Success Story

De la Place des Vosges au quartier Lille Moulins

Un parisien de plus que nous avons réussi à sortir de sa zone de confort. Direction Nord, as usual. La région la plus rentable de France. Le genre d'immeuble qu'a réussi à décrocher Baptiste se fait de plus en plus rare ces jours-ci. Il a eu de la chance. Un immeuble autofinancé de 4 appartements à Lille intramuros, avec ce qu'il faut de travaux. Beau deal, avec quelques frottements quand même. What did you expect ?

L'investisseur

La crème de la crème

Le CV parfait : LLG, HEC, BCG, Baptiste cumule les bonnes lettres. Le gendre idéal, mais un investisseur particulièrement exigeant et méticuleux. Ses standards en tant que client nous ont fait revoir tout notre process, pour l'améliorer. Une forme de prestation de consultant BCG déguisée. Cheers !

Le projet

Rendement vs Patrimoine

C'est là l'éternel dilemme de l'investisseur locatif. Privilégier le rendement locatif quitte à se retrouver en zone périphérique, ou choisir une localisation plus glamour quitte à subir un cash-flow négatif. Ici on a pu trouver un entre-deux acceptable en allant sourcer un immeuble dans un quartier "périphérique", étudiant - Moulins - d'une ville plutôt rassurante - Lille. Coût total du projet : ~400k€, tout compris. Pour une opération financièrement à l'équilibre : 8% brut, 5% net. Avec un prix d'achat sous les prix de marché, ce qui laisse une perspective de plus-value à la revente même en intégrant le prix de la rénovation. Ouf !

Le bien

Laid à l'extérieur, laid à l'intérieur aussi

Dans son jus quand nous l'avons trouvé, avec une façade un peu destroy et un intérieur en l'état. Il ne faut pas une si grande expérience immo pour rapidement comprendre le potentiel locatif de la bête post-rénovation. En face d'un parc. Deux T2, un studio, et une colocation 3 chambres. Le tout en meublé, LMNP-style. Les étudiants sont friands de meublé et l'Université Lille 2 n'est pas loin. 160 m2 au sol. Au sol. Source classique d'accrochages, il y a parfois un delta entre le mesurage sol et les mesurage "Carrez" ou "Boutin". L'investisseur peut se sentir lésé quand il ne sait pas quel type de m2 il paye. Ce fut le cas. Mais nous sommes allés de l'avant.

No items found.

Stratégie choisie : 

Dynamique

Projet

397 814 €

Prix de vente

239 000 €

Frais Masteos

11 950 €

Travaux

125 000 €

Ameublement

20 000 €

Frais de notaire

17 925 €

Frais bancaires

3 939 €

Mensualités du prêt

1 771 €

Apport

20 000 €

Durée d'emprunt

20 ans

Taux d'emprunt TAEG

1,20 %

Revenus annuels

29 607 €

Loyers

26 915 €

Charges locatives

2 692 €

Dépenses annuelles

28 147 €

Charges courantes

2 826 €

Taxe foncière

1 430 €

Assurance propriétaire PNO

480 €

Turnover

Gestion locative

Annuité emprunt

21 258 €

Résultat annuel

1 460 €

Cashflow mensuel avant impôt

122 €

Rendement brut

8,13 %

Rendement net avant impôt

5,71 %

Bilan

Effort d'épargne cumulé

20 000 €

Valeur finale

364 000 €

Effet de levier

x 18,2

Le suivi

Rocky road

Le montage de la "data room", qui consiste à récupérer les pièces du dossier et les analyser (la "due-dil"), avant que le notaire passe une deuxième couche, a comme d'habitude été long et fastidieux. Côté financement, une fois le compromis signé, c'est allé beaucoup plus vite. Si le banquier de Baptiste lit ces lignes, chapeau bas pour votre réactivité. Cette opération est celle où la banque a débloqué le financement le plus rapidement. Vive les banques de province avec délégation. Côté notaire, on a failli ne pas signer la réitération de l'acte authentique car une fuite d'eau avait été détectée dans la toiture le jour même. Nos artisans ont été envoyés en urgence sur place pour évaluer le risque. Nous finîmes par signer. Malgré notre impression de nous être impliqués au maximum, Baptiste a exprimé plusieurs fois sa frustration tout au long des petits frottements du process. Ce qui révèle deux choses : 1) que notre suivi est toujours perfectible 2) que les frottements sont consubstantiels à toute opération locative et que c'est notre rôle de bien communiquer cette réalité en amont.

Thierry Vignal

Président

Guillaume Jourdain

Manager • Haut de France

Jérôme Manuguerra

CEO Masteos Travaux

Les travaux et l'ameublement

Un avant / après de magazine déco

Un chantier comme la team Masteos travaux les aime : on refait tout. Le confinement de la période Covid a bien ralenti le chantier mais les artisans ont réussi à finir le chantier pile poil avant le début de la rentrée étudiante. Comme sur tout chantier il y a des surprises. Ici ce fut une surprise au niveau de l'installation électrique que nous n'avions pas identifiée en amont, je passe les détails - le problème a été réglé. Profitons-en pour rappeler que sur ce genre de chantier, personne n'est à l'abri de surprises et qu'il est souvent judicieux de prévoir une marge de sécurité sur le prêt travaux en amont pour éviter d'être pris de court en aval. Les petits imprévus de chantier ont ici pu se fondre dans le devis initial, sans dépassement de devis, as it should.

Durée du chantier

6 mois

Budget travaux

125 000 €

Budget ameublement

20 000 €

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Les locataires

Les Tuches

Habitué au marché locatif parisien où les garants des locataires ont des revenus à 6 chiffres, Baptiste a appliqué le même niveau d'exigence financière à un secteur où le revenu annuel médian par ménage est de 16k€ (Lille quartier Moulins, source : INSEE). D'où une certaine déconvenue sur le niveau des dossiers. L'avantage à Lille est que la demande locative est telle, qu'elle offre le choix dans la sélection des meilleurs dossiers. Et vue la qualité de la rénovation et de la déco, on a réussi à attirer des locataires plutôt prime, et stables. Il a fallu environ un mois pour mettre en location tous les lots, avec un mix étudiants et jeunes actifs.

Découvrez d’autres investissements renversants

Tous nos cas concrets
>

COMMENCER

Bavardage est écume sur l’eau, action est goutte d’or

Essayer gratuitement