Success Story
Encore un immeuble de rapport à Lille. Pourquoi sortir de sa zone de confort, on y est si bien. Daniel, parisien, a fait ses études à Rennes, il aime les villes étudiantes. Lille est à la fois plus rentable que sa soeur bretonne, et plus proche de Paris. Il donne carte blanche à Masteos pour le sourcing mais fut impitoyable sur l'analyse du dossier. Rentrée 2020, nous accouchons du projet au forceps.
L'investisseur
Si nos enfants ne sont pas en train de lire l'Assommoir de Zola mais sont rivés sur leur écran d'iPhone c'est sa faute. Daniel a fondé une start-up qui produit des jeux vidéos pour smartphones. Et matière de jeux les modes sont fugaces, l'avenir est incertain. Pour l'immobilier c'est l'inverse. Ce projet locatif offre à son patrimoine un ancrage plus stable que celui que peut offrir Angry Birds.
Le projet
Il s'agit là d'un projet archétypal. Un immeuble à Lille Fives, autofinancé, pour un budget de ~400k€, avec travaux. Daniel devient papa d'une petite fille en même temps que nos équipes accouchent du produit fini. Un projet qui aura duré 9 mois. Même si le chantier a été particulièrement technique, il aura été certainement plus simple à gérer qu'une grossesse... L'avenir financier de cette petite est assuré, elle aura 20 ans quand le bien sera entièrement remboursé. Après tout, que vaut un immeuble sans génération future à qui le transmettre ?
Le suivi
Le montage de la dataroom et la due-dil sur un immeuble est bien plus chronophage et complexe que sur celle d'un simple appartement. Il faut récupérer et analyser les baux et quittances, les diags, les factures et devis travaux ou encore les documents d'urbanisme, afin de faire un premier check-up et de préparer l'analyse du dossier par les notaires. Chaque intervenant travaille à sa propre vitesse et plus il y en a, plus cela retarde la signature. Ici Daniel s'est associé avec deux autres investisseurs en SCI, ce qui triple le la charge d'analyse bancaire et notariale. Pour ne rien faciliter, le notaire acquéreur a changé en cours de route. Comme pour un enfant, ça ne marche jamais du premier coup. Mais nous avons triomphé.
Thierry Vignal
Président
Jérôme Manuguerra
CEO Masteos Travaux
Les travaux et l'ameublement
Pas mal de suprises sur ce chantier. Le vendeur nous avait communiqué certains éléments de réassurance quant à la toiture, ou la charpente, que nous avions fait par ailleurs expertisées. Nous avons quand même essuyé quelques dépenses imprévues à ce niveau, absorbées équitablement par Masteos Travaux et par la marge de sécurité prévue au devis initial. La grosse surprise travaux est néanmoins venue du service urbanisme de la Mairie de Lille. Malgré notre due-dil urbanistique, les agents municipaux nous annoncent ne reconnaître qu'un seul lot cadastré à l'endroit de ces deux bâtiment en ruine et nous refusent le projet de division en quatre appartements. Les architecte ont rapidement rebondi sur un projet de colocation/coliving, compatible avec la situation cadastrale et la prévalence d'étudiants du quartier Fives. En passant sur un schéma 5 chambres plutôt que 4 appartements, la renta ne s'en trouve que plus élevée et le budget travaux moindre. Win-Win. 130k€ de travaux et meubles, pour autant de m2 à rénover. Six mois de chantier, interrompus par le confinement.
Durée du chantier
6 mois
Budget travaux
105 000 €
Budget ameublement
35 000 €
Les locataires
Nous avons donc un ensemble immobilier constitué de 4 bâtiments, alignés le long d'une impasse. Les deux bâtiments du fond sont composés de 4 appartements, loués au rdc par des étudiants, et aux étages par des salariés. Pour les deux autres bâtiments, anciennement en ruine et complètement rénovés par Masteos Travaux, ils accueillent assez logiquement des étudiants, projet coliving oblige. À Lille Fives, on manque de tout sauf de demande locative étudiante.
