Success Story

Evrybody needs yield

Pour simplifier, on trouve deux types de produits dans les rayons Masteos : l’immeuble de rapport en province et les colocs en Ile-de-France. Ce sont les deux seules espèces susceptibles d’offrir suffisamment de rendement pour être autofinancés. L’avantage du produit « coloc » est qu’il offre la même diversification du risque qu’un immeuble - car le loyer global est réparti sur plusieurs locataires et moins dépendant d’un seul – tout en étant accessible avec un budget plus modeste que pour de l’immeuble. Près d’une station de RER et d’une grande fac comme celle d’Evry, il n’en fallait pas plus pour notre investisseur.

L'investisseur

Selling for a living

Louis est primo-investisseur, mais il n’est pas que ça. C’est un pur sales de carrière, qui sait parfaitement faire le tri entre un discours commercial d’agent immobilier et un argument technique d’expert. Chez Masteos nous essayons d’embaucher des techniciens plutôt que des commerciaux. C’est un business de confiance, et elle est bien passée entre Louis et notre chasseuse sur Evry, Victoria.

"Très bonne expertise"

Le projet

Business as usual

Faire de la colocation à Evry peut être un métier à plein temps. Les étudiants de l’Université d’Evry sont souvent logés par les mêmes bailleurs-investisseurs qui enchaînent les projets de coloc à haut rendement autour de la Fac et en vivent, grassement. C’est un investissement assez scalable, quand on a compris le concept. Nous souhaitons à Louis d’intégrer cet oligopole évryen.

Le bien

Why not

L’appartement se situe au 4 allée du Pourquoi Pas à Evry. Comme souvent quand on investit en banlieue, l’esthétique des façades est sacrifié sur l’autel de la rentabilité locative. A Évry, pas de beaux immeubles haussmanniens, ou de maisons lilloises en briques, ou de maisons normandes à colombage. Ceux qui, entre la faible rentabilité parisienne et le haut rendement provincial, choisissent la banlieue, doivent se faire à la perte d’esthétique extérieure. D’où l’idée de faire de l’intérieur un petit cocon de design et de confort pour faire oublier aux étudiants la grisaille des barres, et maximiser le cash-flow par la même occasion.

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Stratégie choisie : 

Agressive

Projet

Prix de vente

Frais Masteos

Travaux

Ameublement

Frais de notaire

Frais bancaires

Mensualités du prêt

Apport

Durée d'emprunt

Taux d'emprunt TAEG

Revenus annuels

Loyers

Charges locatives

Dépenses annuelles

Charges courantes

Taxe foncière

Assurance propriétaire PNO

Turnover

Gestion locative

Annuité emprunt

Résultat annuel

Cashflow mensuel avant impôt

Rendement brut

Rendement net avant impôt

Bilan

Effort d'épargne cumulé

Valeur finale

Effet de levier

Le suivi

Le frein de la copro

En général dans la phase de suivi, celle qui sépare l’offre d’achat de la remise des clés, les goulets d’étranglements proviennent soit du notaire soit du banquier. En l’occurrence, c’est la copro qui a fait ralentir l’opération. Il existe en effet certains règlements de copropriété qui interdisent la colocation. Nous avons du faire intervenir un avocat immo à nos frais pour couvrir juridiquement l’investisseur vis-à-vis de la copro sur cette opération.

Jérôme Manuguerra

CEO Masteos Travaux

Les travaux et l'ameublement

Une chambre en plus

L’idée en colocation est de maximiser le rendement locatif de chaque m2 tout en préservant le confort des occupants. Il faut pour cela trouver un juste milieu quant au ratio nombre de chambres par rapport à la surface des espaces communs. Un grand classique de l’investissement en colocation est de diviser, quand il y a assez de fenêtres et que l’espace est suffisant, le salon en deux pour créer une chambre de plus, et donc un loyer supplémentaire. C’est ce que nous avons fait ici. Rénovation et décoration signée Masteos.

Durée du chantier

3 semaines

Budget travaux

14 300 €

Budget ameublement

8 900€

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Les locataires

La coloc pour tous

On pourrait croire que les appartements aménagés en colocation sont forcément destinés aux étudiants. En l’occurrence, en mettant les annonces pour nos colocations en Ile-de-France nous recevons autant de candidatures de jeunes actifs que d’étudiants, même à proximité d’une fac comme ici. D’où l’émergence de nouveaux concepts de vie comme le coliving, qui est grosso modo une colocation pour jeunes actifs.

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