Success Story

Transformer le plomb en or

Bien que l’ADN de Masteos concerne les investissements locatifs en province, où le rendement est plus élevé, nous avons relevé le challenge de trouver une opportunité sur Paris, dans le quartier de Montmartre, par une cliente amatrice de travaux et de déco. Au prix de plusieurs mois de sueur et de prises de risque architecturales, et d’un bon budget travaux, Masteos réalise là sa meilleure performance de rénovation avant/après. Marie-Claire Maison si vous lisez ces lignes…

L'investisseur

Perceuse et stéthoscope

Il n’y a pas que les banquiers pour faire des investissements locatifs. Erika est médecin, et n’en est pas à son premier. Elle a auparavant investi dans un studio à Issy-les-Moulineaux et dans une colocation au Havre. Sa passion : rénover des biens en ruine. Pour son troisième projet on monte en gamme, en sacrifiant au passage le rendement. C’est à Montmartre que les chasseurs Paris de Masteos lui trouvent un appartement à fort potentiel.

"Service au top ! Equipe très facilement joignable. Je les recommande à tous mes amis qui cherchent à investir."

Le projet

Plus-value future vs rendement immédiat

Nous avons trouvé cet appartement laissé à l’abandon dans le quartier de Montmartre. Pas l’endroit le plus rentable de France, loin s’en faut, mais un beau potentiel post-travaux. Dans un état calamiteux, très mal agencé, avec beaucoup de cloisons et de perte d’espace visuel. Il fallait se projeter… Qu’on s’entende, ce n’est pas parce qu’un bien est en ruine que c’est forcément une bonne affaire et qu’il n’y a pas de concurrence à l’achat. Notre chasseur Masteos était le premier à faire une offre au prix pour le compte d’Erika, et nous avons modélisé la performance locative du bien en amont, en incluant le chiffrage travaux. Nous avons mis l’un de nos meilleurs architectes sur le coup, et on est assez fier du résultat.

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Le bien

A Paris, 1 € de travaux = 2.5 € de plus-value

Pour une fois chez Masteos, nous nous sommes calmés quant à notre obsession du rendement locatif et nous nous sommes concentrés sur la valorisation du bien. Erika avait déjà fait plusieurs investissements cash-flow positifs, et voulait diversifier avec un placement patrimonial, à un endroit premium, et jouer la carte plus-value plutôt que celle du cash-flow. Grâce à l’effet coup de cœur post-travaux, on pourra se tourner le jour de la revente vers une catégorie d’acheteurs en résidence principale moins price-sensitive que les investisseurs immobiliers. Les flux financiers et fiscaux s’équilibrent avec ceux de ces deux autres investissements locatifs, tous faits en LMNP, pour rester finalement indolores en termes d’effort d’épargne global.

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Stratégie choisie : 

Placement

Projet

554 500 €

Prix de vente

435 000 €

Frais Masteos

21 000 €

Travaux

55 000 €

Ameublement

7 000€

Frais de notaire

31 000 €

Frais bancaires

5 500€

Mensualités du prêt

2 150 €

Apport

30 000 €

Durée d'emprunt

25 ans

Taux d'emprunt TAEG

1,60 %

Revenus annuels

19 200 €

Loyers

17 280 €

Charges locatives

1 920 €

Dépenses annuelles

31 320 €

Charges courantes

2 400 €

Taxe foncière

750 €

Assurance propriétaire PNO

150 €

Turnover

720 €

Gestion locative

1 500 €

Annuité emprunt

25 800 €

Résultat annuel

-12 120 €

Cashflow mensuel avant impôt

-1 010 €

Rendement brut

4,08 %

Rendement net avant impôt

2,46%

Bilan

Effort d'épargne cumulé

333 000 €

Valeur finale

692 000 €

Effet de levier

x 2.08

Le suivi

Un agent véreux, un Syndic mou

Comme pour tout achat immobilier dans Paris intra-muros, la négociation a été extrêmement tendue. Masteos n’était pas en direct avec le vendeur sur ce bien, et nous avons dû négocier avec un agent immobilier assez… louche. Il y avait plusieurs autres offres au prix sur cet appartement et nous avons dû être persuasifs pour être choisis. Seconde épreuve : le syndic de copro venait d’être changé, la passation de pouvoir avec le nouveau Syndic s’est manifestement mal passée, et ce dernier a mis deux mois à nous fournir le pré-état daté, un document technique, mais indispensable, retardant d’autant la signature.

Thierry Vignal

Président

Jérôme Manuguerra

CEO Masteos Travaux

Les travaux et l'ameublement

Un style entre Brooklyn et Versailles

Premier réflexe : casser tous les murs qui ne sont pas porteurs, pour y voir plus clair. Une Demolition Party digne de celle du Royal Monceau en 2008. Désosser les sols, gratter les murs, jusqu’à la brique. Transformer une simple fenêtre en véritable balconnet, en accord avec la copro, en jouant sur le garde-manger. Jouer les contrastes : mur de briques raw vs moulures haussmanniennes, parquet point de Hongrie vs miroirs industriels. Marbre, peintures Farrow & Ball. Toilettes de la marque Trone. Deux chambres, un espace de vie, le tout dans 53m2.

Durée du chantier

5 mois

Budget travaux

55 000 €

Budget ameublement

7 000 €

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Les locataires

Le choix de la stabilité

Après moult hésitations entre un schéma colocation, meublé de tourisme (très compliqué à Paris), ou location meublée classique, c’est cette dernière option qui a été retenue. Il est ressorti de notre analyse de marché locale que les appartements meublés avec deux chambres sont les plus recherchés, par les familles du quartier, et – singularité parisienne - que le loyer serait sensiblement le même qu’en colocation, sans le turnover associé. Nous avons sélectionné un jeune couple avec enfant, en prenant une garantie loyers impayés. Better safe than sorry !

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