Success Story

Lille forever

Encore un immeuble de rapport à Lille. Pourquoi sortir de sa zone de confort, on y est si bien. Daniel, parisien, a fait ses études à Rennes, il aime les villes étudiantes. Lille est à la fois plus rentable que sa soeur bretonne, et plus proche de Paris. Il donne carte blanche à Masteos pour le sourcing mais fut impitoyable sur l'analyse du dossier. Rentrée 2020, nous accouchons du projet au forceps.

L'investisseur

Dealer de jeux

Si nos enfants ne sont pas en train de lire l'Assommoir de Zola mais sont rivés sur leur écran d'iPhone c'est sa faute. Daniel a fondé une start-up qui produit des jeux vidéos pour smartphones. Et matière de jeux les modes sont fugaces, l'avenir est incertain. Pour l'immobilier c'est l'inverse. Ce projet locatif offre à son patrimoine un ancrage plus stable que celui que peut offrir Angry Birds.

Le projet

Un projet en gestation

Il s'agit là d'un projet archétypal. Un immeuble à Lille Fives, autofinancé, pour un budget de ~400k€, avec travaux. Daniel devient papa d'une petite fille en même temps que nos équipes accouchent du produit fini. Un projet qui aura duré 9 mois. Même si le chantier a été particulièrement technique, il aura été certainement plus simple à gérer qu'une grossesse... L'avenir financier de cette petite est assuré, elle aura 20 ans quand le bien sera entièrement remboursé. Après tout, que vaut un immeuble sans génération future à qui le transmettre ?

Le bien

Total Makeover

Il s'agit de quatre petits immeubles de 3 niveaux, au coeur du quartier Fives, et pas loin de l'arrêt de métro. Alignés le long d'une impasse, ils contiennent une cinquantaine de m2 chacun. Le tout forme un ensemble immobilier plutôt imposant, étiré en longueur. Sur les quatre, deux sont en totale ruine et les deux autres sont plutôt bien préservés, et déjà loués. L'essentiel de notre focus s'est évidemment porté sur les deux carcasses. Y croiser des zombies n'aurait pas été surprenant, vu l'état. Fiscalement, l'ampleur travaux fait miroiter un gros potentiel de matière déductible. Leur amortissement viendra neutraliser l'imposition des revenus locatifs, qu'on soit en LMNP ou en SCI à l'IS. C'est cette dernière option qui a été retenue ici.

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Stratégie choisie : 

Dynamique

Projet

544 060 €

Prix de vente

356 000 €

Frais Masteos

17 800 €

Travaux

105 000 €

Ameublement

35 000 €

Frais de notaire

26 700 €

Frais bancaires

3 560 €

Mensualités du prêt

2 251 €

Apport

Durée d'emprunt

25

Taux d'emprunt TAEG

1,2 %

Revenus annuels

48 500 €

Loyers

44 500 €

Charges locatives

4 000 €

Dépenses annuelles

42 862 €

Charges courantes

4 050 €

Taxe foncière

3 500 €

Assurance propriétaire PNO

712 €

Turnover

3 708€

Gestion locative

3 880 €

Annuité emprunt

27 012 €

Résultat annuel

48 500 €

Cashflow mensuel avant impôt

470

Rendement brut

10,52%

Rendement net avant impôt

6%

Bilan

Effort d'épargne cumulé

0 €

Valeur finale

456 000 €

Effet de levier

Le suivi

De Charybde en Scylla

Le montage de la dataroom et la due-dil sur un immeuble est bien plus chronophage et complexe que sur celle d'un simple appartement. Il faut récupérer et analyser les baux et quittances, les diags, les factures et devis travaux ou encore les documents d'urbanisme, afin de faire un premier check-up et de préparer l'analyse du dossier par les notaires. Chaque intervenant travaille à sa propre vitesse et plus il y en a, plus cela retarde la signature. Ici Daniel s'est associé avec deux autres investisseurs en SCI, ce qui triple le la charge d'analyse bancaire et notariale. Pour ne rien faciliter, le notaire acquéreur a changé en cours de route. Comme pour un enfant, ça ne marche jamais du premier coup. Mais nous avons triomphé.

Thierry Vignal

Président

Jérôme Manuguerra

CEO Masteos Travaux

Les travaux et l'ameublement

Black Swan

Pas mal de suprises sur ce chantier. Le vendeur nous avait communiqué certains éléments de réassurance quant à la toiture, ou la charpente, que nous avions fait par ailleurs expertisées. Nous avons quand même essuyé quelques dépenses imprévues à ce niveau, absorbées équitablement par Masteos Travaux et par la marge de sécurité prévue au devis initial. La grosse surprise travaux est néanmoins venue du service urbanisme de la Mairie de Lille. Malgré notre due-dil urbanistique, les agents municipaux nous annoncent ne reconnaître qu'un seul lot cadastré à l'endroit de ces deux bâtiment en ruine et nous refusent le projet de division en quatre appartements. Les architecte ont rapidement rebondi sur un projet de colocation/coliving, compatible avec la situation cadastrale et la prévalence d'étudiants du quartier Fives. En passant sur un schéma 5 chambres plutôt que 4 appartements, la renta ne s'en trouve que plus élevée et le budget travaux moindre. Win-Win. 130k€ de travaux et meubles, pour autant de m2 à rénover. Six mois de chantier, interrompus par le confinement.

Durée du chantier

6 mois

Budget travaux

105 000 €

Budget ameublement

35 000 €

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Les locataires

Roulez jeunesse

Nous avons donc un ensemble immobilier constitué de 4 bâtiments, alignés le long d'une impasse. Les deux bâtiments du fond sont composés de 4 appartements, loués au rdc par des étudiants, et aux étages par des salariés. Pour les deux autres bâtiments, anciennement en ruine et complètement rénovés par Masteos Travaux, ils accueillent assez logiquement des étudiants, projet coliving oblige. À Lille Fives, on manque de tout sauf de demande locative étudiante.

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