Success Story

Bienvenue ches les Ch’tis

Direction Lille. Une ville à 1h en train de la capitale, où la demande locative est quasiment aussi forte qu’à Paris et les rendements locatifs deux à trois fois plus élevés. Pour des budgets relativement abordables on peut acheter un immeuble de rapport, et briller dans les diners en ville. Et auprès du banquier. Pour le prix d’un studio parisien nous avons trouvé un immeuble composé de trois appartements, autofinancé, à trois stations de métro de la Gare.

L'investisseur

俳句

Marie, la trentaine, est head of sales. Elle détecte nos techniques de ventes à des kilomètres. On n’apprend pas à un vieux singe à faire des grimaces. A la sortie des visites d’immeubles, on peut la surprendre en train d’écrire un haïku, ces petits poèmes japonais. On pourrait croire que les investisseuses font primer la sécurité sur le rendement, mais Marie était prête à acheter des immeubles à 12% de renta dans des villes de moins de 10k habitants. On a finalement trouvé un entre-deux entre safety et yield, à Lille, quartier Hellemmes.

"Service à l'écoute, personnalisé et réactif."

Le projet

L’investissement archétypal

Quand on nous demande le genre d’investissements que l’on propose chez Masteos c’est celui-ci que l’on présente en premier. Il représente tout ce qu’on aime dans un investissement locatif, il en est l’archétype. Un immeuble, dans une grande ville proche de Paris, à forte demande locative, à un budget abordable - environ 200k€, soit une mensualité de prêt inférieure à 1000€ - et juste ce qu’il faut de travaux. Avec un rendement de 10% brut donc parfaitement autofinancé. Pour ceux qui ont fait de la philo, on peut dire que c’est l’Idée platonicienne de l’immeuble de rapport.

Le bien

Du rendement et des briques

Cet immeuble de rapport, d’une centaine de m2, est donc composé de trois appartements cadastrés, dont deux loués et en bon état. Le dernier, en duplex, est à rénover, en n’oubliant pas que les travaux sont fiscalement déductibles par le mécanisme de l’amortissement. La façade en briques est typique de Lille. La rue est calme, le quartier est sympa et commence à monter. A trois stations de métro de la Gare TGV de Lille. 550€ de loyer par appartement, donc 20k€ annuel, pour un budget total d’environ 200k€. Les 10% de rendement bruts sont atteints, le seuil fatidique de l’autofinancement locatif.

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Stratégie choisie : 

Dynamique

Projet

254 268 €

Prix de vente

202 000 €

Frais Masteos

9 500 €

Travaux

22 000 €

Ameublement

4 000 €

Frais de notaire

14 250 €

Frais bancaires

2 518 €

Mensualités du prêt

1 017 €

Apport

0 €

Durée d'emprunt

25

Taux d'emprunt TAEG

1,50 %

Revenus annuels

20 545 €

Loyers

18 490 €

Charges locatives

1 479 €

Dépenses annuelles

18 343 €

Charges courantes

2 100 €

Taxe foncière

770 €

Assurance propriétaire PNO

250 €

Turnover

1 541 €

Gestion locative

1 479 €

Annuité emprunt

12 203 €

Résultat annuel

2 202 €

Cashflow mensuel avant impôt

184 €

Rendement brut

9,69 %

Rendement net avant impôt

5,67 %

Bilan

Effort d'épargne cumulé

0 €

Valeur finale

216 000 €

Effet de levier

Le suivi

Si tout pouvait être si simple

Un des rares deals où nous avons connu zéro frottement tout au long du process. Notaire, banquier, vendeur, agent, tout le monde a travaillé en harmonie, à la même vitesse. Pas grand-chose à dire du coup, alors voici un petit poème japonais haïku, comme Marie les aime : « Un vieil étang, une grenouille qui plonge, le bruit de l'eau. »

Thierry Vignal

Président

Guillaume Jourdain

Manager • Haut de France

Jérôme Manuguerra

CEO Masteos Travaux

Les travaux et l'ameublement

Easy as 1-2-3

Il y a donc trois appartements dans cet immeuble, dont deux de loués et le dernier libre d’occupation et donc susceptible d’être rénové. Se pose alors la question de savoir si l’on doit prévoir de rafraîchir les deux autres dès maintenant, profitant du prêt travaux adossé au prêt immo, où au départ des locataires. Notre solution : prévoir une marge dans le prêt travaux, pour les appartements loués, qui sera débloquée en banque au moment du préavis des occupants. Quant au dernier appartement, d’environ 40m2 en duplex, nous avons rénové la cuisine, la salle de bain, les revêtements, un peu d’électricité. Et un changement de velux.

Durée du chantier

2 mois

Budget travaux

20 000 €

Budget ameublement

5 000 €

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Avant

Après

Les locataires

Business as usual

Dans cet immeuble, deux appartements l’étaient déjà, avec des locataires sérieux. Seul le dernier, objet de notre rénovation, a dû être mis en location par nos soins. Ça n’a pas été très compliqué. A Lille la demande locative est particulièrement élevée, presque autant qu’à Paris. Nous proposions ici un appartement en duplex fraîchement retapé, décoré, meublé, équipé, pour un loyer normal. Inondés de candidatures, il n’y avait plus qu’à choisir le dossier le plus solide. Avec une assurance loyers impayés de nos amis Unkle.

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