habitué aux propositions en Pinel dans le 91, il représente pour nous ce qui se fait de mieux. Pour 90k€, soit le prix d’une chambre de bonne Porte de Clignancourt, et un peu de travaux, nous avons sourcé pour Alexia un immeuble au cœur de Roubaix, sur 3 niveaux, à quelques stations de métro de Lille, transformé en maison du bonheur à quatre chambres pour les étudiants du campus Edhec de Roubaix. Renta double-digit.

L'investisseur

Women know better

Nous essayons tant bien que mal de respecter chez Masteos la parité hommes/femmes au sein de notre communauté. L’investissement locatif semble statistiquement être un univers davantage masculin mais nous remarquons que les femmes sont finalement moins risk-averse que les hommes. C’est le cas de la jeune Alexia, qui s’occupe de la communication à la SNCF, dont le message pour Masteos était : go big or go home.

« Masteos m'a accompagnée d'une main de maître pour mon premier investissement. »

Le projet

Petit budget, grandes espérances

La problématique d’Alexia était le budget. En tout début de carrière, sa capacité d’emprunt n’était pas stratosphérique mais son objectif de rendement oui. Or le segment de marché qui se prête le mieux aux rendements à 10% se situe entre 300 et 700k€, là où les immeubles sont trop chers pour le grand public, et trop petits pour les foncières pro. Avec 100-150k€ de budget, il a fallu se lever tôt pour trouver un bien digne des ambitions patrimoniales d’Alexia. C’est chose faite avec cet investissement qui coche toutes les cases : grande ville étudiante, proche de Lille en métro, de Paris en TGV, petit budget, diversification du risque avec quatre locataires plutôt qu’un, gros rendement.

Le bien

Idéal pour un confinement

On s’étonne en voyant le prix d’achat (<100k€) de la taille du bâtiment et de l’emplacement. Car oui, même à Roubaix il y a des emplacements plus prime que d’autres. On est ici près du centre commercial Mc Arthur Glenn, où l’on trouve tous les magasins de luxe qu’on trouverait dans le Marais à Paris (Sandro, Maje, etc.). Et l’arrêt de métro Eurotéléport qui mène au centre de Lille en quelques stations. Le campus de l’Edhec n’est pas si loin non plus. Une maison sur 3 niveaux : au rdc les espaces communs, aux étages quatre chambres et une salle de bain.

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Stratégie choisie : 

Agressive

Projet

Prix de vente

Frais Masteos

Travaux

Ameublement

Frais de notaire

Frais bancaires

Mensualités du prêt

Apport

Durée d'emprunt

Taux d'emprunt TAEG

Revenus annuels

Loyers

Charges locatives

Dépenses annuelles

Charges courantes

Taxe foncière

Assurance propriétaire PNO

Turnover

Gestion locative

Annuité emprunt

Résultat annuel

Cashflow mensuel avant impôt

Rendement brut

Rendement net avant impôt

Bilan

Effort d'épargne cumulé

Valeur finale

Effet de levier

Le suivi

Match Point

Pas de discrimination financière chez Masteos : les petits budgets sont traités aussi bien que les gros. C’est moins vrai côté banques parisiennes, qui se motivent moins pour les petits dossiers, surtout pour un investissement locatif high-yield à Roubaix. Parfois le financement se joue comme dans le film Match Point : on ne sait pas de quel côté du filet va tomber la balle. Ici le dossier a été très bien présenté en banque, avec un deck digne d’une levée de fonds VC.

Thierry Vignal

Président

Sarah Bellal

Responsable Suivi Notarial

Les travaux et l'ameublement

Sacré carrelage

A Paris le prix au m2 est tellement élevé qu’il est possible de se lâcher sur le budget travaux, ça restera presque une erreur d’arrondi à l’échelle du prix du bien. A Roubaix c’est l’inverse, à 1000-1500€ du m2, on ne peut se permettre de monter trop haut dans la rénovation sans risquer d’excéder la fourchette haute du prix Meilleurs Agents à la revente. Il faut donc faire certains arbitrages pour rendre digeste la part travaux. Comme laisser le carrelage au rdc même si on est passionné de plancher en chêne massif, et de déplacer ce budget sur la plomberie, le chauffage et l’électricité, certes moins visibles.

Durée du chantier

8 semaines

Budget travaux

26 600 €

Budget ameublement

9 500 €

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Les locataires

Déléguer la gestion du turnover

On ne peut pas tout avoir. Les projets en colocation procurent un meilleur rendement locatif mais un turnover plus élevé. Sans que le coût de ce surplus de turnover ne gomme l’avantage financier du rendement accru pour autant. Si ce turnover étudiant inhérent aux colocations fait peur, n’oublions pas qu’il a vocation à être délégué à un gestionnaire locatif. En l’occurrence, c’est Hugo Krzeminski, notre gestionnaire Masteos sur la région lilloise, qui gère ce bien pour Alexia.

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